Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã triệt để nguyên tắc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu. Hai phương thức công khai, minh bạch sẽ gia tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, nhưng đồng thời cũng tạo thách thức lớn cho các doanh nghiệp nhỏ muốn tiếp cận thị trường.

Ngày 27/9, Bộ trưởng Bộ TNMT thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ đã ký trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để cho ý kiến lần 1 tại kỳ họp thứ IV (theo kế hoạch, dự án Luật Đất đai là nội dung đầu tiên được xem xét, ngay sau ngày khai mạc kỳ họp).

Tăng cường đấu giá, đẩy mạnh đấu thầu

Dự thảo luật đã phần nào truyền tải được tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Theo đó, Điều 134 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất (gọi chung là “giao đất”) không qua đấu giá, đấu thầu gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Giao đất được miễn tiền sử dụng đất; Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; Giao đất xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư.

Ngoài các trường hợp trên thì Dự thảo quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tinh thần của Dự thảo là đẩy mạnh đấu giá. Quỹ đất để đấu giá rất đa dạng, ngoài đất do Nhà nước quản lý, Nhà nước còn chủ động tạo quỹ đất để đấu giá, bao gồm: thực hiện dự án tạo quỹ đất, lấn biển bằng nguồn vốn của Nhà nước để tạo quỹ đất... (Điều 134).

Đặc biệt, Dự thảo còn bổ sung Điều 136 hoàn toàn mới quy định về đấu giá trong trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng (GPMB); trường hợp này chỉ được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện rất chặt chẽ là phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và “khó nhằn” nhất là phải được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137), Dự thảo quy định 6 trường hợp áp dụng, trong đó riêng với dự án đô thị, nhà ở thương mại thì phải đáp ứng tiêu chí về quy mô: từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị.

Việc tăng cường đấu giá, đấu thầu sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, tăng tính cạnh tranh, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu” nhưng ở khía cạnh khác cũng là thách thức với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Bởi hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tồn tại nhiều bất cập là sẽ làm tăng giá đất (trong nhiều trường hợp là cao gấp nhiều lần giá thị trường như ví dụ tại Thủ Thiêm).

Phải tham gia đấu giá để có đất sẽ làm tăng chi phí đầu tư ban đầu của doanh nghiệp, dẫn đến giảm hiệu quả đầu tư của dự án và giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư. Hoặc với trường hợp đấu thầu thực hiện dự án khu đô thị, quy định hạn mức từ 50ha trở lên tại nông thôn và 20ha trở lên tại đô thị sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập gần như không có “cửa” tham gia đấu thầu.

Nhưng nhìn ở mặt tích cực thì đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là “bài test” cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh.

Vẫn còn nhiều bất cập

Về đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 135) và đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137), Dự thảo đều quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải “lập, thống nhất với người có đất thu hồi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Việc sử dụng cụm từ “thống nhất” thể hiện quan điểm bảo vệ quyền tài sản cho người dân nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn vướng mắc trong triển khai thực hiện. Tuyệt đại đa số trường hợp thu hồi đất đều phải cưỡng chế mà không thể “thống nhất” với toàn bộ người có đất bị thu hồi.

Tương tự đối với đấu giá đất chưa GPMB (Điều 136), Dự thảo quy định điều kiện phải “Được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” là bất khả thi, quy định như Dự thảo sẽ khiến hình thức này coi như bị vô hiệu hóa. Hơn nữa, nếu Nhà nước đã thỏa thuận được phương án bồi thường với 100% người dân thì Nhà nước nên tự thu hồi để đấu giá đất sạch theo nguyên lý thông thường.

Về đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137): Điểm a khoản 2 quy định trường hợp áp dụng để cho thuê đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; điểm b khoản 1 quy định điều kiện phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nhưng Điều 86 Dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất gồm “dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh”. Như vậy dự án công trình công cộng có mục đích kinh doanh không thuộc trường hợp thu hồi đất nên không thể tổ chức đấu thầu.

Ngoài ra, Dự thảo quy định tiêu chí đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50ha trở lên tại nông thôn và 20ha trở lên tại đô thị. Như vậy trường hợp dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô dưới 50ha tại nông thôn (dưới 20ha tại đô thị), hiện trạng đất chưa GPMB, không được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường thì không có bất kỳ cách nào để triển khai (không đấu giá được mà cũng không đấu thầu được)!?

Như vậy, Dự thảo vẫn cần được nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn thiện để đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực hiện, tránh các quy định xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo... gây tắc nghẽn hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp thời gian qua, đặc biệt là hoạt động kinh doanh bất động sản.