Quan sát diễn biến phân khúc shophouse thời gian qua, bà có bình luận gì?

So với các phân khúc bất động sản khác, tốc độ hồi phục hậu đại dịch của phân khúc shophouse có phần chậm hơn. Nhìn chung, shophouse ở các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM đều kém sôi động hơn trong quý III/2022, cả về nguồn cung mới lẫn tính thanh khoản. Tình hình cho thuê shophouse để kinh doanh cũng chưa mấy khởi sắc. Còn shophouse tại các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ lệ thuộc vào tốc độ hồi phục của dòng khách du lịch nội địa và quốc tế trong thời gian tới.

Điều gì khiến shophouse chưa “tốt” như kỳ vọng?

Đầu tiên là sự thay đổi thói quen tiêu dùng sau đại dịch, khi người dân chuyển qua hình thức mua sắm trực tuyến. Bên cạnh đó, shophouse ở các khu dân cư mới cũng ghi nhận thanh khoản kém do lượng cư dân nội khu chưa đủ lớn, trong khi kết nối giao thông với ngoại khu còn nhiều hạn chế. Điều này dẫn đến cầu chưa đủ lớn để kinh doanh hiệu quả.

Theo ước tính, 65% người mua shophouse là nhà đầu tư, chỉ khoảng 35% là người dùng cuối. Do thiếu vốn và cạn room tín dụng trong thời gian gần đây, các “nhà đầu tư lướt sóng” có xu hướng thận trọng với các khoản đầu tư shophouse mới vì việc mua đi – bán lại sẽ khó hơn trước. Bên cạnh đó, thời gian sở hữu (tối đa 50 năm) cũng là một vấn đề mà nhà đầu tư cân nhắc khi mua shophouse.

Vậy còn tiềm năng trong thời gian tới?

Nhìn chung, bất động sản là một trong những lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam, trong đó loại hình shophouse được khá nhiều nhà đầu tư ưa chuộng vì phục vụ cho mục đích vừa ở vừa kinh doanh. Nhờ tính năng sử dụng linh hoạt hơn các loại hình bất động sản khác, nhà đầu tư có thể dễ dàng chuyển đổi tùy theo mục đích của người mua, khách thuê. Vì vậy, shophouse vẫn được xem là khoản đầu tư có tiềm năng tăng giá trị tài sản lớn trong dài hạn.

Bà Trang Đỗ.

Còn nguồn cung mới thì sao, thưa bà?

Dự báo, các hoạt động trong phân khúc shophouse sẽ sôi động sau Tết vì kỳ vọng hiệu suất cho thuê được cải thiện. Thị trường TP.HCM dự kiến có thêm nguồn cung mới từ các dự án ra mắt cuối 2022 và đầu 2023 như King Crown Infinity, Thu Thiem Zeit River, Saigon Broadway, Salto Residence và The Metropole – Giai đoạn 4. Nhìn chung, shophouse ở các dự án có vị trí tốt, thu hút người dân về ở nhanh sẽ có thanh khoản và triển vọng tăng trưởng tốt hơn.

Thật khó để không nói đến cung - cầu, theo bà nguồn cung liệu đã dư thừa?

Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay tại Việt Nam (41%/năm, ước tính có 1.000 đô thị vào năm 2025), diện tích mặt bằng cần cho hoạt động kinh doanh bán lẻ hàng hóa – dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của người dân là rất lớn. Do đó, khó có thể nói nguồn cung loại hình shophouse dư thừa nếu xét theo tầm nhìn phát triển đô thị dài hạn.

Tuy nhiên, cần có thời gian để hình thành và phát triển một khu đô thị toàn diện và đồng bộ. Shophouse (gồm nhà phố và nhà liền kề dưới khối đế chung cư) vừa đóng vai trò rất lớn trong việc thu hút lượng cư dân nội-ngoại khu, vừa hưởng lợi từ mật độ dân cư, các tiện ích và hạ tầng kết nối. Do đó, việc quy hoạch đồng bộ và toàn diện cho các khu dân cư, bao gồm các tiện ích phục vụ cuộc sống như công viên, cơ sở chăm sóc sức khỏe, trường học, giao thông công cộng, liên kết tốt với khu vực làm việc, các khu công nghiệp… có tác động rất lớn đến hiệu quả khai thác của shophouse.

Bà có nhận thấy sự thay đổi khẩu vị nhà đầu tư với shophouse thời gian gần đây?

Như đã phân tích, bản chất sản phẩm shophouse luôn chịu tác động bởi nhiều yếu tố, từ đó ảnh hưởng đến doanh thu từ nhóm khách hàng thường xuyên và khách vãng lai. Do đó, tính hiệu quả của shophouse cũng dao động nhiều ở các dự án khu dân cư khác nhau. Chưa kể, do hành vi mua sắm đã có sự thay đổi nhiều sau đại dịch và việc tiếp cận vốn không còn dễ dàng như trước, các nhà đầu tư phải tính toán thận trọng hơn và cân nhắc kỹ các yếu tố sau:

Vị trí của dự án và shophouse, tiến độ xây dựng và bàn giao dự án, thời hạn sở hữu, mật độ dân cư. Đồng thời, nhà đầu tư giờ đây cũng cân nhắc mô hình kinh doanh phù hợp với mặt bằng cư dân trong khu vực và thị hiếu tiêu dùng mới sau đại dịch.

Uy tín, năng lực và cam kết của chủ đầu tư trong việc quy hoạch bán lẻ của tổng thể dự án. Thậm chí một số chủ đầu tư sẵn sàng cam kết thuê lại shophouse trong những năm đầu để tự phát triển các hoạt động bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng giúp thu hút cư dân về ở. Điều này tạo sức hấp dẫn và củng cố niềm tin cho nhà đầu tư shophouse.

Tiềm lực tài chính của bản thân nhà đầu tư. Trong tình huống các chính sách tài khóa, luật và quy định và diễn biến kinh tế – xã hội sẽ còn có sự điều chỉnh và tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới, các nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn với bài toán về vốn, dòng tiền để hạn chế rủi ro.

Cuối cùng, cũng như các phân khúc bất động sản khác, yếu tố pháp lý và quy hoạch, cơ sở hạ tầng của khu vực phải đảm bảo khoản đầu tư shophouse đem lại hiệu quả kinh doanh và lợi nhuận tốt nhất cho các nhà đầu tư.

Còn về người tiêu dùng, thói quen tiêu dùng thay đổi ra sao, từ đó tác động thế nào đến tiềm năng của phân khúc này?

Cùng với sự cải thiện về thu nhập, người dùng ngày càng đòi hỏi hơn về chất lượng, sự thuận tiện, tính an toàn, và sự nhanh chóng của các sản phẩm và dịch vụ. Cộng với sự thay đổi thói quen tiêu dùng (chuyển qua hình thức mua sắm trực tuyến), nhu cầu về trải nghiệm toàn diện từ trực tuyến cho đến ngoại tuyến sẽ ngày càng tăng. Thị trường bán lẻ đang phải có bước chuyển đổi lớn để đáp ứng các nhu cầu này. Do vậy, nhu cầu mặt bằng kinh doanh vẫn sẽ rất lớn và còn nhiều cơ hội cho mô hình shophouse.

Ngoài ra, hình thức mua sắm trực tuyến chưa thực sự tiện lợi ở các tỉnh thành cấp 2, cấp 3 do chi phí vận chuyển cao, nhất là với nhóm hàng hóa nhu yếu phẩm. Do đó, vẫn cần mặt bằng bán lẻ dưới dạng nhà phố, shophouse để phục vụ đời sống người dân ở các địa phương này.