Giao đất, cho thuê đất là phương thức cơ bản nhất để nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Theo quy định của pháp luật hiện hành, hoạt động giao đất, cho thuê đất có hai phương thức: Một là giao đất, cho thuê đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hai là giao đất, cho thuê đất thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên thực tế trong quá trình triển khai, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề giao đất, cho thuê đất cũng như là các quy định liên quan đến nhiều Luật khác như Luật đấu giá, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư… cho thấy nhiều vấn đề chưa phù hợp hoặc thiếu sự đồng bộ thống nhất. Và nhiều quy định chưa chặt chẽ đã tạo ra các lỗ hổng, sự khiên cưỡng, gây cản trở các doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận đất đai một cách hợp pháp.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho đến thời điểm hiện nay bản mới nhất Chính Phủ trình Quốc hội kỳ này đã có khá nhiều thay đổi theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW trong đó nhấn mạnh việc “hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, kể đã khi đã thay đổi vẫn chưa thể khắc phục được tất cả những hạn chế, bất cập trong cơ chế giao đất, cho thuê đất hiện hành và đâu đó vẫn còn những “hạt sạn”.

Điển hình như việc Dự thảo vẫn duy trì cơ chế hành chính về thu hồi đất của người dân để giao đất cho doanh nghiệp thực hiện một số dự án đầu tư vì mục đích kinh doanh (dự án đầu tư khu đô thị mới, xây dựng nhà ở thương mại,…).

Các dự án này rõ ràng vì mục đích kinh doanh, lợi nhuận của doanh nghiệp nhưng Nhà nước lại thực hiện cơ chế hành chính thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân để giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Do đó người dân thường phản đối, khiếu nại, gây khó khăn cho quá trình triển khai dự án và chính nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Dự thảo trình Quốc Hội lần này có bổ sung việc giao đất, cho thuê đất không thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án đối với đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về mặt tài chính. Đây là sự thay đổi chưa hợp lý. Bởi các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính đã hạch toán độc lập, lấy thu bù chi thì khi tiếp cận đất đai cũng phải thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án như trường hợp các chủ thể khác trong điều để đảm bảo tính công bằng.

Một điểm cần lưu ý nữa là việc cho thuê đất làm mặt bằng kinh doanh đối với người được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời khỏi vị trí do ô nhiễm môi trường, không thể tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật. Hiện nay Dự thảo đã tạo cơ chế ưu tiên đối với những trường hợp này bằng cách Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính mà không phải thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án. Đây là quy định hợp lý.

Nhưng vấn đề là Dự thảo đang bỏ qua, chưa tạo được cơ chế thích đáng cho những doanh nghiệp sử dụng đất cũng trong vùng ô nhiễm mà nguồn gốc đất của họ là thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng lại không được hưởng cơ chế ưu tiên như đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm.

Điều này rõ ràng là bất hợp lý. Bởi đối với những doanh nghiệp trả tiền một lần thì pháp luật lại càng cần phải ưu tiên hơn vì doanh nghiệp ngay từ khi bắt đầu thực hiện dự án, chưa biết hoạt động kinh doanh sau này ra sao đã phải bỏ ra một khoản tiền lớn trả một lần cho 50 hoặc 70 năm (tương ứng với thời hạn đầu tư); quá trình kinh doanh thậm chí chưa thu hồi được vốn chứ đừng nói đến kinh doanh có lãi, nay doanh nghiệp gặp rủi ro do tác động của thiên tai, ôn nhiễm môi trường không thể tiếp tục đầu tư kinh doanh được thì thiệt hại đối với họ là vô cùng lớn.

Vì vậy, Nhà nước cần quan tâm đối với doanh nghiệp này. Để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, trong trường hợp này không nên phân biệt cho thuê đất trả tiền hằng năm hay thuê đất trả tiền một lần. Nếu doanh nghiệp nằm ở khu vực ô nhiễm môi trường do các yếu tố khách quan, dẫn đến doanh nghiệp cần di chuyển đi nơi khác thì pháp luật cần phải có ưu tiên cho những doanh nghiệp này bằng việc giao đất, cho thuê đất bằng cơ chế hành chính, mà không phải thực hiện theo cơ chế thị trường.

Một vấn đề nữa, dù nói là nguyên tắc thị trường nhưng Dự thảo vẫn phân ra 2 trường hợp trong đấu giá quyền sử dụng đất: Một là đấu giá với mặt bằng sạch, hai là đấu giá với mặt bằng chưa được giải phóng sạch. Trường hợp đấu giá đối với cả trường hợp đất chưa được giải phóng mặt bằng là không hợp lý, xâm phạm tới quyền tài sản của công dân.

Bởi rõ ràng về mặt nguyên tắc, một tài sản đang nằm trong quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của người khác thì Nhà nước không thể lấy tài sản đó đi đấu giá mang cho một người khác.

Vấn đề đặt ra là giả sử đối với đất chưa giải phóng mặt bằng sạch mà địa phương vẫn thực hiện đấu giá, nhưng sau đó không thỏa thuận bồi thường được với người dân hoặc vì một lý do nào đó người dân không bàn giao đất thì giải quyết như thế nào khi doanh nghiệp đã trúng đấu giá? Hoặc trường hợp có những địa phương từ chối việc đấu giá quyền sử dụng đất vì cho rằng không còn quỹ đất sạch thì cần xử lý như thế nào để doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai?

Và rõ ràng đã nói giao đất, cho thuê đất thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất tức là doanh nghiệp tiếp cận đất đai theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, nếu duy trì cơ chế hiện hành thì lại đang lấp lửng, theo kiểu một nửa là cơ chế thị trường và một nửa cơ chế hành chính.

Do đó, nếu muốn tạo nguồn thu chính đáng từ đất đai, muốn tiếp cận đất đai theo đúng nguyên tắc thị trường và thanh lọc thị trường, muốn đất đai phải được tập trung vào tay những doanh nghiệp thực sự có nhu cầu và thực lực, Nhà nước phải thực hiện một loại giải pháp tổng thể.

Trước hết, các quy định pháp luật phải cụ thể, đầy đủ, chặt chẽ, theo đó buộc phải theo nguyên tắc chỉ đấu giá với đất đã giải phóng mặt bằng sạch. Nguồn lực tài chính để thực hiện giải phóng mặt bằng cũng cần được tính toán, có quy định cụ thể.

Đối với giao đất, cho thuê đất thông qua cơ chế hành chính, cần quy định rõ hơn, cụ thể hơn, dễ định lượng hơn về các căn cứ như nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp, điều kiện để doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính (năng lực tài chính, quản lý, vận hành dự án, kinh nghiệm trên thương trường, uy tín trên thương trường,…); sự phù hợp của mục đích dự án với kế hoạch, chiến lược phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Có như vậy mới hạn chế được những bất cập mà gần đây nổi lên như tình trạng “quân xanh, quân đỏ” được cài cắm một cách dễ dàng trong các phiên đấu giá làm lũng đoạn thị trường hay nhiều doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá đã bỏ cọc hàng loạt ở một số địa phương thời gian qua như sự kiện ở tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh hay Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội.