Tôi có 500 triệu đồng tích lũy, ấp ủ muốn khởi nghiệp bằng hình thức thuê nhà để cho thuê lại cuối năm nay hoặc đầu năm sau. Thời gian thuê dự kiến kéo dài trong 5 năm tới. Tôi nhắm đến nhà phố hẻm xe hơi khu vực quận Phú Nhuận vì đây là nơi sầm uất và quãng đường di chuyển khá thuận tiện về các quận trung tâm 1, 3, Bình Thạnh.

Xin chuyên gia tư vấn giúp tôi thời điểm này có phù hợp để đầu tư thuê nhà rồi cho thuê lại hay không? Tôi nên chọn căn nhà như thế nào và phải chuẩn bị những bước thủ tục gì, cân nhắc bao nhiêu loại chi phí, lập bài toán kinh doanh ra sao để vừa đạt hiệu quả có lãi, vừa ít rủi ro? Xin cảm ơn!

Mỹ, Bình Thạnh, TP HCM

Chuyên gia trả lời:

Giai đoạn vàng của kênh đầu tư thuê nhà rồi cho thuê lại đã qua (từng bùng nổ và gặt lãi lớn từ năm 2016 đến 2018). Từ năm 2015 trở về trước là thời điểm mô hình thuê nhà phố cải tạo để cho thuê lại mới xuất hiện rải rác trên thị trường TP HCM. Hầu hết chủ nhà chưa biết việc nâng cấp, đầu tư thêm nội thất và dịch vụ để có thể cho thuê được giá cao hơn 50% so với giá cho thuê nhà cũ.

Ví dụ một phòng trọ bình thường chủ nhà đang tự cho thuê được 3,5 triệu đồng, sau khi được cải tạo sửa chữa làm đẹp chỉnh chu, đầu tư thêm trang thiết bị, nội thất và nâng cấp dịch vụ phục vụ khách có thể cho thuê được 5-6 triệu đồng. Do loại phòng cao cấp - sạch đẹp - đầy đủ nội thất với dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt mới xuất hiện trên thị trường, nên phân khúc này khá thành công trong giai đoạn đầu, lập đỉnh giá cho thuê giai đoạn 2016 - 2017.

Tuy nhiên, từ sau năm 2018 trở đi, mô hình này dần rơi vào trạng thái bão hòa do có nhiều người tham gia kênh đầu tư này dẫn đến cạnh tranh gay gắt. Chủ nhà cũng có khuynh hướng tăng giá cho thuê sỉ nguyên căn, trong khi lượng khách hàng sẵn sàng chi tiêu cho việc ở thuê với mức giá cao không tăng theo kịp. Chưa kể, các chủ nhà khi thấy người thuê lại có thể cho thuê nhà mình giá cao, cũng có khuynh hướng đẩy giá cho thuê nguyên căn lên.

Hơn nữa, từ sau đại dịch, ngân sách thuê nhà của người dân TP HCM dần thu hẹp lại, dẫn đến sự đào thải và cạnh tranh của kênh đầu tư thuê nhà sỉ cho thuê lẻ ngày càng khốc liệt.

Trường hợp của bạn muốn kinh doanh mô hình thuê để cho thuê lại giai đoạn 2023 trở đi cần lưu ý các vấn đề sau. Thứ nhất, nên đàm phán thuê sỉ nguyên căn nhà phố với giá thấp hơn thị trường mới đạt hiệu quả kinh doanh cao. Bạn chỉ nên thuê trực tiếp từ chủ nhà, không thông qua các bên trung gian để cắt giảm chi phí. Những người có kinh nghiệm thì chỉ thuê nhà trống và tự đầu tư cải tạo để chủ động co giãn các chi phí đầu tư ban đầu.

Trên thị trường khá phổ biến các nhóm đầu tư để sang nhượng, với hình thức thuê sỉ nhà phố nguyên căn, cải tạo lại và "mông má" bài toán kinh doanh với chỉ số doanh thu, lợi nhuận ảo để hút khách đầu tư. Người mới bước chân vào nghề sẽ thấy bữa tiệc hấp dẫn do có người "dọn mâm" sẵn cho mình. Thế nhưng thực tế gặp trúng mô hình này khả năng thất bại cao hơn thuê nhà chính chủ rồi tự setup (bố trí).

Thứ hai, khi bỏ ra chi phí cải tạo, nâng cấp nhà, bạn cần lưu ý đối tượng khách thuê thuộc phân khúc nào (bình dân, trung cấp, cao cấp) để bố trí nội thất và thiết bị tương xứng. Ví dụ, khách thuê thuộc phân khúc trung cấp thì nội thất và thiết bị cũng ở ngưỡng trung cấp. Đừng vung tay quá trán cho khoản này vì thời gian khấu hao rất dài.

Thứ ba, thời hạn thuê tương đương thời gian khai thác nên dao động ở mức trung bình là 5 năm và tối đa 8-10 năm trở lên để đảm bảo thời gian khấu hao các chi phí. Giá thuê sỉ nguyên căn nhà nên thỏa thuận chỉ tăng ở biên độ hẹp qua từng năm. Thứ tư, đừng quên tỷ lệ trống trung bình luôn thường trực 15-20% (trung bình một năm thường bị trống trong dịp hè hoặc Tết.

Thứ năm, bạn phải bỏ ra chi phí vận hành căn nhà cho thuê này hoặc phải bỏ thời gian giám sát, quản lý. Bên cạnh đó, để lấp đầy khách thuê nhanh, bạn còn phải bỏ ra chi phí sales (môi giới) cũng phải tốn 40-80% giá cho thuê một tháng cho chu kỳ thuê một năm.

Thứ sáu, chi phí khấu hao là một biến số quan trọng. Nếu tính khấu hao chi phí đầu tư ban đầu cần tối thiểu là 2 năm và tối đa là 4 năm để thu hồi vốn. Đây cũng là "tử huyệt" mà các bạn mới ra làm thường quên tính, nên thời gian thuê của các bạn chỉ vừa đủ hoặc chỉ nhỉnh hơn chút đỉnh thời gian thu hồi vốn.

Với trường hợp thời gian thuê chỉ là 3-4 năm, sau khi hết thời gian thuê, số tiền bỏ ra đầu tư nội thất, thiết bị trong căn nhà chỉ là đống "ve chai" vì có tháo ra hết hoặc tìm cách tận dụng lại, giá trị sử dụng cũng chỉ chiếm 20-30% tiền bỏ ra ban đầu. Trường hợp kinh doanh không tốt, không những chẳng thu hồi được khoản này, hàng tháng còn phải bù lỗ thêm chi phí quản lý vận hành và tiền thuê nhà.

Giai đoạn 2019 - 2021 (đặc biệt tâm dịch 2020 - 2021), rất nhiều nhà đầu tư thuê tài sản để cho thuê bị thua lỗ phải trả nhà lại cho chủ. Do đó, từ cuối năm 2021 đến nay, hàng loạt chủ nhà cũng xả hàng cho thuê lại với mức giá cho thuê nhà phố nguyên căn hiện đã điều chỉnh đáng kể. Vì vậy, khi mặc cả thuê nhà nguyên căn, bạn có lợi thế đàm phán giá tốt hơn so với 2-3 năm trước.

Cuối cùng lời khuyên dành cho các bạn mới gia nhập thị trường này là nên tự tìm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình. Đừng ham các mô hình dọn cỗ để ăn sẵn vì có rất nhiều cái bẫy đang giăng ra.

Nếu là nhà đầu tư chân ướt chân ráo gia nhập thị trường này, bạn chỉ nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước. Ví dụ, với số vốn dự tính là 500 triệu đồng, bạn chỉ nên dành 100 triệu đồng để gia nhập thị trường, xem như học phí vừa làm vừa học. Khi đã thông thạo đường đi nước bước mới bỏ thêm tiền đầu tư, ưu tiên tiêu chí chậm mà chắc.

Ngoài ra, bạn nên xây dựng một team nhân sự có am hiểu ngành "Thuê - Cho Thuê", biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, có kỹ năng quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ ít nhất 3 trên 5 yếu tố này thì chưa phù hợp để bạn tham gia thị trường vào thời điểm 2023.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê