Khốn khổ trên “tấc vàng” bị xen kẹt

Tại TP.HCM - trung tâm kinh tế lớn của cả nước, được định hướng trở thành trung tâm thương mại, dịch vụ tài chính lớn của khu vực, nếu đất ở đô thị được so sánh với “kim cương”, thì đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư cũng được ví như “vàng”.

Vậy nhưng, người dân có đất nông nghiệp giữa lòng Sài thành lại đang sống lay lắt trên “đống vàng” hoang phế. Thực tế này được đề cập trong nội dung trả lời chất vấn của UBND TP.HCM với đại biểu HĐND Thành phố mới đây.

Cụ thể, theo HĐND TP.HCM, các địa điểm quy hoạch khu chức năng giao thông, cây xanh, giáo dục tại TP.HCM hiện nay hầu hết là các khu đất nông nghiệp có vị trí xen kẽ trong khu dân cư. Khi quy hoạch được phê duyệt, thì các địa điểm này sẽ không được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và cũng không được xây dựng trên đất, khiến quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng.

Điển hình nhất là khu vực phường Hiệp Bình Chánh (TP. Thủ Đức), nơi có nhiều dự án “treo”, đặc biệt là Dự án Ga Bình Triệu (hơn 40 ha) đã treo 20 năm (tính từ năm 2002, Kiến trúc sư trưởng TP.HCM đã phê duyệt chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/2.000 khu đầu mối giao thông và dân cư Bình Triệu), khiến hơn 15.000 nhân khẩu của hơn 3.200 hộ dân thuộc 3 khu phố phải sống tạm bợ, lay lắt nhiều năm nay.

Trong diện tích 40 ha quy hoạch “treo” có nhiều diện tích đất nông nghiệp. Vì đất nông nghiệp lại “dính” quy hoạch “treo”, nên người dân không thể chuyển đổi thành đất ở để xây nhà hay chia cho con cháu. Người có nhà thì không được cấp sổ hồng, sổ đỏ, không được thế chấp tài sản để vay vốn. Người dành dụm đủ tiền thì cũng không được xây mới nhà cửa, chỉ có thể sửa chữa tạm thời. Người ít tiền thì mua đất với giấy tờ viết tay, xây nhà “chui” tạm bợ và sống trong hồi hộp, không biết lúc nào bị phá dỡ. 20 năm - nửa đời “tuổi trẻ”, hàng ngàn người dân đã lay lắt sống như vậy cho tới giờ này.

Trong khi đó, đất ở liền kề thậm chí chỉ cách 1 con đường, vài bước chân như Khu dân cư Sông Đà (hiện đã được đổi tên là Khu dân cư Hiệp Bình) có giá gần 100 triệu đồng/m2; hay đất trong Khu đô thị Vạn Phúc có giá khoảng 200 triệu đồng/m2 tùy vị trí mà cũng không có để mua.

Tình cảnh trên chỉ là một trong số 300 dự án “treo” ở TP.HCM.

Dự án công đình trệ vì bồi thường giá bèo

Theo một đại biểu HĐND TP.HCM, đất nông nghiệp dù xen kẹt đất ở giữa đô thị hay huyện ngoại thành, thì khi bồi thường giải phóng mặt bằng, cũng chỉ được tính theo đất nông nghiệp, mức bồi thường rất thấp. Nhiều người dân không đồng ý mức bồi thường thấp như vậy và khiếu nại, khiến quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, dự án đầu tư chậm được triển khai.

Tháng 9/2022, làm việc với Ban Đô thị (HĐND TP.HCM), UBND huyện Củ Chi kiến nghị thu hồi 22 dự án chậm triển khai. Toàn huyện Củ Chi có 56/95 dự án thu hồi đất (trong đó có 32 dự án thu hồi đất có đất lúa dưới 10 ha và 7 dự án trên 10 ha). Hầu hết các dự án này đều được HĐND TP.HCM thông qua từ 9 - 10 năm trước, nhưng đến nay, mới có 30/95 dự án đã hoàn thành.

Một trong những nguyên nhân chính là giá đất để bồi thường cho người dân khi thu hồi đất hiện nay rất thấp, nên chỉ có một tỷ lệ nhỏ người dân đồng thuận.

Ông Nguyễn Văn Vững, Phó trưởng ban, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Củ Chi cho biết: “Giá đất nông nghiệp ở mặt đường đang được chuyển nhượng khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá bồi thường khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất chỉ khoảng 3,5 triệu đồng/m2, nên rất khó vận động người dân bàn giao mặt bằng”.

Tương tự, tại huyện Bình Chánh, có 244 dự án thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng đã được HĐND TP.HCM thông qua từ năm 2015, nhưng đến nay, gần một nửa số dự án này vẫn chưa hoàn thành. Nguyên nhân chủ yếu là do công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, đơn giá bồi thường chưa thực sự sát với giao dịch thực tế trên thị trường. Điển hình là Dự án Khu đô thị Sing Việt tại xã Lê Minh Xuân, qua 20 năm vẫn chưa hoàn thành do còn hàng chục trường hợp khiếu nại.

HĐND TP.HCM cho biết, trước đây, theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của UBND TP.HCM quy định về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, căn cứ Luật Đất đai năm 2003, với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng loại, còn được hỗ trợ thêm 40% giá đất ở để tính bồi thường có vị trí liền kề.

Tuy nhiên, sau đó, Luật Đất đai năm 2013 không còn quy định về bồi thường đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, không còn hỗ trợ 40% giá đất ở như trước, nên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với loại đất này gặp nhiều khó khăn.

Để tháo gỡ, UBND TP.HCM đã ra Quyết định số 10/2021/QĐ-UBND ngày 4/5/2021 quy định hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư năm 2021. Theo đó, đất nông nghiệp được điều chỉnh nhân hệ số 20 đến 35 lần.

Mới đây, từ ngày 25/8/2022, TP.HCM cũng quyết định áp hệ số đất nông nghiệp cao gấp 5 - 35 lần giá nhà nước khi thu hồi đất và tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong đó, nơi có hệ số cao nhất, tối đa 35 lần, gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11.

Dù vậy, theo phân tích của các chuyên gia, nếu lấy hệ số trên nhân với giá đất nông nghiệp hiện nay, thì giá bồi thường loại đất này cao nhất cũng chỉ khoảng 10,5 triệu đồng/m2, hỗ trợ thêm 3,5 lần giá đất nông nghiệp thì cũng không quá 12 triệu đồng/m2. Giá này thấp hơn nhiều lần so với thực tế, nên tỷ lệ người dân đồng thuận rất thấp.

“Đốt” ngân sách, chậm tiến độ giải ngân

Giá bồi thường đất nông nghiệp thấp xa so với thực tế, dù mảnh đất đó liền kề đất ở, người dân không đồng tình, khiếu kiện là một trong những lý do chính khiến việc triển khai dự án bị chậm trễ.

Đặc biệt, có những dự án sử dụng vốn nhà nước “lê thê” hàng thập kỷ, dẫn đến vốn đầu tư bị đội lên rất “khủng” so với phê duyệt ban đầu và tất nhiên, ngân sách cũng vì thế mà “bay hơi” theo thời gian.

UBND huyện Củ Chi cho biết, huyện có tới 39/95 dự án triển khai chậm, đội vốn vì giá bồi thường thấp. Điển hình là Dự án Cây xanh cách ly, khi phê duyệt năm 2015 có tổng mức đầu tư 596 tỷ đồng, nhưng đến nay đã tăng lên mức hơn 2.500 tỷ đồng.

Một ví dụ khác là Dự án Mở rộng Tỉnh lộ 8 cũng qua nhiều lần điều chỉnh tổng mức đầu tư, bởi đất nông nghiệp chỉ bồi thường ở mức 3,5 triệu đồng/m2 (trong khi giá đất mặt đường khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2), nên rất khó vận động người dân bàn giao mặt bằng.

Tương tự, tại huyện Bình Chánh, Dự án Cây xanh cách ly bãi rác Đa Phước cũng chậm triển khai 10 năm, đội vốn từ hơn 1.000 tỷ đồng lên hơn 2.200 tỷ đồng.

Mức bồi thường thấp không chỉ khiến nhiều dự án chậm triển khai bị đội vốn, mà còn ảnh hưởng tới tiến độ giải ngân vốn đầu tư công.

Năm 2022, TP.HCM có 200 dự án bồi thường (ở 21 quận, huyện) đã được ghi vốn với tổng vốn đầu tư công gần 10.500 tỷ đồng. Tính đến hết tháng 10/2022, tỷ lệ giải ngân của TP.HCM chỉ đạt 29%, thấp nhất cả nước. Trong đó, có địa phương có nhiều đất nông nghiệp và dự án công như huyện Củ Chi chưa giải ngân được đồng nào; TP. Thủ Đức được ghi vốn bồi thường giải phóng mặt bằng nhiều nhất với 3.460 tỷ đồng (36 dự án), nhưng tỷ lệ giải ngân chưa đạt 1%.

UBND TP.HCM thừa nhận, chậm giải phóng mặt bằng là một trong nhiều nguyên nhân lớn làm chậm tiến độ giải ngân.

Cuối tháng 10/2022, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã phải ký văn bản huy động “cả hệ thống chính trị” đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công; lập 3 tổ công tác để giải quyết vấn đề…

Với nỗ lực trên, mới đây, ngày 27/11, báo cáo Thủ tướng Chính phủ, UBND TP.HCM cho hay, tính đến hết ngày 25/11/2022, tổng vốn đã giải ngân của TP.HCM đã đạt tỷ lệ 34%. Tuy nhiên, tỷ lệ này vẫn… thấp nhất cả nước.

“Bi kịch” đất nông nghiệp chốn đô thành chưa dừng ở đây.

(Còn tiếp)