Phân khúc nhà hạng sang ở Thượng Hải giá cao chót vót

Tờ Haibao Xinwen (Sơn Đông, Trung Quốc) cho biết, là một trong những nơi tiên phong xây dựng những căn nhà ở cao cấp, giá bất động sản khu Shimao Riviera Garden (Thượng Hải) vào năm 2002 là 15.000 NDT/m2. Hiện nay, giá rao bán của những căn nhà cũ ở khu vực này đạt từ 130.000 NDT/m2 trở lên. Trừ những căn nhà có diện tích quá nhỏ, giá sẽ rơi vào khoảng 20-45 triệu NDT/căn.

Thời gian trôi qua, giá của tòa Shimao Riverside Garden không còn thuộc top cao nhất ở Thượng Hải nữa, thay vào đó là tòa Tomson Riviera.

Tòa nhà này hiện sở hữu những căn chung cư hạng sang nổi tiếng nhất Thượng Hải. Theo báo cáo, năm 2006, giá bán của Tomson Riviera lên tới 110.000 NDT/m2, vô cùng cao. Nhưng choáng váng hơn, giá nhà cũ hiện tại của tòa nhà không chỉ dừng lại ở con số này.

Tại Thượng Hải, một số công ty môi giới bất động sản định nghĩa một căn nhà hạng sang sẽ có giá từ 10 triệu NDT trở lên. Tuy nhiên, anh Hoàng Chiêu Kỳ, một chuyên gia môi giới bất động sản kỳ cựu ở Thượng Hải, cho rằng ngưỡng này hơi thấp.

" Một căn có giá từ 30 triệu NDT trở lên (tương đương 100 tỷ VNĐ) mới được coi là nhà hạng sang và nếu có giá từ 50 triệu NDT trở lên mới được coi là siêu sang. Diện tích trên 100m2 là những căn có vị trí đẹp, giá cũng cao hơn ", anh Hoàng nói.

Tuy nhiên, nhắc đến Thượng Hải, người ta cũng thường nhắc đến những căn nhà cổ xây dựng theo kiến trúc phương Tây, có niên đại trước năm 1949.

Được biết, ở Thượng Hải có khoảng 5.000 ngôi nhà cổ kiểu này. Theo anh Hoàng, có khoảng hơn 100 căn nhà cổ được rao bán nhưng số lượng giao dịch hàng năm rất thấp, có những năm chỉ bán được vài ngôi nhà, giá giao dịch từ 150 triệu NDT trở lên. Tuy nhiên, do tâm lý rao giá cao của chủ sở hữu cũng như quyền sở hữu phức tạp nên thời gian giao dịch nhà cổ nhìn chung là vài năm.

" Những ngôi nhà cổ chất lượng nhất được thị trường bất động sản công nhận thường nằm trên đường Hồ Nam, Vũ Khang, Cao Cục, Vĩnh Phúc v.v... Đây là những căn nhà biệt lập có khuôn viên lớn, thiết kế đẹp, có thể bán với giá 1 triệu NDT/m2 trở lên ". Chuyên gia bất động sản Trung Quốc cho biết thêm, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức giá của những ngôi nhà cổ như có chỗ đậu xe hay không, môi trường xung quanh như thế nào, khu vườn có đủ rộng hay không v.v.

Đối với nhiều tầng lớp lao động, những căn nhà hạng sang có giá từ 100.000 NDT/m2 trở lên là quá cao. Anh Hoàng tiết lộ, trong những năm quá, giá nhà đất ở Thượng Hải đã tăng lên và nhà hạng sang tăng mạnh hơn những căn bình thường. " Từ năm 2018 đến 2022, giá một số căn nhà hạng sang có thể tăng gấp 2-3 lần ".

" Mặc dù tôi không có dữ liệu thống kê tương ứng nhưng theo quan sát trong những năm gần đây, nguồn cung và lượng giao dịch nhà ở cao cấp ở Thượng Hải cao hơn đáng kể so với ở ba thành phố hàng đầu khác ", anh Hoàng nói rằng như ở Thâm Quyến chỉ có vài khu căn hộ hạng sang nhưng Thượng Hải lại là trăm hoa đua nở.

Khách hàng đa phần trẻ tuổi

Do ảnh hưởng từ đại dịch, trong khi thị trường bất động sản toàn Trung Quốc đình trệ thì thị trường nhà ở hạng sang Thượng Hải lại có tăng trưởng nổi bật. Theo đánh giá của anh Hoàng, nhóm khách hàng có tiềm lực kinh tế lớn sở hữu những đặc điểm khác hoàn toàn với nhóm khách hàng phổ thông.

Sau khi tốt nghiệp đại học năm 2011, Hoàng Chiêu Kỳ đến Thượng Hải và bắt đầu sự nghiệp môi giới phân khúc nhà ở hạng sang.

Là một trong những trung tâm kinh tế của Trung Quốc, Thượng Hải đã thu hút một lượng lớn các gia đình giàu có từ khắp đất nước, thúc đẩy thị trường bất động sản cao cấp. Anh cho biết khách hàng mua nhà cao cấp hiện nay đa phần là "người nhập cư".

Thứ nhất, sự phát triển kinh tế và công nghiệp của Thượng Hải tương đối tốt, thu hút nhiều gia đình giàu có tới lập nghiệp. Thứ hai, các lý do như dịch bệnh đã thu hút các tài năng trở lại và nhiều người trẻ chọn trở về Trung Quốc để phát triển. Thứ ba, trong hai năm qua, chính sách định cư và giới thiệu nhân tài ở Thượng Hải đã được nới lỏng khiến ngày càng có nhiều người có đủ điều kiện mua nhà ở Thượng Hải.

So với những năm trước, anh nhận thấy đối tượng khách hàng ngày càng trẻ hóa: " Đa số khách hàng sinh từ năm 1980 đến 1997. Trong số những khách hàng trẻ, cứ 10 người thì có 8 người nhận tiền từ gia đình. Nhiều người trong số họ là du học sinh trở về từ nước ngoài như Anh, Mỹ, Canada, gia đình họ bỏ tiền mua nhà để họ ở lại Thượng Hải làm việc. Tất nhiên cũng có một số khách hàng trẻ tự khởi nghiệp thành công như những doanh nhân khởi nghiệp trong lĩnh vực công nghệ thông tin" .

Nhóm khách hàng trẻ tuổi cũng thể hiện diện mạo khác với thế hệ lớn tuổi. Anh Hoàng nói rằng hầu hết các khách hàng lớn tuổi hành động tương đối khiêm tốn và rất khó để nhận ra sức mạnh tài chính của họ từ cách ăn mặc. Tuy nhiên, nhóm khách hàng trẻ tuổi lại trái lại, tiêu chuẩn bề ngoài của họ là thời trang xa xỉ và xe thể thao sang trọng.

Về phương thức thanh toán, khác với những khách hàng phổ thông, thường thế chấp trả góp mua nhà, khách hàng mua nhà hạng sang về cơ bản sẽ thanh toán một lần. " Những khách hàng đủ khả năng mua một ngôi nhà trị giá hàng trăm triệu NDT có khả năng chi tiêu rất mạnh, họ đâu cần vay mượn chứ ".

Bên cạnh đó, thay vì chỉ quan tâm đến vị trí như thế hệ trước, khách hàng hiện đại sẽ xem xét toàn diện các khía cạnh như chất lượng khu dân cư, chất lượng nhà, thiết kế hợp lý v.v...

Theo anh Hoàng, thị trường nhà ở cao cấp của Thượng Hải ít có hiện tượng đầu cơ do đa số khách hàng mua nhà để ở.

Anh nói: " Nếu giá một ngôi nhà mới thấp hơn đáng kể so với những ngôi nhà cũ xung quanh, sẽ có hiện tượng đầu cơ, nhưng tình trạng này không tồn tại trong việc mua nhà cũ. Nói cách khác, những người có khả năng mua nhà cao cấp thì khả năng kiếm tiền của họ còn nhanh hơn khả năng tăng giá của căn nhà ".