Vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản

Trong phần thảo luận tại Hội thảo “Lành mạnh hoá thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nhanh và bền vững” thuộc Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022, ông Võ Minh Tuấn, Giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh đã chia sẻ những thông tin đáng chú ý. Theo đó, tính đến 30/11, tín dụng của nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng khoảng 13%, riêng tín dụng TP. Hồ Chí Minh là 14% và trong đó tín dụng bất động sản bao gồm cả bất động sản kinh doanh và tiêu dùng tăng trưởng 15,5%.

“Một con số lớn so với tín dụng chung trên địa bàn”, ông Tuấn nói.

Ông Võ Minh Tuấn, Giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh phát biểu tại Hội thảo

Cụ thể trong hơn 300.000 tỷ đồng tăng trưởng tín dụng ở TP. Hồ Chí Minh trong năm 2022, tín dụng cho tất cả các loại hình bất động sản như bất động sản, kinh doanh bất động sản tiêu dùng… chiếm 30%. “Các số liệu này cho thấy, lượng vốn của xã hội dồn vào thị trường bất động sản là rất lớn nhưng tại sao chưa được khơi thông là vấn đề cần xem xét”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Thừa nhận vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nói: “Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở”.

Đề cập đến nguyên nhân của những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Châu cho biết, nguyên nhân chủ quan là chủ yếu bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Trong đó, theo ông Châu, có nguyên nhân từ phía Nhà nước, như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất; công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp; một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc, không dám đề xuất, không dám quyết định…

Đồng thời, có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản như đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, quản trị hoặc xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự.

“Bên cạnh đó, có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có giới đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản”, ông Châu nói.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills cho biết 3 vướng mắc của thị trường bất động sản đó là pháp lý, quy hoạch và vốn. Trong đó, ông Khương cho biết: “Vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là vấn đề pháp lý. Thông thường một dự án bất động sản mất 3 đến 5 năm để triển khai. Điều này gây lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc của xã hội”.

Liên quan đến vấn đề vốn, ông Khương cho biết thị trường vốn có độ mở rất lớn nhưng sự cởi mở của các doanh nghiệp trong liên kết, liên doanh không cởi mở.

Ông Châu nhấn mạnh: “Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả vướng mắc pháp lý thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”.

Cũng theo ông Châu, Hiệp hội đề nghị thống nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết. Doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu.

“Mục tiêu nhằm tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững”, ông Châu nói

Các khuyến nghị gỡ khó khắn cho thị trường bất động sản

Gợi ý giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, trong ngắn hạn, cần sớm có nhóm giải pháp điều chỉnh nguồn cung cho thị trường bất động sản. Cụ thể, rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.

Bên cạnh đó, khẩn trương có kết luận các dự án đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để các dự án sớm được triển khai, nhất là các dự án lớn, đẩy nhanh thời gian giải quyết các thủ tục hành chính, tháo gỡ ngay các vướng mắc khó khăn về pháp lý của các dự án thuộc thẩm quyền của địa phương để tạo cú hích và sự lan tỏa; tập trung đẩy mạnh việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất...

“Nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất để sớm đưa các dự án vào triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường”, ông Chương nói.

Đồng thời, lập danh mục các dự án rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo lại chung cư cũ. Tập trung triển khai thực hiện có hiệu quả đề án: “Đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Ngoài ra, hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp thông qua các biện pháp giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường, áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội, sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, thực hiện công khai, minh bạch, đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng;

Ông Chương nhấn mạnh: “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước, kiểm soát có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cầu, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương, nhu cầu của thị trường”.

Đối với giải pháp mang tính dài hạn, ông Chương cho biết: “Cần tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối giữa cung và cầu. Nâng cao tính công khai, minh bạch của trường thị bất động sản; hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản; Hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ bất động sản; Hoàn thiện các chính sách nhằm giảm chi phí đầu vào của thị trường bất động sản”.

TS. Nguyễn Đắc Nhẫn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường tiết lộ: “Sẽ sửa luật đất đai trong thời gian tới với 9 vấn đề nổi bật và sẽ xử lý căn cơ nhất như quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tính đồng bộ; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu…”.