Công chứng hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nhưng bên nhận cọc (bên bán) lại phải chịu rủi ro nếu bên đặt cọc “hủy kèo”, làm cho tình trạng tài sản cứ treo lơ lửng, không thể tiếp tục bán cho bên thứ ba được.

Luật Công chứng 2014 quy định chức năng xã hội của công chứng viên (CCV) đó là cung cấp dịch vụ công nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Vậy nên dù luật không bắt buộc nhưng nhiều chủ thể khi mua bán nhà đất nói riêng hay chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn nói chung vẫn công chứng hợp đồng đặt cọc (HĐĐC).

Thông qua hệ thống thông tin nội bộ, CCV có đầy đủ thẩm quyền và chức năng để giúp bên đặt cọc xác định được tình trạng pháp lý của thửa đất, liệu thửa đất này đã được chuyển nhượng cho người khác chưa? Đã ký HĐĐC cho người thứ ba nào chưa? Có bị ngăn chặn giao dịch bởi tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền không?

Ngoài ra, CCV là người có đủ tiêu chuẩn và được pháp luật công nhận, có đủ thẩm quyền chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, là người làm chứng cho giao dịch đặt cọc này. Hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng này không phải chứng minh trong quá trình tố tụng, nếu chẳng may các bên phát sinh tranh chấp.

Vấn đề đặt ra là trong trường hợp bên mua từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng, chấp nhận mất cọc và không hợp tác trong việc hủy HĐĐC thì bên bán có thể tiếp tục bán tài sản cho người khác hay không? Đây là vấn đề gây tranh cãi trên thực tế với hai luồng quan điểm trái chiều.

Một số CCV chấp nhận công chứng HĐĐC hoặc hợp đồng mua bán mới vì cần xác định rõ về mặt pháp lý, mối quan hệ đặt cọc và mối quan hệ chuyển nhượng - mua bán là hai mối quan hệ khác nhau. Nếu một trong hai bên phá vỡ mối quan hệ đặt cọc thì phải chịu chế tài, bồi thường tương ứng. Hai bên có thể tự giải quyết hoặc yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp này. Chế tài này không liên quan đến tình trạng của tài sản.

Đối với HĐĐC có ghi nhận thời hạn, quá thời hạn này nhưng hai bên không có hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo cũng không có thỏa thuận khác, mà bên nhận cọc lại có yêu cầu công chứng hợp đồng mới thì CCV có thể xác định mối quan hệ đặt cọc đã bị phá vỡ. Trong khi đó, bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Trong trường hợp này thì CCV chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của thỏa thuận giữa bên nhận cọc và bên đặt cọc, vì vậy không được hạn chế quyền chuyển nhượng của bên nhận cọc trong khi không có quy định của pháp luật nào cấm hoặc hạn chế quyền này.

Tuy nhiên, phần lớn CCV lại có quan điểm khác. Họ từ chối công chứng HĐĐC mới cho người thứ ba với lý do CCV chưa hoặc không xác định được ý chí của bên đặt cọc (bên mua cũ) có đồng ý với việc hủy HĐĐC hay không. Bên nào có lỗi trong việc thực hiện HĐĐC… Trong trường hợp này, bên nhận cọc (bên bán) sẽ rơi vào thế khó. Hoặc là phải theo điều kiện của bên mua đặt ra để được hủy HĐĐC hoặc là khởi kiện ra tòa, mất nhiều thời gian, chi phí…

Xuất phát điểm từ việc công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý thì người bán lại phải chịu rủi ro từ chính điều này nếu như bên kia cố tình trục lợi. Có nhiều giải pháp được đưa ra như là bổ sung nội dung về việc người bán có thể tiếp tục chuyển nhượng cho bên thứ ba khi HĐĐC hết hiệu lực mà hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng… Tuy nhiên, cái gốc của vấn đề vẫn là ở quan điểm của các CCV và với các quy định hiện tại thì ai cũng có cái lý của mình. Do đó, cần phải có một “án lệ” để giải quyết vấn đề này hoặc cần có hướng dẫn chính thức từ cơ quan có thẩm quyền để các CCV có cơ sở pháp lý thực hiện nhiệm vụ, chức năng của mình.

Chỉ có như thế, quyền lợi của người dân mới được đảm bảo, chức năng xã hội của CCV mới được thực thi tuyệt đối.