Thị trường bất động sản suy thoái khiến nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Đề xuất gây tranh cãi

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa gửi thông điệp: "Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét khẩn trương tháo gỡ vướng mắc để giúp cho doanh nghiệp và người mua nhà được vay tín dụng".

Theo hiệp hội, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng năm 2022, song nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn rất khó vay. Vì Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ "chuẩn" tín dụng.

Hiện nay doanh nghiệp xin vay tín dụng mới và đề nghị được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp (do đã hết tài sản bảo đảm), nhưng bị ngân hàng thương mại từ chối.

"Nếu có được khoản vay mới và được phép thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là "vốn mồi" để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ, có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cùng "dìu" nhau vượt qua khó khăn", hiệp hội cho hay.

Do đó, hiệp hội này đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung nghị định 31/2022/NĐ-CP, cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu doanh nghiệp được trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp, với điều kiện doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.

Ông Bùi Văn Huy, giám đốc chi nhánh TP.HCM Công ty Chứng khoán DSC, nhận xét đề xuất mới nhất của HoREA "bị nhiều người mắng xối xả".

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải trái phiếu nào cũng xấu. Việc thế chấp trái phiếu để vay tiền thực chất đã được nhiều tổ chức thực hiện từ lâu. So với cổ phiếu, thông thường trái phiếu có tính rủi ro thấp hơn. Trong khi đó nhiều năm nay doanh nghiệp vẫn dùng cổ phiếu "cắm" vào ngân hàng để vay vốn. Như vậy, cổ phiếu hay trái phiếu đều có thể dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Điều quan trọng là ngân hàng có chấp nhận rủi ro không và chấp nhận đến mức nào. Nếu thẩm định thấy trái phiếu được doanh nghiệp mang đi cầm cố có rủi ro quá cao thì ngân hàng từ chối cho vay. Còn lại có thể dựa vào mức độ rủi ro để đưa ra tỉ lệ cho vay, kèm lãi suất phù hợp (chẳng hạn lãi 10-20%/năm).

"Ngân hàng có khả năng đánh giá rủi ro trái phiếu và cũng có khả năng xử lý tài sản đảm bảo. Trên thị trường vốn không ai dại cả", ông Huy chia sẻ quan điểm.

TS Nguyễn Hữu Huân - trưởng bộ môn thị trường tài chính (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) - nhận định, thời gian vừa qua hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn của doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh. Cần lưu ý rằng đa số trái phiếu đã phát hành trước kia đều không có tài sản bảo đảm. Trong khi đó nguyên tắc cho vay của ngân hàng là phải có tài sản bảo đảm hoặc thẩm định được dòng tiền, khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ngân hàng cũng có thể cân nhắc chấp nhận trái phiếu là tài sản thế chấp cho khoản vay, nếu trái phiếu đó có tài sản đảm bảo và tài sản này được thẩm định đầy đủ. Thông thường doanh nghiệp sẽ dùng bất động sản, dự án... làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu. Song hiện nay nhiều dự án bị rớt giá tới 50%, nên ngân hàng phải đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, tỉ lệ cho vay đến 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp có thể tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng, cần xem xét cẩn trọng để tránh bị hớ.

Chính phủ không nên tung tiền giải cứu

Theo TS Huân, điều quan trọng với doanh nghiệp bất động sản lúc này không phải là vay như thế nào, mà là được "bật đèn xanh" tiếp cận vốn vay.

"Thị trường bất động sản đã chuyển từ trạng thái tăng nóng sang suy thoái. Nếu không hỗ trợ phần nào thanh khoản, có thể sang năm sau hàng loạt doanh nghiệp bất động sản bị phá sản, thậm chí hàng trăm ngàn người bị thất nghiệp... Chưa kể nhiều ngành khác như xây dựng, nội thất... cũng bị liên đới.

Chính phủ không tung lượng tiền ào ạt để "giải cứu", mà nên xem xét các chính sách nhằm hỗ trợ thanh khoản cho những doanh nghiệp bất động sản làm ăn uy tín và có dự án tốt, từ đó phục vụ nhu cầu thực tế của người dân, hạn chế dòng vốn đầu cơ vào bất động sản", TS Huân chia sẻ.

Thu thuế chuyển nhượng bất động sản cao gấp đôi năm trước

Nổi bật có hồ sơ kê khai giá bất động sản cao hơn giá UBND tỉnh thành quy định tới 77 lần. Thực tế, giá chuyển nhượng là 81 tỉ đồng, còn giá UBND tỉnh quy định tại bảng giá đất chỉ hơn 1 tỉ đồng.