Năm 2022 sắp khép lại với không khí trầm lắng phủ khắp thị trường nhà ở khi sức tiêu thụ các tài sản trên cả thị trường sơ cấp (chủ đầu tư lần đầu mở bán) lẫn thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều xuống mức thấp kỷ lục. Báo cáo của Batdongsan cho biết thị trường nhà chung cư tại TP HCM và các tỉnh phía Nam liên tục giảm tốc. Trong hai quý đầu năm có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tiêu thụ 70-80% rổ hàng nhưng sang quý III chỉ có khoảng 1.250 căn được tung ra thị trường và tỷ lệ tiêu thụ xuống mức khoảng 52%.

Tình hình trở nên xấu hơn khi đến quý IV, toàn thị trường tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới, thấp nhất năm. Lượng nhà ở bán được trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm nay ở mức kém xa kỳ vọng của các chủ đầu tư.

Theo đánh giá của đơn vị này, đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây ở giai đoạn cận Tết - vốn là thời gian đỉnh điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất năm. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu 40-50% giá trị bất động sản nhưng thanh khoản chưa có dấu hiệu cải thiện.

Trong khi đó, báo cáo thị trường nhà chung cư tại TP HCM của DKRA Việt Nam cho thấy ngay từ quý đầu năm, tiêu thụ nhà ở trên địa bàn thành phố đã giảm 68% so với quý trước (đạt 1.385 căn). Quý II, thanh khoản cải thiện so với đầu năm nhưng sang quý III, mãi lực yếu dần. Tháng 8, thị trường căn hộ sơ cấp tại thành phố chỉ tiêu thụ được 177 căn, xuống đáy 3 năm, giảm 4,6 lần so với tháng trước (bán được 819 căn). Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mới trong tháng này cũng lần đầu tiên ghi nhận mức kém nhất 3 năm, chỉ bán được 16-26% nguồn cung.

Thanh khoản nhà chung cư tiếp tục giảm trong các tháng đầu quý IV. Chỉ tính riêng tháng 11, lượng căn hộ bán được toàn khu vực phía Nam đạt hơn 200 căn, giảm gần 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Dữ liệu này cho thấy sức mua nhà chung cư tháng 11 xuống thấp so với 4 tháng gần đây, đồng thời sa sút so với các mùa cao điểm bán hàng ba năm qua.

Tương tự, lượng tiêu thụ thị trường nhà liền thổ phía Nam tháng 8 cũng chỉ bán được 4 căn, giảm 23 lần so với tháng 7. Mức thanh khoản này cũng kém xa so với tháng 5-6 (bán 23-40 căn) và thấp hơn 70 lần so với tháng 4. Các dữ liệu mới nhất của đơn vị này ghi nhận chu kỳ ế ẩm kể từ quý II sang quý III và có xu hướng yếu dần trong quý IV.

Ghi nhận của VnExpress trên thị trường thứ cấp cũng cho thấy xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua ngộp tài chính hay cá nhân thường sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ, nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp cũng rơi vào giai đoạn đóng băng và ế ẩm kéo dài liên tục suốt 6 tháng cuối năm. Thị trường nhà ở phía Nam trong tháng 12 cũng trầm lắng, khép lại mọi hy vọng lội ngược dòng thanh khoản trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm.

Tại các tỉnh phía Bắc, thanh khoản thị trường nhà ở cũng ghi nhận xu hướng sụt giảm mạnh khi càng về cuối năm. Số liệu của Savills cho thấy, quý I, Hà Nội bán được 4.000 căn hộ nhưng quý II chỉ đạt khoảng 2.200 căn, giảm 45%. Lượng căn hộ bán được trong quý III cũng thua kém đầu năm 10%. Đối với nhà liền kề, biệt thự, số lượng giao dịch giảm dần trong các quý. Trong quý III, số lượng giao dịch đạt 299 căn, chưa bằng một nửa so với quý I (666 căn).

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, từ quý II trở đi, thị trường địa ốc phía Bắc giảm tốc mạnh do tác động của chính sách kiểm soát tín dụng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý III giảm 66,5% so với nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Ông Đính xác nhận, dòng tiền có xu hướng chậm lại trên thị trường bất động sản khiến thanh khoản giảm rõ rệt.

Còn Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, ông Đinh Minh Tuấn, giải thích việc giao dịch đóng băng do một số khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng.Số khác tiếp cận được thì bị sốc vì lãi vay tăng. Tình trạng này dẫn đến tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn để quan sát thị trường. Trong khi nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng giải ngân, vì kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu tốt hơn thời gian tới.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhìn nhận, ngoài khó khăn về dòng tiền, thời gian qua, bất động sản bị đẩy giá lên cao nên hiện thị trường đã phản ứng lại bằng các nhịp giảm tốc, đáng chú ý là thanh khoản rớt mạnh.

Theo ông Chánh, nửa cuối năm 2022 trở đi, nhiều nhà đầu tư có tâm lý muốn nghe ngóng, đứng ngoài thị trường, chờ đợi giá giảm sâu rồi mới quyết định mua vào dẫn đến thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh. Tâm lý này có thể tiếp tục kéo lùi thanh khoản năm sau. Tuy nhiên, ông Chánh cũng cho rằng thanh khoản nhà ở xuống thấp kéo theo hiện tượng giảm giá bán thứ cấp lẫn sơ cấp cho thấy thị trường đang đón nhận một cuộc điều chỉnh cần thiết để cung cầu gặp nhau và phát triển bền vững hơn.

Trong bản kiến nghị Chính phủ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng nhìn nhận giá nhà hiện nay neo cao. Tình trạng lệch pha cung cầu: thừa nhà cao cấp thiếu nhà giá rẻ phần nào ảnh hưởng đến thanh khoản giảm mạnh, bên cạnh yếu tố kém thuận lợi là kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng.

Ông Châu kêu gọi doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối, thực chất để tự vượt khó khi thanh khoản thị trường xuống thấp như hiện nay.

Vũ Lê - Đức Minh