Báo cáo nghiên cứu: “Đổi mới cơ chế phối hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, một vài hàm ý với thị trường bất động sản” được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố mới đây đã chỉ rõ rằng, hiện nay, vấn đề phục hồi nền kinh tế không thể chỉ dựa vào chính sách tiền tệ hay chính sách tài khóa mà là sự kết hợp có hiệu quả, uyển chuyển giữa hai chính sách này.

Đặc biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, bên cạnh nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án thì các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý, đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm, xây dựng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của các doanh nghiệp.

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.

“Thanh khoản bất động sản đang dần “nhúc nhích” trở lại”

PV: Thưa ông, trước những khó khăn và vướng mắc vẫn còn tồn tại của nền kinh tế, trong thời gian tới, việc kết hợp giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa cần được thực hiện như thế nào?

TS. Võ Trí Thành: Theo tôi, thời gian tới, sự phối hợp giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa vẫn cần hướng tới hai mục tiêu chính.

Thứ nhất là giữ ổn định nền kinh tế vĩ mô, giữ lạm phát ở mức “chấp nhận được” như Quốc hội đã đặt mục tiêu trong năm 2024 khoảng 4 - 4,5%.

Thứ hai là hỗ trợ cho phục hồi, giảm bớt tối đa những khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện tốt nhất để doanh nghiệp ổn định và phát triển. Tuy nhiên, trong từng giai đoạn, tùy thuộc vào áp lực đối với tỷ giá, lạm phát để điều hành linh hoạt, có thể chặt chẽ hoặc cũng có thể nới lỏng. 

Trong bối cảnh hiện nay, chính sách tiền tệ đang hướng tới quá nhiều mục tiêu, chưa nói đến việc phải đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính ngân hàng. Vì vậy, trong một chừng mực nhất định, để đạt được yêu cầu trên, cần đặt gánh nặng lên vai của chính sách tài khóa hơn chính sách tiền tệ.

Thực tế, từ đầu năm 2023 đến nay, NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và thời gian tới sẽ rất khó giảm thêm. 

Bằng cách điều hành linh hoạt cùng với áp lực từ bên ngoài đã phần nào giảm bớt, nhất là đồng USD, cùng với đó là cán cân thanh toán quốc tế đang có sự cải thiện và rõ nhất là cán cân thương mại, nên áp lực đối với tỷ giá cũng đang giảm. Trên thực tế, mức mất giá của đồng Việt Nam đang quay trở lại khoảng trên 3%. Thời gian tới, nếu các yếu tố tác động thuận lợi hơn, NHHH có thể cân nhắc để tiếp tục giảm thêm lãi suất điều hành.

Còn về lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại, do độ trễ chính sách, do giai đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023 huy động với mức lãi suất rất cao nên lãi suất cho vay dù có giảm nhưng mức giảm chưa được như kỳ vọng. Thời gian tới, hy vọng sau độ trễ của chính sách thì mức lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm. 

Có thể nói, thời gian qua, về chính sách tiền tệ, chúng ta vẫn tiếp tục các chính sách giãn, hoãn, khoanh nợ để tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Cùng với mặt bằng lãi suất cho vay giảm và nhiều khả năng sẽ giảm tiếp thì còn có các gói hỗ trợ cho các lĩnh vực khác nhau của các NHTM. 

Còn với chính sách tài khóa, trong năm 2023, hàng loạt các chính sách giãn, hoãn, giảm phí, thuế đã được ban hành cùng với việc thực hiện chương trình phục hồi thì nhiều chính sách có thể sẽ tiếp tục được kéo dài sang năm 2024. 

PV: Vậy thời gian qua, những chỉ đạo, quyết sách và động thái tháo gỡ nhanh chóng, quyết liệt những nút thắt từ Chính phủ đã có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản, thưa ông?

TS. Võ Trí Thành: Đối với thị trường bất động sản, hiện nay có 3 nhóm giải pháp quan trọng nhất mà chúng ta bắt đầu thực hiện từ đầu năm 2023.

Đầu tiên là tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý và các quy trình để tiếp tục hoàn thiện các dự án đang dang dở. Nếu không tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý thì dòng tiền khó có thể quay trở lại với thị trường bất động sản. 

Thứ hai, về câu chuyện trước mắt, Chính phủ đã thành lập các Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn, đồng thời ban hành những nghị định, thông tư. Về dài hạn thì vẫn còn nhiều khó khăn. Ngoài việc hoàn thiện, sửa đổi một số luật thì cũng có sự ra đời của những gói tín dụng, chương trình liên quan đến chính sách tiền tệ để hỗ trợ thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp. Bên cạnh mặt bằng chung thuận lợi như lãi suất giảm thì vẫn có những gói hỗ trợ chưa thực sự đi sâu vào thị trường. Nhiều chuyên gia cũng đã đề xuất có thể có gói tín dụng giống như gói 30.000 tỷ đồng trước đây dành cho nhà ở xã hội và song song với đó là những gói tín dụng để hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội tại các tỉnh, địa phương. 

Nhóm giải pháp thứ ba là tái cấu trúc thị trường cũng như tái cấu trúc lại một số doanh nghiệp bất động sản. Việc tái cấu trúc này có liên quan đến “hệ sinh thái” của một số tập đoàn bất động sản lớn và gắn với việc xử lý các dự án cụ thể cũng như hoàn thiện sửa đổi khung khổ pháp lý. 

Cho đến nay, thị trường bất động sản đang dần xuất hiện những dấu hiệu mang tính tích cực khi thanh khoản đang dần “nhúc nhích” trở lại. Đương nhiên, sự thay đổi này vẫn ở mức rất thấp so với thời điểm tích cực năm 2019 và cũng chưa được như kỳ vọng. 

Trong bối cảnh chung “nước nổi, thuyền nổi”, hy vọng rằng, nhìn một cách tổng thể thì thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng hồi phục rõ nét vào giữa năm 2024. Tuy nhiên, cần phải hiểu rõ rằng, ngay trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm cũng vẫn có những phân khúc giữ vững được sự ổn định và phát triển, ví dụ như bất động sản công nghiệp.

“Trong câu chuyện tài chính, khó nhất chính là vấn đề ủy quyền”

PV: Nhìn vào vụ việc Vạn Thịnh Phát và ngân hàng SCB gần đây, ông có đánh giá ra sao về các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành đối với hoạt động của hệ thống ngân hàng?

TS. Võ Trí Thành: Sở hữu chéo luôn luôn là vấn đề của hệ thống ngân hàng, tài chính. Ở Việt Nam, tính chất nghiêm trọng và thách thức của vấn đề này đã được đặt ra từ rất lâu, hàng chục năm nay. Câu chuyện này cũng được gắn với việc hoàn thiện khung khổ pháp lý và ngay bây giờ, chúng ta cũng đang nỗ lực hoàn thiện sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, cũng đã có những đề án để vào cuộc nhanh chóng nhằm xử lý và tháo gỡ những khó khăn còn tồn tại. 

Gần đây nhất, trên thị trường đã xảy ra “cơn chấn động SCB” và điều này cho thấy đây là vấn đề vô cùng nghiêm trọng.

Vì vậy, theo tôi, điều quan trọng đầu tiên cần phải làm ngay lúc này là hoàn thiện nhanh nhất khung khổ pháp lý có liên quan. 

Thứ hai là xử lý các vụ việc. Tuy nhiên, trong thời gian qua, chúng ta cũng đã làm nhưng chưa được như kỳ vọng. 

Thứ ba, gắn sự minh bạch và giám sát đối với hệ thống ngân hàng. Cùng với đó, tiếp tục tái cấu trúc hệ thống ngân hàng để đạt được chuẩn mực quốc tế.

PV: Như ông phân tích, sở hữu chéo luôn là vấn đề của hệ thống ngân hàng, có tính chất nghiêm trọng và thách thức. Dù đã được đặt ra từ rất lâu, nhưng tại sao đến nay vấn đề này vẫn chưa được giải quyết, thậm chí còn nghiêm trọng hơn qua sự việc SCB vừa rồi?

TS. Võ Trí Thành: Theo tôi, ở câu chuyện này có rất nhiều vấn đề. Hiện nay, có thể thấy luật pháp của ta cũng đã khá chặt chẽ. Tuy nhiên, trong vấn đề tài chính thì có một câu chuyện rất khó, đó là vấn đề ủy quyền và cũng rất khó để luật có thể quy định hết được việc này. 

Bên cạnh đó, còn là vấn đề giám sát, hệ thống, vấn đề chức trách, quyền lực, trách nhiệm… Trong đó, những phức tạp không chỉ liên quan đến Luật Các tổ chức tín dụng mà còn liên quan đến các mối quan hệ giữa các tổ chức tín dụng với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nằm trong hệ sinh thái của một ngân hàng. 

Ngoài ra, còn là vấn đề đạo đức, tính kỷ luật, trách nhiệm của tất cả các bên liên quan. Vì vậy, để xử lý được vấn đề này không hề đơn giản và đòi hỏi sự vào cuộc của nhiều bên liên quan. 

PV: Nếu chậm giải quyết vấn đề này, nền kinh tế sẽ đối diện với những hệ lụy gì, thưa ông?

TS. Võ Trí Thành: Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là làm sao có thể giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất. 

Hệ lụy đã được thấy rất rõ, nếu chúng ta để vấn đề này trở nên quá nghiêm trọng thì sẽ dẫn tới những câu chuyện như: Vay dưới chuẩn, vấn đề liên quan tới nợ xấu, liên quan tới việc méo mó trong phân bổ nguồn lực. 

Đặc biệt là có thể làm yếu đi sự lành mạnh của hệ thống tài chính ngân hàng, thậm chí đến mức xấu nhất có thể gây ra những chấn động và khủng hoảng trong nền kinh tế nước ta.

PV: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!