Gồng mình gánh nợ

Gửi đơn đến Báo Phụ nữ TPHCM, ông Lê Huỳnh Xuân (huyện Bình Chánh, TPHCM) tường trình: tháng 8/2018, ông ký hợp đồng mua căn hộ khách sạn của Công ty TNHH Miền nhiệt đới Nha Trang (trụ sở chính ở TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, văn phòng đại diện ở đường số 5, phường An Lợi Đông, TP Thủ Đức, TPHCM). 

Ông đã thanh toán 3,782 tỉ đồng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng), tức bằng 95% trị giá căn hộ (3,962 tỉ đồng). Theo hợp đồng, từ quý I đến quý III/2020, Công ty Miền nhiệt đới Nha Trang hoàn thành công trình xây dựng và kể từ lúc bên mua góp vốn đến khi bàn giao căn hộ, công ty trả lãi suất 8%/năm theo 2 đợt. Nếu không trả lãi đúng hạn, công ty sẽ phải thanh toán cho ông Xuân gấp 20 lần số tiền lãi trên. Cũng theo hợp đồng, nếu không bàn giao căn hộ đúng hạn, công ty sẽ chịu phí phạt 0,05%/ngày trên số tiền mà ông Xuân đã góp vốn.

Sau khi góp vốn, ông Xuân chỉ được công ty trả lãi tới khoảng tháng 6/2021 rồi ngưng. Đến nay, ông cũng chưa nhận được căn hộ theo hợp đồng. “Tôi đến trụ sở chính của công ty thì đại diện công ty đề xuất, sẽ trả 8% lãi suất trên 45% số tiền mà tôi đã thanh toán thay vì trên số tiền vốn đã góp và thời gian trả bắt đầu từ tháng 11/2024. Họ còn nói chỉ dự kiến chứ không chắc chắn sẽ trả” - ông Lê Huỳnh Xuân cho biết. 

Đầu năm 2023, những người góp vốn đầu tư vào loại hình nhà trọ cho thuê của Công ty TNHH Kinh doanh giải pháp Tiến Phát (TPHCM) khổ sở đi đòi quyền lợi khắp nơi - Ảnh: Bích Trần

Condotel là loại căn hộ kết hợp giữa chung cư (condo) và khách sạn (hotel). Khoảng 2 năm trở về trước, loại hình bất động sản này phát triển khá mạnh, được nhiều người góp vốn đầu tư do chủ dự án cam kết trả lãi suất cao trên vốn góp cho đến khi bàn giao căn hộ. 

Năm 2018, thấy chủ dự án cam kết lợi nhuận cho thuê căn hộ condotel hơn 12%/năm, tiền lời cao hơn lãi vay ngân hàng, chị Ngọc Dung (quận Phú Nhuận, TPHCM) đã thế chấp căn nhà ở TPHCM để vay 2 tỉ đồng, góp vốn mua 2 căn hộ khách sạn ở TP Đà Nẵng với giá gần 4 tỉ đồng. Hiện nay, giá cho thuê 2 căn condotel chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng, lượng khách không ổn định nên chị Dung bị lỗ bởi phải trả tiền gốc và lãi gần 30 triệu đồng/tháng cho ngân hàng. “Lãi suất khoản vay ngân hàng của tôi lên tới 13,5%/năm nên tôi phải rao bán bớt 1 căn để giảm áp lực tài chính, nhưng gần 1 năm qua, chưa có người hỏi mua” - chị Dung kể. 

Mức xử phạt vi phạm quá thấp

Sau khi nhận được đơn của ông Lê Huỳnh Xuân, tháng 8/2023, Báo Phụ nữ TPHCM đã gửi công văn đề nghị Công ty Miền nhiệt đới Nha Trang phản hồi. Nhưng mãi đến nay, công ty vẫn im lặng. Theo tìm hiểu của chúng tôi, từ năm 2020 đến 2022, công ty này đã bị Tổng công ty Xây dựng số 1, Công ty cổ phần Xây dựng Central khởi kiện ra Tòa án nhân dân TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa do chậm thanh toán tiền thi công một số công trình. 

Luật sư Bùi Minh Nghĩa (Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết, ông đã tư vấn cho một số trường hợp góp vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng chủ đầu tư không trả lãi và chậm bàn giao căn hộ. Do hợp đồng góp vốn với chủ dự án là hợp đồng dân sự nên người góp vốn có thể khiếu nại tới UBND và gửi đơn khiếu kiện tới tòa án nhân dân địa phương nơi có trụ sở của chủ dự án. 

Theo luật sư Bùi Minh Nghĩa, đối với loại hình góp vốn đầu tư này, nhà đầu tư nên đến UBND địa phương tìm hiểu xem các dự án này có quyết định giao đất, chứng nhận đầu tư, phê duyệt quy hoạch, được phép mở bán hay chưa. Khi chuẩn bị ký hợp đồng, nên nhờ người có hiểu biết về pháp luật tư vấn nhằm tránh trường hợp đó là hợp đồng giả cách (hợp đồng không có hiệu lực) bởi một số hợp đồng mua bán căn hộ bị ghi thành hợp đồng góp vốn đầu tư theo tiến độ. 
Luật sư Bùi Minh Nghĩa nói: “Theo quy định hiện hành, chủ dự án chỉ được huy động vốn khi dự án đó đã được phê duyệt, đã xây dựng phần móng, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Thế nhưng, các chủ đầu tư lại huy động vốn khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa động thổ khiến người mua nhà phải góp đúng theo thời hạn cam kết mà không rõ tiến độ dự án ra sao; nếu tiến độ chậm thì phải chờ, phải “gồng” lãi suất ngân hàng”. 

Theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính - các quy định pháp luật về hình thức huy động vốn, góp vốn đầu tư bất động sản còn chưa hoàn thiện, công tác thanh kiểm tra, giám sát các dự án còn chưa chặt chẽ đã tạo kẽ hở cho các chủ đầu tư dự án lách luật. Bởi theo quy định, nếu huy động vốn trước khi dự án hoàn thành các thủ tục pháp lý thì hợp đồng huy động vốn đó là hợp đồng giả cách. Nếu bị kiện ra tòa và thua kiện, chủ đầu tư dự án chỉ bị phạt vi phạm hành chính từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng và buộc hoàn tiền cho khách. 

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, mức xử phạt như trên là quá thấp nên các chủ dự án biết sai mà vẫn vi phạm. Theo ông, mô hình góp vốn đầu tư vào dự án bất động sản đã có ở Mỹ từ rất lâu, hoạt động hiệu quả. Việt Nam cần quản lý chặt chẽ hơn theo hướng quy định rõ ràng hình thức huy động vốn, quản lý việc sử dụng vốn của các chủ dự án và cần tăng mức xử phạt vi phạm hành chính, tăng mức hoàn tiền cho người góp vốn lên gấp nhiều lần. 

Thanh Hoa