Ngày 6.12, TAND TP.HCM mở lại phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án hành chính bà Nguyễn Vinh Trang (47 tuổi, cư dân chung cư Lexington Residence, TP.Thủ Đức) khởi kiện yêu cầu tòa buộc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM thực hiện hành vi cấp giấy chứng nhận cho căn hộ của bà tại chung cư Lexington.
Chung cư Lexington Residence
NVL
HĐXX cũng triệu tập Sở TN-MT TP.HCM, Công ty CP bất động sản Nova Lexington tham gia phiên tòa với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Tuy nhiên, trong phần thẩm vấn, tòa tạm dừng phiên xử để chủ đầu tư bổ sung hồ sơ liên quan đến bản vẽ, hồ sơ phê duyệt dự án từ trước đến nay. Đồng thời, HĐXX cũng đề nghị phía nguyên đơn xác định lại hoặc bổ sung yêu cầu khởi kiện, bằng văn bản gửi tòa.
Chưa được cấp sổ vì UBND TP.HCM chưa có quyết định giao hơn 3.800 m2
Tại tòa, đại diện ủy quyền cho bà Trang trình bày, đầu năm 2015, bà Trang ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư Lexington Residence, nhận nhà tháng 4.2016. Bà đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ với chủ đầu tư nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền.
Theo bà Trang, gần 1.500 căn hộ khác của khu chung cư Lexington Residence cũng trong tình trạng tương tự. Bà cùng các cư dân và chủ đầu tư đã nhiều lần kiến nghị UBND TP.HCM, Sở TN-MT xem xét, giải quyết.
Cuối năm 2020, Sở TN-MT có công văn 11902 đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người dân mua căn hộ ở Lexington Residence với phần diện tích sử dụng chung là hơn 16.000 m2 (không bao gồm hơn 3.800 m2 tiếp giáp đường Mai Chí Thọ). Đồng thời, Văn phòng Đăng ký đất đai cần tiếp nhận và xem xét cấp giấy chứng nhận cho người mua theo quy định.
Cụ thể, công văn 11902 nêu chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với hơn 16.000 m2 tại dự án Lexington Residence, và người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích này. Tuy nhiên, phần diện tích hơn 3.800 m2 thuộc dãy đất 22 m đường Mai Chí Thọ chưa được UBND TP.HCM giao đất. Vì vậy, đối với căn hộ ở, Sở TN-MT có đề xuất cấp giấy chứng nhận đối với diện tích sử dụng chung không bao gồm diện tích thuộc dãy 22 m.
Từ công văn 11902, tháng 2.2021, bà Trang đã ủy quyền cho chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn hộ của mình. Gần một tháng sau, hồ sơ của bà và các hộ dân khác đã được Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM tiếp nhận. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn, bà và các cư dân chưa được cấp sổ hồng.
Bị từ chối cấp sổ, lỗi người mua hay người bán?
Trong phần thẩm vấn, chủ tọa hỏi đại diện của bà Trang, khi bị từ chối cấp giấy chứng nhận, thì lỗi của người mua hay người bán. Đại diện bà Trang cho rằng, không biết lỗi của ai, nhưng không phải lỗi người mua, bởi phía bà Trang đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với căn hộ tại Lexington Residence.
Đồng thời, khi chủ tọa hỏi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho căn hộ của bà Trang tại thời điểm bà yêu cầu là cơ quan nào, phía bà Trang cho hay, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM.
Ngược lại, đại diện ủy quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai trình bày Văn phòng không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, chỉ có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện cấp giấy và trình lên trên.
Cùng câu hỏi, đại diện ủy quyền Sở TN-MT TP.HCM cũng nêu tại thời điểm yêu cầu cấp giấy chứng nhận cho bà Trang, thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là Sở TM-MT ký cấp giấy theo yêu cầu của UBND TP.HCM, căn cứ vào Nghị định 148/2020 của Chính phủ.
Vì vậy, trong phần thẩm vấn của đại diện Viện KSND TP.HCM, phía bà Trang có bổ sung rằng thay đổi yêu cầu khởi kiện theo khoản 4 điều 72 Nghị định 43, rằng Văn phòng Đăng ký đất đai phải thực hiện hành vi xác nhận căn hộ bà Trang đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bà Trang.
Đối với quan điểm của luật sư phía bà Trang cho rằng, sau khi Sở TM-MT ban hành văn bản 11902 có đề xuất cấp giấy chứng nhận đối với diện tích sử dụng chung không bao gồm diện tích thuộc dãy 22 m, nhưng Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM không thực hiện cấp giấy chứng nhận là có ý chống lại cấp trên.
Trả lời tại tòa, phía Sở TN-MT nêu theo Điều 72 Nghị định 148/2020 (sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai), với chức năng của mình, Sở TN-MT ban hành văn bản 11902 thể hiện ý kiến của Sở TM-MT, để Văn phòng Đăng ký đất đai có căn cứ rà soát rằng dự án có đủ điều kiện cấp sổ hay không. "Đây là văn bản thông báo để Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM xem xét, không bắt buộc thực hiện hành vi", đại diện Sở TN-MT nhấn mạnh.
Ngoài ra, luật sư của bà Trang cũng cho rằng, theo trình bày tại tòa của các bên liên quan, thì UBND TP.HCM nhiều lần báo cáo lên chính phủ về phần đất còn lại là hơn 3.800 m2 nhưng đến nay vẫn chưa có quyết định giao đất bổ sung. Tuy nhiên, với đề xuất của Sở TN-MT về việc chỉ cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích hơn 16.000 m2 là có căn cứ, bởi không xâm phạm gì lợi ích của nhà nước.