Chưa thực hiện trách nhiệm chung

Trong thời gian vừa qua, Chính phủ cũng như các Bộ ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng liên tục có những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, bất cập của thị trường bất động sản.

Một trong những vấn đề lớn đã được Thủ tướng Chính phủ chỉ ra và nhiều lần có ý kiến chỉ đạo các cơ quan chức năng, doanh nghiệp bất động sản xem xét là việc cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm. Mục tiêu để người dân có khả năng tiếp cận nhà ở và gỡ khó cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) các doanh nghiệp địa ốc đến nay chưa triển khai thật sự tích cực và có hiệu quả yêu cầu trên.

Cụ thể, theo ông Châu, đối với các dự án nhà ở trung và cao cấp, một số chủ đầu tư đã giảm giá bán thông qua chính sách chiết khấu, khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng nhưng không đáng kể. Giải pháp này cũng nhằm cố neo giữ giá nhà cho dự án.

Chủ tịch HoREA nhận định giá nhà tăng, ngoài các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều tăng, còn có thêm những khoản không tên để dự phòng.

Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư. Tuy nhiên, khoản này chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh chịu.

Ngoài ra, có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí gắn mác là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Hệ quả là tình trạng lệch pha nghiêm trọng ở Tp.HCM trong 5 năm trở lại đây. Kể từ năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm hơn 70%, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất ba năm gần đây.

"Giá nhà tăng liên tục nhiều năm qua, trên dưới 10% mỗi năm, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định.

Từ những bất cập nêu trên, Chủ tịch HoREA đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm giá nhà, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi kích cầu tiêu dùng trên thị trường.

Điều này sẽ tạo dòng tiền và thanh khoản cho chủ đầu tư dựa trên kinh nghiệm "thà bán lỗ còn hơn vay lời".

Một số giải pháp cụ thể được ông Châu nêu ra là giảm chi phí không tên, tăng cường nguồn lực tài chính, nâng cao quản trị doanh nghiệp, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo, quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM).

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng thị trường cần bổ sung nguồn cung nhà vừa túi tiền để tăng tính cạnh tranh cho thị trường nhà ở, góp phần giảm giá nhà. Theo đó, cơ quan quản lý cần tháo gỡ nút thắt lớn nhất là pháp lý để bổ sung nguồn cung mới.

“Để kéo giảm giá nhà ở, việc đầu tiên cần làm là tăng nguồn cung và việc đầu tiên cần làm để tăng nguồn cung là cần giải quyết dứt điểm tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài dẫn đến bế tắc nguồn cung nhà ở, nguyên nhân chính khiến giá nhà trên địa bàn Tp.HCM leo thang.

“Lệch pha” phân khúc thị trường

HoREA cho rằng từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha phân khúc thị trường, mất cân đối sản phẩm nhà ở.

Tại Tp.HCM, nguồn cung nhà ở giảm dần tại các dự án khi năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và tính đến hết 9 tháng đầu năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Thị trường bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng và chưa phát triển bền vững. Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,3%. 

Phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%.

Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.

Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị “lộn ngược đầu”, mất cân đối, không bền vững. 

Bởi lẽ phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này.

Trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất, thì trên thực tế lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 70-80% áp đảo thị trường nhà ở dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và “ngốn” một nguồn lực lớn của xã hội.

Nếu xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

Để đảo ngược mô hình thị trường nhà ở như “kim tự tháp lộn ngược” về lại mô hình “kim tự tháp” cân đối, hài hòa, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc nhà ở chủ đạo của thị trường thì đòi hỏi tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững.

Đồng thời, có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp.