Thanh khoản thấp, giá vẫn tăng

Trước khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản, đâu đó có thông tin cho rằng, nhiều chủ đầu tư sẽ phải “xả hàng” để thu hồi vốn, tái cơ cấu đầu tư. Thế nhưng, nhiều dự án căn hộ đã, đang và chuẩn bị mở bán đều dự kiến có mức giá tiếp tục tăng cao. Nghe có vẻ nghịch lý, nhưng thực tế là người có nhu cầu mua nhà để ở vẫn đang “đỏ mắt” đi tìm.

Với tổng thu nhập hàng tháng gần 30 triệu đồng, vợ chồng anh Nguyễn Toàn (ngụ tại TP. Thủ Đức) đôn đáo tìm mua một căn hộ chung cư suốt 2 năm qua mà chưa được. Theo chia sẻ của anh Toàn, sau thời gian dài nghe thông tin thị trường giảm giá, vợ chồng anh quyết tìm mua trong những ngày cận tết này.

“Nghe là một chuyện, nhưng khi thực tế tìm nhà mới thấy, giá giảm đâu không thấy mà chỉ thấy tăng, mà ngay cả như vậy cũng không có nhiều lựa chọn. Khu vực mình muốn mua không có sản phẩm phù hợp với thu nhập, trong khi dự án ở những khu vực khác lại quá xa, giá cũng không hề rẻ”, anh Toàn nói và chia sẻ thêm, vợ chồng anh sinh sống và làm việc tại TP. Thủ Đức đã hơn 10 năm nay nên chỉ muốn mua nhà ở khu vực này, nhưng gần đây rất ít dự án được tung ra thị trường, trong khi các dự án đang mở bán gần đây chủ yếu nằm ở các quận, huyện thuộc phía Tây TP.HCM như Bình Tân, Bình Chánh… và đều có giá cao.

“Sau thời gian dài tìm kiếm, cuối cùng chúng tôi quyết định chọn mua một căn hộ tại Bình Dương (khu vực giáp ranh TP.HCM) với mức giá lên đến 40 triệu đồng/m2), anh Toàn kể.

Câu chuyện khó tìm nhà ở tại những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… như của vợ chồng anh Toàn không phải là cá biệt, mà rất phổ biến hiện nay. Hơn 2 năm ảnh hưởng đại dịch Covid-19 cộng thêm chừng đó thời gian chịu “cú bồi” suy thoái, thị trường địa ốc rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, thanh khoản gần như tắc nghẽn.

Thế nhưng, với phân khúc căn hộ, lượng tiêu thụ vẫn khá tốt và giá bán liên tục đi lên. Một loạt dự án căn hộ trên thị trường thứ cấp khu Đông TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt, những dự án căn hộ của chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo ghi nhận mức giá tăng mạnh từ 30-40%, thậm chí cao hơn.

Đơn cử, nhiều dự án thuộc phân khúc trung cấp tại quận 9 được công bố ra thị trường giai đoạn 2019-2020 với mức giá trung bình từ 26 triệu đồng/m2, hiện giao dịch trên thị trường thứ cấp không dưới 50 triệu đồng/m2. Một số dự án mới mở bán thời gian gần đây cũng có mức giá tương tự, cho dù được các chủ đầu tư áp dụng các chương trình chiết khấu mạnh tay.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua như “cái bẫy tâm lý” khiến nhiều người bị lỡ cơ hội an cư. Bởi với suy nghĩ giá đã tăng quá cao thì chắc chắn sẽ hạ nhiệt, lúc đó mới nên mua vào, nhưng thực tế giá nhà lại không ngừng đi lên.

“Giá nhà cao quá là lời than thở tôi nghe suốt hơn 10 năm qua từ cả giới sales lẫn khách hàng, thế nhưng kết quả là hàng luôn được bán hết, mà giá chẳng thấy giảm bao giờ”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho hay.

Giải mã “nghịch lý”

Có nhiều lý do khiến giá căn hộ không ngừng tăng, song theo phân tích của giới chuyên môn, nguyên nhân gốc rễ tới từ việc nguồn cung ách tắc vì vướng thủ tục, đặc biệt là các sản phẩm vừa túi tiền.

Những ngày gần đây, thông tin về dự án Eaton Park tại TP. Thủ Đức do Gamuda Land phát triển chuẩn bị tung ra thị trường gây chú ý. Đây là dự án được Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực với kế hoạch phát triển dự án quy mô gần 2.000 căn hộ. Dù chưa công bố chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán sản phẩm của dự án trung bình từ 6.000-7.000 USD/m2 (tương gần 146-170 triệu đồng/m2).

Tương tự, nguồn tin của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho biết, trong quý II/2024, một dự án căn hộ thuộc dự án thành phần trong một khu đô thị lớn tại TP. Thủ Đức sẽ chính thức được công bố ra thị trường và giá bán được chủ đầu tư tiết lộ không thấp hơn 120 triệu đồng/m2, bởi nếu bán dưới mức giá này sẽ lỗ.

Có nhiều lý do khiến giá căn hộ không ngừng tăng, song theo phân tích của giới chuyên môn, nguyên nhân gốc rễ tới từ việc hàng trăm dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài không triển khai được vì vướng thủ tục khiến nguồn cung ách tắc, đặc biệt là các sản phẩm vừa túi tiền, bên cạnh các nguyên nhân khác như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chí phí lãi vay, chi phí nhân công, tiền đất… đều tăng cao.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù được biết đến như là một “siêu” đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, thế nhưng trong 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của Thành phố chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và từ đầu năm 2023 đến nay cũng chỉ có thêm vài dự án. Tổng cộng trong 2 năm rưỡi kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này.

“Thị trường khó khăn, việc bán hàng không dễ, doanh nghiệp cũng muốn giảm giá để đồng hành cùng người mua nhà, nhưng quả thực không thể giảm được, vì sau nhiều năm đeo đuổi dự án, nhiều chí phí tăng cao, đặc biệt là chi phí vốn vay do dự án bị kéo dài chiếm rất lớn, khiến giá thành bị đội lên cao, thậm chí có dự án đội vốn gần gấp đôi”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP. Thủ Đức giãi bày và nói thêm rằng, nước lên thì thuyền cũng phải lên theo, nếu bán giá thấp doanh nghiệp chắc chắn lỗ.

Trong khi đó, nhiều năm qua, lãnh đạo TP.HCM liên tục tổ chức các cuộc họp để gỡ vướng cho các dự án, doanh nghiệp, nhưng tốc độ tháo gỡ vẫn chậm do liên quan đến luật và các văn bản dưới luật. Theo khảo sát của HoREA, trong số hàng trăm dự án đang “trùm mền” trên địa bàn Thành phố hiện nay, vướng mắc liên quan tới đất đai (định giá đất, tiền sử dụng đất…) chiếm đến 70%.

Theo báo cáo khảo sát của Savills Việt Nam, thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm và giá bán tăng cao. Báo cáo cũng đề cập tới khoảng cách thu nhập bình quân của người có nhu cầu nhà ở và giá căn hộ ngày càng bị kéo giãn. Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, trong khi giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng, tức chênh lệch lên đến hơn 30 lần.

“Với mức thu nhập đó, người dân nếu tiết kiệm được 40-50%/tháng thì cũng phải mất vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng vốn vay hoặc không có trợ giúp nào từ người thân”, báo cáo của Savills tính toán.

Tại hội nghị “Kinh tế và chính sách năm 2023 và 2024 – Tác động và giải pháp với thị trường bất động sản” tổ chức cuối tuần qua tại TP.HCM, nhiều chuyên gia đưa ra dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chuyển biến rõ nét hơn trong năm 2024 theo xu hướng hình chữ V, đáy của thị trường rơi vào cuối quý I/2024 và bắt đầu đi lên từ quý II/2024. Dù vậy, thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, nguồn cung trong ngắn hạn sẽ vẫn hạn chế do các chủ đầu tư tập trung vào việc hoàn thiện các dự án đang triển khai và chuẩn bị cho các dự án mới…, cho nên từ năm 2025 mới có thể thực sự sôi động.