Nguồn cung mới từ các thị trường mới nổi
Theo CBRE Việt Nam, trong 2 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng từ 6-10%/năm tại khu vực phía Bắc và 4-8%/năm tại khu vực phía Nam. Nhu cầu thuê khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và quốc tịch giúp thúc đẩy giá thuê tăng tại nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ 2-4%/năm do các dự án mới với thông số kỹ thuật tốt và vị trí thuận tiện sẽ có mức giá thuê cao hơn trung bình thị trường.
CBRE Việt Nam cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2023, các khách thuê tới từ Trung Quốc, Nhật Bản, Mỹ và Liên minh châu Âu tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng, chiếm khoảng 70-80% số lượng hỏi thuê tới đơn vị nghiên cứu thị trường này tại cả khu vực phía Nam và phía Bắc. Với việc Việt Nam vừa mới nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức đối tác chiến lược toàn diện với các đối tác lớn như Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản…, dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp trong nước.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục có nhiều chuyển biến thời gian tới, với những kỳ vọng tăng trưởng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sự chuyển dịch và đa dạng về ngành nghề của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt theo hướng mang hàm lượng công nghệ cao. Song song đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp, khách thuê đưa các mục tiêu phát triển bền vững vào các tiêu chí lựa chọn địa điểm phát triển nhà máy, thuê kho xưởng. Đây sẽ là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung công trình xanh trong tương lai.
Dòng vốn FDI được cho là sẽ tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam thời gian tới. Trong đó, theo các chuyên gia, điểm đáng chú ý là sự chuyển biến rõ nét về chất khi các dự án ngày càng tập trung nhiều hơn vào lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao.
Nhìn lại giai đoạn 2016-2022, kim ngạch xuất khẩu điện tử, máy tính của Việt Nam tăng 193% và kim ngạch xuất khẩu điện thoại tăng 68%. Điều này phản ánh việc Việt Nam đang tiến tới chuỗi giá trị toàn cầu với tư cách là nền kinh tế định hướng xuất khẩu đối với các sản phẩm có giá trị gia tăng cao.
 |
Sự bùng nổ của ngành dữ liệu đang đặt các khu công nghiệp trước cơ hội lớn thu hút đầu tư FDI cho mảng này. Ảnh: Dũng Minh |
Trong cuộc đua thu hút đầu tư, thời gian gần đây đã chứng kiến những cái tên mới nổi, những địa phương vốn trước đây ít được quan tâm thì nay có thể đã trở thành hiện tượng mới. Bắc Giang là một ví dụ, trong 6 tháng đầu năm 2023, địa phương này ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký mới trong sản xuất lớn nhất cả nước với 1,06 tỷ USD, tương đương 20% lượng vốn FDI đăng ký mới trên toàn quốc. Bình Phước đứng ở vị trí tiếp theo với 577 triệu USD, chiếm 11% tổng vốn FDI đăng ký mới. Ngoài ra, có thể gọi tên một số địa phương khác như Thái Bình, Quảng Ninh… đều đang có nhiều bước tiến trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút vốn FDI, tạo nên những thị trường bất động sản công nghiệp mới, giúp “giải nhiệt” cho các thị trường cấp 1.
Các thị trường mới nổi liên tục bổ sung nguồn cung mới, khách thuê cũng chủ động tìm kiếm nhiều hơn các cơ hội ở thị trường vùng ven, đây cũng được xem là nét chính đã và sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản công nghiệp.
Cơ hội rộng mở
Không chỉ thu hút tốt hơn dòng vốn đầu tư (quy mô, chất lượng dự án), ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam còn đứng trước nhiều cơ hội bứt phá mạnh mẽ; trong đó riêng mảng dữ liệu, Việt Nam đang được biết đến như một trong những thị trường phát triển nhanh nhất thế giới.
Báo cáo của Savills châu Á - Thái Bình Dương cho thấy, các thị trường Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Việt Nam có ít trung tâm dữ liệu hơn so với Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore, cho dù có dân số đông hơn 30 lần. Tuy nhiên, thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường phát triển nhanh nhất thế giới nhờ quá trình số hóa của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước và dân số trẻ hiểu biết về kỹ thuật số, sự xuất hiện của công nghệ 5G, nhu cầu tự cung cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật số và hành lang pháp lý về nội địa hóa dữ liệu.
Tại Việt Nam, theo ghi nhận của Savills, cả nước có tổng cộng 28 dự án trung tâm dữ liệu với tổng công suất đạt 45 MW. Thị trường ghi nhận sự tham gia của 44 nhà cung cấp dịch vụ.
Từ quý I/2021, yêu cầu từ các đơn vị khai thác trung tâm dữ liệu nước ngoài đang tìm kiếm địa điểm và đối tác liên doanh tiềm năng tại Việt Nam đã tăng lên do các công ty siêu quy mô công bố sự quan tâm đến Việt Nam. Đáng chú ý, vào tháng 8/2022, Amazon Web Services (AWS) công bố ra mắt các trung tâm dữ liệu tại Hà Nội và TP.HCM.
Hiện tại, hầu hết công ty tham gia phân khúc trung tâm dữ liệu của Việt Nam đều là các công ty viễn thông trong nước như Viettel IDC, Các Trung tâm dữ liệu toàn cầu NTT, FPT Telecom, CMC Telecom, HTC Telecom International, VNPT và VNTT. Các nhà cung cấp cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin bao gồm HP, Deli, Cisco System, Fujitsu, Hitachi, Huawei, IBM, Lenovo, NEC Corp, NetApp và Oracle.
Theo Savills, Chính phủ đặt mục tiêu Việt Nam trở thành trung tâm kỹ thuật số quan trọng. Quy mô thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam được dự báo sẽ tăng lên 1,04 tỷ USD trong năm 2023, từ mức 561 triệu USD năm 2022 và đạt tốc độ tăng trưởng kép là 10,7%. Theo Viettel IDC, việc đẩy nhanh thương mại hóa và công nghệ 5G là điều cần thiết để đáp ứng các phong trào Công nghiệp 4.0 như AI (trí tuệ nhân tạo), Big Data (dữ liệu lớn) và IoT (Internet vạn vật).
Cũng liên quan đến thị trường đầy tiềm năng này, theo Cushman & Wakefield, Việt Nam có chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu trong nhóm thấp nhất khu vực. Công ty cung cấp dịch vụ bất động sản toàn cầu này cho biết, 5 thị trường có mức giá đất trung bình cao nhất khu vực là Singapore (11,573 USD/m2), Hàn Quốc (9,695 USD/m2), Hồng Kông (3,418 USD/m2), Nhật Bản (3,320 USD/m2) và Trung Quốc Đại lục (2,966 USD/m2), nguyên nhân do sự khan hiếm quỹ đất và nguồn điện sẵn có, kết hợp với lãi suất gia tăng góp phần làm tăng giá mua đất. Mức giá đắt đỏ của những thị trường này có thể mang lại cơ hội đầu tư tốt hơn cho các thị trường tại Đông Nam Á nhờ có giá đất cạnh tranh. Trong đó, Việt Nam có giá trung bình thấp nhất khu vực với 168 USD/m2 cho các dự án trung tâm dữ liệu.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho hay, so với các thị trường đi trước, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn sơ khai với tốc độ phát triển “khiêm tốn” hơn. Tuy nhiên, với chi phí xây dựng và giá đất cạnh tranh, cùng với vị trí địa lý đắc địa, Việt Nam là thị trường mới nổi luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư.