Theo VCBS, tình trạng mất cân đối cung cầu khi phần lớn nguồn cung nằm ở phân khúc cao với giá vượt xa thu nhập người dân, đặc biệt tại một số dự án, khu vực gặp tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán, đã khiến tỷ lệ hấp thụ đối với sản phẩm mở bán rơi xuống mức thấp kỷ lục ở thời điểm quý I/2023.

Từ giữa năm 2023, tín hiệu phục hồi đã bắt đầu xuất hiện, một số chủ đầu tư dần nối lại hoạt động mở bán mới. Trong khi về phía cầu, nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn đầu tư dài hạn cũng tích cực săn "hàng", tìm các bất động sản giảm giá sâu tại những khu vực nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Tuy nhiên, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.

Hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch.

Các chủ đầu tư dự án/đại lý bất động sản ngần ngại trong việc giảm giá bán sản phẩm mới, bởi họ lo ngại ảnh hưởng tới mặt bằng giá của các phân khu/ đợt mở bán tiếp theo của dự án và quyền lợi của các đối tác, sàn giao dịch tham gia đầu tư và phân phối dự án hoặc ảnh hưởng tới giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM, nguồn cung thấp trong thời gian dài tạo điều kiện để các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao. Trong đó, đó, các chủ đầu tư áp dụng các chính sách như tặng gói nội thất, tăng chiết khấu thanh toán, giãn thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích thích giao dịch (có thể dễ dàng rút lại khi thị trường thuận lợi).

Sang năm 2024, VCBS cho rằng, việc thông qua các sắc luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường trong năm 2024, như trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới ở giai đoạn 2013 - 2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.

Đồng thời, các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới. Tuy nhiên, VCBS đánh giá sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng - 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế.

Đánh giá triển vọng năm 2024, theo VCBS, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động, điều này có thể kích thích người mua nhà có xu hướng bắt đầu nối lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn. Đồng thời, nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn thị trường sôi nổi đã được hấp thụ đáng kể.

Về thanh khoản, một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TP. HCM, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Bên cạnh đó là khu vực thành phố tại các tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao; tiềm năng phát triển công nghiệp và thu hút lao động; kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và mở rộng quy mô hành chính.

“Thị trường dự báo sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/ mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó”, VCBS đánh giá.