Nhiều dự án "cầm đèn chạy trước ô tô"

Ngày 24/9/2020, diễn ra "Sự kiện ra mắt và mở bán dự án LDG Sky" tại TP. Dĩ An tỉnh Bình Dương. Dự án do CTCP Đầu tư LDG (LDG Group) làm chủ đầu tư và Đất Xanh Miền Nam là đơn vị phân phối độc quyền. Theo quảng cáo dự án được xây dựng trên diện tích đất 20.878m2, quy mô gồm 5 tháp cao 99,9m với 30 tầng gồm 2.000 căn hộ chung cư. Hiện, chủ đầu tư và đơn vị phân phối đang giao bán mức giá trên 30 triệu/m2 và đang nhận cọc 50 triệu đồng của khách hàng.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế, hiện dự án chỉ là bãi đất trống được quây tôn và chưa có bất kỳ dấu hiện nào cho thấy dự án đang xây dựng. Trả lời báo chí về dự án này, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương mới đây cho biết, qua rà soát trên địa bàn phường Bình Thắng, TP. Dĩ An, Sở không có tham mưu dự án có tên Khu căn hộ cao cấp LDG SKY (thuộc Khu đô thị Bình Nguyên, phường Bình Thắng, TP. Dĩ An). Tuy nhiên, tại phường Bình An, TP. Dĩ An có dự án Khu đô thị mới Bình Nguyên và ngày 30/10, Sở Xây dựng có nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở một phần dự án Khu đô thị mới Bình Nguyên tại phường Bình An, TP. Dĩ An của Công ty Cổ phần Đầu tư LGD. Hiện nay, Sở Xây dựng đang xem xét hồ sơ.

Cũng được mở bán từ tháng 7/2020, dự án Bcons Bee nằm trên mặt tiền đường D1, thuộc Khu phố nội hóa 1, phường Bình An, TP. phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương do CTCP Bất động sản Phú Mỹ Hiệp làm chủ đầu tư. Dự án được quảng cáo trên khu đất có tổng diện tích 2.821 m2, với mật độ xây dựng 36,68%. Trong đó, diện tích công viên, cây xanh 734,24 m2 gồm 1 block căn hộ cao 24 tầng và có 2 tầng hầm, với tổng số 289 căn (284 căn hộ và 5 căn shophouse). Các căn hộ tại đây được thiết kế 2 phòng ngủ, có diện tích dao động từ 33,48 m2 - 61,14 m2, giá được chào bán khoảng 1,5 tỷ đồng/căn hộ. Tuy nhiên, theo tìm hiểu dự án dù được bán khá lâu và chủ đầu tư cho biết sẽ khởi công vào Quý III/2020 thế nhưng tới nay vẫn chỉ là bãi đất trống. Phía Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết hiện dự án chưa có giấy phép xây dựng mà chỉ mới là chủ trương.

Tương tự, Công ty TNHH Xây dựng Dịch vụ Thương mại Đầu tư Bất động sản Tường Phong chủ đầu tư dự án Khu chung cư Contentment Plaza tại phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An đang được rao bán trên một số kênh thông tin. Về dự án này, Sở Xây dựng Bình Dương khẳng định chưa có văn bản thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời cho hay, Thanh tra Sở đã ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư dự án.

Một dự án nữa là Dự án Khu dân cư nhà vườn, biệt thự Vườn Cau tại phường Lái Thiêu, TP. Thuận An do Công ty Cổ phần Thương mại và Du lịch Bình Dương (gọi tắt là Công ty du lịch Bình Dương) làm chủ đầu tư. Về pháp lý dự án này, tháng 10/2007, UBND tỉnh Bình Dương có quyết định về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư nhà vườn, biệt thự Vườn Cau (tên thương mại: Khu phức hợp Siler Lake), thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An (nay là TP. Thuận An), tỉnh Bình Dương.

Thời gian qua, trên một số kênh thông tin giới thiệu và rao bán dự án. Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, đến nay chưa có văn bản xác nhận Khu dân cư, nhà vườn và biệt thự Vườn Cau được huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định…

Ngoài ra, hiện còn rất nhiều dự án đang được chào bán như Khu dân cư và Thương mại Bình Quới, Dự án Khu nhà ở Thắng Lợi, Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center… cũng đang mở bán rầm rộ nhưng Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết chưa có đủ pháp lý.

Thị trường bắt đầu "loạn"

Việc nhiều dự án được các chủ đầu tư mở bán khi chưa đủ pháp lý đã dẫn tới cảnh thời gian qua nhiều khách hàng mua phải dự án này đưa nhau đi khiếu kiện. Cụ thể, đầu tháng 11 vừa qua, hàng chục người đã tập trung trước trụ sở của CTCP Đầu tư xây dựng Phát triển địa ốc Ba Thành Phát (trụ sở tại đường Huỳnh Thúc Kháng, phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) tố cáo công ty này lừa bán không có pháp lý.

Theo nhiều khách hàng, từ đầu năm 2019, Công ty Ba Thành Phát và một số công ty môi giới giới thiệu mua đất tại dự án mang tên Thành Phát City 1 (thuộc xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương) do công ty này làm chủ đầu tư với giá từ 479 triệu đồng (diện tích 100m²) đến 980,4 triệu đồng (diện tích 172m²), thanh toán theo 5 đợt khác nhau. Còn đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, hồ sơ xin chủ trương thực hiện dự án Thành Phát City 1 thuộc xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương do không phù hợp với quy hoạch. Đến nay, cơ quan chức năng chưa hề chấp thuận chủ trương cho dự án Thành Phát City 1 trên địa bàn huyện Bàu Bàng.

Trước đó, ngày 3/8/2020, nhiều người dân lao động cũng đã treo băng rôn đòi tiền từ Công ty cổ phần Đầu tư & Phát triển địa ốc SP Land (SP Land) khi đầu tư dự án đất nền tại xã An Điền, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Theo những người mua đất dự án này thì trong hợp đồng mua bán chủ đầu tư ghi rõ sau 9 tháng phía công ty phải bàn giao đất và làm sổ cho khách hàng.

Tuy nhiên, đã hơn 1 năm mua đất dự án, khách hàng vẫn chưa nhận được đất và giấy chứng nhận đầu tư. Phía Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, việc Công ty cổ phần Đầu tư & Phát triển địa ốc SP Land (SP Land) đầu tư dự án tại xã An Điền mở bán nền đất tại hai khu An Điền 1, 2 cho người dân là chưa đúng quy định vì hiện dự án này vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt…

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng hiện nay khi thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó khăn trong việc cấp phép dự án mới thì doanh nghiệp sẽ chọn cho mình phương án chạy về thị trường các tỉnh lẻ giáp TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đã có nhiều doanh nghiệp thành công với chiến lược này như Novaland, Hưng Thịnh Corp…

Tuy nhiên, ông Phượng cho biết việc chưa chuẩn bị quỹ đất và chưa chuẩn bị pháp lý dự án ngay từ đầu, trong khi đó do áp lực kinh doanh, áp lực có hàng cho nhân viên môi giới bán đã tạo ra việc nhiều doanh nghiệp sau khi mua được quỹ đất, xin chủ trương đầu tư đã ngay lập tức tiến hành bán dự án theo hình thức huy động vốn của khách hàng. Nhưng, để cấp phép 1 dự án bất động sản luôn kéo dài từ 24 tháng trở lên, điều này sẽ tạo ra câu chuyên thời gian tới khách hàng mua các sản phẩm nhà ở chưa đủ pháp lý sẽ đi khiếu kiện chủ đầu tư lừa dối họ và làm loạn thị trường.

Còn ông Trần Khắc Thạch, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản tỉnh Bình Dương cho rằng, dù luật pháp Việt Nam luôn thể hiện rõ các chế tài rất cụ thể và chi tiết nhưng thực tế một số dự án bất động sản còn lách luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên "Hợp đồng góp vốn", "Phiếu đăng ký giữ chỗ", "Thỏa thuận đặt cọc đăng ký chỗ" đều là đội lốt "dự án ma". Những hợp đồng này dụ khách hàng nộp tiền vào dưới hình thức đầu tư, góp vốn, giữ chỗ, nhưng khi dự án không có pháp lý để trao trả đất, hoặc nhà (sản phẩm) cho khách hàng, việc hoàn trả tiền lại cho khách hàng sẽ rất chậm trễ, nhỏ giọt, hoặc không thu hồi được.

"Vì vậy, để chắc chắn mua dự án đủ pháp lý khách hàng nên thận trọng yêu cầu chủ đầu tư coi pháp lý dự án xem đã có quy hoạch tỉ lệ 1/500, giấy phép xây dựng và được phép huy động vốn theo hình thức dự án hình thành trong tương lai hay chưa. Bên cạnh đó, nên xuống xem khu đất dự án đã có dấu hiệu xây dựng hay chưa để có thể xuống tiền mua nhà cho hợp lý", ông Thạch khuyến cáo.

Ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng cho rằng, người mua nên tỉnh táo khi đầu tư vào các dự án bất động sản có giá quá rẻ so với thị trường, tránh mua các bất động sản trên giấy và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản chính hoặc bản sao có chứng thực để kiểm tra đối chiếu các hồ sơ dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt.

Trong trường hợp nghi ngờ, người mua cần liên hệ ngay cơ quan quản lý như UBND xã, UBND huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường ở địa phương đó để kiểm tra đối chiếu các thông tin từ chủ đầu tư cung cấp. Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng sẽ cung cấp thông tin thường xuyên và đầy đủ đối với các dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng đất cho người dân xây dựng theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các dự án được phép bán nhà hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật (thông tin tại địa chỉ sxd.binhduong.gov.vn).

Theo ông Ngân, với những khách hàng lỡ mua phải "dự án cầm đèn chạy trước ô tô" thì nên làm đơn báo với cơ quan chức năng, cơ quan cảnh sát điều tra để sớm vào cuộc, phanh phui những hoạt động "lừa đảo" này.

Gia Huy