Trong bối cảnh khó khăn vì dịch bệnh, đất nền vẫn là kênh đầu tư được nhiều người ưu ái. Thời gian gần đây, hoạt động mua bán đất nền rục rịch trở lại, các giao dịch diễn ra khá nhộn nhịp, đặc biệt tại vùng ven.

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đang có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền”.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư:

(1) Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?

(2) Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Ở mỗi trường hợp, các nhà đầu tư có thể áp dụng những phương pháp khác nhau để bước đầu định giá đúng giá trị thực của lô đất.

Với tình huống đầu tiên, bà Hồng Vân gợi ý hai phương pháp xác định giá trị như sau.

Thứ nhất, phương pháp so sánh. Cụ thể, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra giá trị trên một mét vuông đất.

Thứ hai, phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển để giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án, từ đó xác định giá trị đất thặng dư.

Đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ sẽ kéo dài theo thời gian và chịu ảnh hưởng bởi lạm phát nên người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này, để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Sau đó, có thể so sánh tương quan kết quả giữa 2 phương pháp để tìm ra định giá gần đúng nhất.

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên có thể áp dụng phương pháp so sánh.

Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, nhà đầu tư cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. Ngoài ra, phải so sánh với những lô đất tương tự nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị nằm ngay sát bên.

Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.

Ngọc Diệp