Nhiều khu đất nông nghiệp xen lẫn "một ít" đất thổ cư nằm quanh sân bay Long Thành và các quận huyện giáp ranh nhưng được thổi phồng, "đội lốt" dự án đã tăng giá gấp rưỡi đến gấp đôi chỉ sau một thời gian ngắn.

Đặc biệt, những động thái này được chuyển biến mạnh mẽ hơn sau khi Thủ tướng ký quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Cảng không quốc tế Long Thành giai đoạn 1, thì thị trường BĐS tại khu vực này lại càng trở nên nhộn nhịp. Giá đất từ đó cũng "dựa hơi" để tăng, thậm chí những hoạt động này đang có diễn biến với chiều hướng phức tạp.

"Dự án… mà không phải dự án" nhưng lại phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp đang là thực trạng với những diễn biến khá phức tạp kể từ khi dự án sân bay quốc tế Long Thành được phê duyệt

Bát nháo sang nhượng đất nông nghiệp

Ghi nhận của PV DĐDN tại địa bàn các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom… cho thấy: Các biển quảng cáo, tờ rơi được giăng khắp nơi, thậm chí một số cá nhân, trong đó có cả doanh nghiệp cũng đầu tư khá bài bản thông qua trang website, với các hình vẽ về dự án và được đặt với nhiều tên gọi khác nhau, tỉ lệ phân lô, nền khá hấp dẫn nhằm chiêu mộ khách hàng đặt cọc giao dịch.

Dọc các tuyến đường thuộc xã An Viễn, huyện Trảng Bom; xã Lộc An, Bình An, Bình Sơn, Phước Thái, Bàu Cạn... của huyện Long Thành, xã lộ 25 huyện Thống Nhất… khá tấp nập ôtô ra vào đưa khách đến xem đất để giao dịch.

Đáng chú ý, các điểm giao dịch này mọc lên ngay bên lề đường với vài chiếc bàn ghế. Song cũng có nơi tăng cả phông bạt nhằm lôi cuốn khách hàng.

Các điểm giao dịch mua bán đất được thực hiện ngay bên lề đường

Trong vai là nhà đầu tư (PV), khi được hỏi về giá đất giao dịch bình quân hiện nay tại địa bàn các xã thuộc huyện Long Thành được "cò" đất cho biết: Tùy vào vị trí và sẽ có các mức giá đất khác nhau. Nếu là đất nông nghiệp sẽ có giá giao động từ 800 - 900 triệu đồng/1000m2 , đất trồng cây lâu năm thì 1,5 tỉ đồng/1.000 m2. Đặc biệt, đất nông nghiệp đã có quy hoạch khu dân cư thì giá giao động từ 5-6 tỉ đồng/1000m2.

Còn nhớ, ngày 19/7/2019, tỉnh Đồng Nai tổ chức đấu giá khu đất 49,8 ha tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành với giá khởi điểm 612 tỷ đồng. Sau cuộc đấu sôi nổi, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (tỉnh Bình Dương), đã trúng đấu giá và được "chốt" lại với con số 1268 tỷ đồng, cao gấp đôi giá khởi điểm. Tính trung bình khoảng 2,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, một Công ty cũng trúng đấu giá 92 ha đất tại xã Long Đức, huyện Long Thành, với số tiền đến 3060 tỉ đồng (giá trung bình hơn 3,3 triệu đồng/m2).

Đáng chú ý, mới đây nhất, Công ty CP Bất động sản STC Golden Land (Hà Nội) đã trúng đấu giá khu đất hơn 23,4 ha tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành được quy hoạch thực hiện khu dân cư với số tiền hơn 1626 tỉ đồng, gấp 1,8 lần giá khởi điểm.

Như vậy, nếu chỉ tính giá khởi điểm các lô đất đấu giá từ năm 2019, so với năm 2020 thì giá đất cũng đã tăng gấp hơn 2 lần là ngoài sức tưởng tượng.

"Dựa hơi" sân bay Long Thành

Đáng chú ý, khi nắm bắt được thông tin dự án sân bay Long Thành được phê duyệt, triển khai… nhiều cá nhân, doanh nghiệp đã tận dụng tối đa những khe hở thông qua việc móc nối, kết hợp nhằm thu gom đất nông nghiệp để tách thửa, phân lô dưới dạng ủy quyền, quyền định đoạt, quyền quyết định…

Cụ thể, khi các đối tượng, doanh nghiệp này cầm được giấy ủy quyền trong tay thì ngay lập tức bắt tay vào việc "chạy dự án ảo", thực hiện nhiệm vụ quy hoạch, triển khai dự án dưới dạng phân lô, thậm chí sẵn sàng dựng tỉ lệ 1/500, xây dựng hạ tầng bài bản (có nghiệm thu của cơ qua chức năng" ngay trên đất nông nghiệp).

Đáng nói, việc xây dựng hạ tầng này được núp bóng dưới vỏ bọc "hiến đất, hiến hạ tầng cho Nhà nước" đang để lại nhiều ý kiến trái chiều. Bởi, một động tác mà bất cứ nhà đầu tư nào sau khi triển khai dự án cũng đều phải chuyển giao phần hạ tầng, giao thông hoàn chỉnh cho Nhà nước quản lý, một phần để thực hiện nhiệm vụ kết nối và điều tiết giao thông, một phần để phân luồng hạ tầng giao thông với các trục chính hiện hữu.

Song, sự mập mờ và cái được gọi là "hiến đất, hiến hạ tầng giao thông" cho Nhà nước, thực chất là nhằm phục vụ cho cái được gọi là "dự án". "Dự án… mà không phải dự án" nhưng lại được các cá nhân và doanh nghiệp này thực hiện giao dịch không khác gì các dự án chính thống và đích thực mà các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp đã từng làm là hết sức bất công.

Thậm chí, nhiều nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp rất dễ bị cơ quan chức năng tuýt còi, đôi khi còn bị soi, hình sự hóa trong thực hiện các giao dịch "huy động, góp vốn…", trong quá trình triển khai dự án là hết sức bất cập.

Khi nắm bắt được thông tin dự án sân bay Long Thành được phê duyệt, triển khai… nhiều các cá nhân, doanh nghiệp đã tận dụng tối đa những khe hở thông qua việc móc nối, kết hợp nhằm thu gom đất nông nghiệp để tách thửa, phân lô dưới dạng ủy quyền, quyền định đoạt, quyền quyết định

Trái lại, một số cá nhân và doanh nghiệp "tay không bắt giặc", trên thực tế không hề có tên dự án (dự án không được cập nhật trong hạng mục dự án đầu tư tại địa phương), không được chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, thế nhưng các đối tượng này vẫn ung dung rao bán, vẫn nhởn nhơ như không có chuyện gì xảy ra.

Manh động hơn, các đối tượng này đăng tải công khai trên trang website của công ty với những nội dung quảng cáo hoàn toàn sai sự thật với tên gọi là "dự án", với nhiều tiện ích hấp dẫn, hoành tráng, kèm theo nhiều ưu đãi để chiêu mộ khách hàng "xuống tiền", đặt cọc, giữ chỗ… Thế nhưng trên thực tế, các dự án này về thực chất là phân lô, bán đất nền tự phát.

Và sự việc chỉ thực sự vỡ lẽ khi đến hẹn trả các quyền lợi, các khách hàng đều không nhận được những gì như cam kết từ phía chủ đầu tư về việc chuyển nhượng đất nền, cấp GCNQSDĐ… mặc dù thời gian cam kết đã quá hạn. Và thay vào đó các khách hàng chỉ nhận được những lời hứa là "sẽ ra sổ, sẽ thông báo sau…". Sự việc nêu trên đã vấp phải những phản ứng kịch liệt của các khách hàng, thậm chí nhiều khách hàng đã phải làm đơn khởi kiện ra tòa án nhưng vẫn chưa có kết quả.

Trở lại với diễn biến về thị trường bất động sản khu vực sân bay Long Thành nóng trở lại, theo các chuyên gia BĐS, để hiện thực hóa các dự án bất động sản phải mất thời gian ít nhất 3-5 năm, thậm chí 7 năm. Chưa kể, quỹ đất xung quanh khu vực sân bay Long Thành rất lớn, do đó người dân khi mua phải cân nhắc tài chính, pháp lý và các yếu tố thị trường để tránh rủi ro.

Ngân Giang