Nhu cầu kho vận tăng đột biến sau Covid, bất động sản logistics có giá
V.Dũng
(TBKTSG Online) - Trong báo cáo về chặng đường tương lai của ngành logistics Việt Nam, hãng JLL Việt Nam đánh giá, thương mại điện tử (TMĐT) là một động lực lớn cho sự phát triển bất động sản logistics. Trong đó nhu cầu về kho vận (đặc biệt là kho lạnh) sẽ tăng lên đột biến, thúc đẩy sự tăng trưởng cho toàn ngành trong tương lai, nhất là khoảng thời gian nền kinh tế phục hồi sau Covid-19.
 |
| Thương mại điện tử là động lực chính cho logistics Việt Nam trong tương lai. Ảnh: TTXVN |
Dưới tác động của dịch bệnh Covid -19, thương mại toàn cầu và tại Việt Nam đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu bán hàng cho thị trường tiêu thụ nội địa từ kênh truyền thống qua kênh TMĐT, từ mega-mall qua omni chanel. Hình thái của ngành logistic cũng có thể chuyển dịch theo sự thay đổi này.
TMĐT tăng trưởng 1, nhu cầu kho vận tăng gấp 3
Thông thường, các công ty TMĐT sử dụng nhiều không gian hậu cần hơn so với các nhà bán lẻ truyền thống. Điều này phần lớn do phạm vi sản phẩm của doanh nghiệp TMĐT phong phú hơn, mức tồn kho lớn, yêu cầu về không gian vận chuyển ra nước ngoài lớn hơn và nhu cầu hậu cần hai chiều (đổi trả hàng).
Theo nhận định của bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao thị trường Việt Nam của JLL, nếu so sánh với thị trường toàn cầu, khi mô hình TMĐT phát triển ở mức độ trưởng thành như tại Mỹ, Hàn Quốc... diện tích bất động sản kho vận so với TMĐT là gấp ba lần. Trong hai năm trở lại đây, dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản logistic tại Việt Nam tăng mạnh. Các quỹ đầu tư lớn đã đầu tư khoảng 3 tỉ đô la cho giai đoạn 1 và một số quỹ cũng đang kêu gọi đầu tư giai đoạn 2.
"Nhu cầu của các nhà đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp vào thị trường Việt Nam trong thời điểm này cũng rất lớn. Trước kia họ thường có nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển với quy mô từ 5.000-10.000 m2 tuy nhiên đến nay đã tăng lên 10.000 - 50.000 m2", bà Trang Bùi bình luận.
Bên cạnh đó, đơn vị này đánh giá kho lạnh sẽ là phân khúc nổi lên trong lĩnh vực logistic tương lai khi ngày càng nhiều người tiêu dùng đặt mua hàng hóa trực tuyến trong thời gian đại dịch.
Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng đột biến về nhu cầu kho lạnh trong việc hỗ trợ các dịch vụ y tế quan trọng như quá trình lưu chuyển và bảo quản vaccine Covid-19 mới. JLL nhận định nếu chương trình tiêm chủng được áp dụng rộng rãi, nhu cầu bảo quản vaccine sẽ trở nên cấp bách cho mọi quốc gia.
So với các quốc gia trong khu vực, giá bất động sản logistic tại Việt Nam đang ở mức thấp nhất nhưng bà Trang Bùi dự báo trong 12 tháng tới giá sẽ tăng trưởng khoảng 12% do quỹ đất hạn chế. Hiện nay, giá thuê trung bình tại miền Bắc là 3,9 đô la/m2/tháng, cao hơn 0,3 đô la/m2/tháng so với giá thuê trung bình tại miền Nam.
Hướng tới tương lai
Theo báo cáo Logistics Việt Nam 2020 của Bộ Công Thương, lĩnh vực logistics toàn cầu bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch Covid-19. Mặc dù Chính phủ các nước nỗ lực duy trì chuỗi cung ứng hàng hóa và ưu tiên lưu thông các loại hàng hóa thiết yếu, nhưng do các biện pháp kiểm soát dịch bệnh và nhiều lao động trong lĩnh vực này phải ở nhà nên có những thời điểm, toàn bộ hoạt động bị tê liệt.
Là một nền kinh tế định hướng xuất khẩu, Việt Nam khó tránh khỏi ảnh hưởng từ dịch bệnh toàn cầu. Báo cáo của Bộ Công Thương cho biết các ngành sản xuất như dệt may, dựa chủ yếu vào việc nhập khẩu nguyên liệu từ Trung Quốc, nơi xảy ra dịch bị tác động nhất đã ngưng trệ sản xuất.
Nhiều chuyên gia cho rằng để đạt được những mục tiêu tăng trương trong tương lai, ngành hậu cầu Việt Nam sẽ còn phải vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics/công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí trước các nước khác, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.
Theo chuyên gia từ JLL Việt Nam, tình hình dịch bệnh Covid-19 đang đẩy nhanh quá trình tự động hóa trong lĩnh vực logistics và sẽ trở thành xu hướng chính trong thời gian tới. Khách thuê đang có xu hướng nâng cấp từ các cơ sở lỗi thời, vừa và nhỏ do tư nhân sở hữu để chuyển đến cơ sở hiện đại hơn ở vị trí tốt hơn.
Đồng thời, việc hợp nhất các hoạt động logistics vào hiện đại hóa chuỗi cung ứng đang nâng cao hiệu quả hoạt động và giảm chi phí logistics tổng thể cho khách thuê. Tăng trưởng trong các ngành khác cũng sẽ hỗ trợ mở rộng thị trường hậu cần 3 bên, bao gồm tăng trưởng trong ngành thực phẩm và đồ uống, chăm sóc sức khỏe và dược phẩm, cũng như các ngành thiết bị văn phòng và công nghệ.
Bà Trang Bùi thông tin, trong những năm gần đây, chuỗi cung ứng ngày càng tập trung phục vụ người tiêu dùng. Tốc độ giao hàng đã luôn là một trong những yếu tố chính trong quyết định mua hàng, với việc các nhà bán lẻ trực tuyến lớn cung cấp các tùy chọn giao hàng trong ngày.
Do vậy, để đi trước xu hướng, chuyên gia JLL nói rằng các nhà bán lẻ và nhà cung cấp dịch vụ hậu cần cần phải đi kịp xu hướng và đáp ứng nhu cầu thay đổi của khách hàng. Các chiến lược giao hàng chặng cuối thành công sẽ cần các giải pháp sáng tạo, quy trình hiện đại, chuyển đổi kỹ thuật số và công nghệ mới nhất.
Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam bao gồm cả thời gian và chi phí vẫn còn cần nhiều cải tiến đáng kể. Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu ở Việt Nam đang kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.
Trong đại dịch, Việt Nam đã có sự gia tăng đột biến trong các yêu cầu về hậu cần ngắn hạn, liên quan trực tiếp đến tác động tức thời của đại dịch, đặc biệt là cho nhu cầu mua hàng trực tuyến và hỗ trợ các dịch vụ y tế quan trọng. Trong thời gian này, thương mại điện tử cũng trở thành một động lực lớn cho lĩnh vực logictics.
Hiện nay, Việt Nam hiện là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Doanh thu từ mảng thương mại điện tử ước tính đạt 4,07 tỉ đô la vào năm 2015, tăng lên 6,2 tỉ đô la vào năm 2017. Đến năm 2020, thị trường này dự kiến đạt khoảng 13 tỉ đô la, gấp đôi mức năm 2017. Xu hướng này sẽ thay đổi hình thái logistics Việt Nam trong tương lai.