Thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội dường như đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất từ đầu năm do cầu yếu trên thị trường cũng như khả năng thu xếp vốn để hoàn thiện dự án của các chủ đầu tư.

Một trong những điểm chú ý nhất đối với thị trường là thanh khoản sụt giảm. Nhiều dự án đã phải chiết khấu tới 15% nhưng lượng người mua vẫn thưa thớt.

Chung cư cao cấp bán chậm

Báo cáo về thị trường bất động sản mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh COVID-19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể.

Trong đó, những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông ….tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%.

Ngược lại, sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, tính đến quý 3/2020, cả nước có 295 dự án phát triển nhà ở thương mại với 125.449 căn hộ được cấp phép; 1.272 dự án với 243.265 căn hộ đang triển khai xây dựng; 118 dự án với 25.911 căn hộ hoàn thành.

Số lượng dự án nhà ở được cấp phép giảm nhẹ so với quý 2/2020, khoảng 9,3%. Riêng tại miền Bắc có 109 dự án với 54.872 căn hộ được cấp phép; 218 dự án với 55.650 căn hộ đang triển khai xây dựng; 18 dự án với 2.218 căn hộ hoàn thành.

Báo cáo cũng cho thấy, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng /m2.

Theo tìm hiểu của tác giả, một số dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội có giá cao hơn nhiều so với giá của Bộ Xây dựng đưa ra. Điển hình như dự án The Zei (Mỹ Đình) hiện cũng trên 50 triệu/m2, hay dự án The Matrix One cũng từ 55 – 65 triệu/m2. Ở phân khúc thấp hơn và xa hơn như Vinhomes Đại Mỗ cũng xấp xỉ 40 triệu/m2.

Thế nhưng, nhìn chung hầu hết các dự án, đặc biệt là dự án cao cấp vẫn ế hàng.

Điển hình như một dự án ở Mỹ Đình đã hoàn tất cất nóc với 2 tòa tháp, chủ đầu tư đã mở bán gần 1 năm nay nhưng số lượng người mua chưa vượt quá 10% trong tổng số hơn 700 căn hộ.

Đáng chú ý, nếu bạn lướt qua Facebook của dự án thì ngay lập tức có nhân viên theo bạn cả mấy ngày. "Nào là mời xem dự án, gửi báo giá, thiết kế căn hộ…mỗi ngày phải đến 5 -6 lần". Trên kênh VOV giao thông, quảng cáo dự án bất động sản cũng liên tục xuất hiện, trong đó nhiều dự án đưa ra chiết khấu đến 20% nếu khách hàng thanh toán ngay.

Giới đầu tư không "mặn mà" với chung cư cao cấp

Trong khi đó, theo khảo sát nhiều dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội đã rơi vào tình trạng ế ẩm từ đầu năm đến nay. Một dự án cao cấp tại Nam Từ Liêm, trong 6 tháng đầu năm tiêu thụ được hơn 20 căn hộ trong khi 2 tháng cuối năm ngoái, số lượng căn hộ tiêu thụ cao gấp 5 lần. Một dự án cao cấp tại Thanh Xuân cũng chỉ bán được khoảng chục căn trong nửa đầu năm nay.

Anh Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch tại Thanh Xuân cho biết nhiều dự án cao cấp thanh khoản kém bởi nguồn cung liên tục tăng qua các năm trong khi hầu hết khả năng chi trả của khách hàng thuộc về phân khúc bình dân.

Những người có nhu cầu mua ở thực có khả năng mua căn cao cấp không nhiều trong khi giới đầu tư không còn mặn mà với phân khúc này trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, một điểm chung là dù thuộc phân khúc cao cấp hay phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của phần đông khách hàng thì bóng dáng của nhà đầu tư trên thị trường căn hộ khá hiếm hoi.

Khoảng 4 năm trước, lướt sóng hoặc mua chung cư rồi cho thuê là kênh đầu tư hấp dẫn của giới đầu tư. Nhưng hiện nay nguồn cung lớn khiến người mua có quá nhiều lựa chọn, việc lướt sóng không còn khả thi, trong khi mua rồi cho thuê cũng không đạt lợi nhuận cao do nguồn cung lớn, sự cạnh tranh càng ngày càng gay gắt.

Giám đốc một sàn giao dịch tại Cầu Giấy cho biết thêm: "Một nguyên nhân khác khiến giới đầu tư không mặn mà với căn hộ chung cư là thị trường bất động sản thời gian qua liên tục chứng kiến sự phát triển và biến động mạnh ở rất nhiều phân khúc như nghỉ dưỡng, nhà liền thổ, đặc biệt là phân khúc đất nền ở nhiều tỉnh, thành. Do đó, giới đầu tư có nhiều lựa chọn hấp dẫn hơn khiến chung cư bị lạnh nhạt".

Trao đổi với PV, anh T, nhân viên môi giới tại dự án Khu đô thị Ciputra (quận Tây Hồ) cho biết: "Từ đầu năm sức mua căn hộ chung cư đã giảm, đặc biệt là trong khoảng hai tháng trở lại đây. Trước trung bình bán được khoảng 4 căn hộ/tháng thì hai tháng nay không bán được căn nào hết, thậm chí có tuần không có bất cứ khách hàng nào gọi điện đến hỏi thăm thông tin dự án hay đến nhà mẫu nữa. 

Đây cũng có thể coi là dấu hiệu báo động của thị trường chung cư cao cấp, khi mà số lượng người giàu trong xã hội có giới hạn, nếu họ đã mua nhà rồi thì anh ít có cơ hội mời chào họ mua thêm nữa".

Một nhân viên môi giới các dự án căn hộ cao cấp Mỹ Đình cho hay, bán hàng ế ẩm nhưng chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp lại có đặc thù không ban hành chính sách kích cầu (như giảm giá hay khuyến mãi), cũng không khuyến khích nhân viên môi giới gọi điện làm phiền khách hàng hay đứng đường phát tờ rơi mời chào khách... Bởi những hành động này có thể bị xem là "hạ cấp" dự án.