Bên lề Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2020), ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chia sẻ về thị trường bất động sản trong năm 2020 và dự báo về một số loại hình được quan tâm trong năm 2021.

- Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản năm 2020?

- 2020 là năm có tác động kép đến thị trường bất động sản. Thứ nhất, từ cuối 2019, chúng ta nhìn thấy xu hướng giảm sút nguồn cung do nhu cầu kiểm soát về mặt pháp lý của Chính phủ. Thứ hai, đến đầu năm 2020, dịch Covid-19 xuất hiện. Dịch bệnh ảnh hưởng đến tận gốc rễ, vì xu hướng giao dịch bất động sản bị đình trệ.

Chúng ta đều nhớ đến giai đoạn giãn cách xã hội, người mua và người bán không giao dịch một cách trực tiếp. Điều này dẫn tới các đơn vị bất động sản phải có sự thay đổi, áp dụng công nghệ nhiều hơn, có chính sách để giữ cho doanh số đi ngang.

Loại hình nhà mặt phố có xu hướng giao dịch tăng từ giai đoạn tháng 4 đến tháng 9, đây cũng là một trong những diễn biến hỗ trợ quan điểm dòng tiền đang dịch chuyển từ miền Nam ra thị trường miền Bắc. Năm qua, loại hình nhà riêng, nhà phố, vốn rất sôi động và phát triển giai đoạn 2017-2019, có xu hướng giảm 5-19%, khiến mặt bằng giá đi xuống.

Tại TP HCM, chủ đầu tư thay vì tập trung tìm kiếm nguồn hàng thì tiếp tục phát triển thành phố vệ tinh. Nhiều dự án lớn ở các thành phố vệ tinh đã mở bán, mặt bằng giá tăng lên rất mạnh, đơn cử ở khu vực Bình Dương có 15.000 căn hộ bán trong năm 2020. Tổng quan, chúng ta có thể thấy rằng bất động sản nhận được lượng quan tâm lớn. Tuy nhiên, mặt bằng giá và xu hướng khác nhau giữa các thị trường. Miền Bắc, Hà Nội mạnh về nhà riêng, trong khi tại TP HCM loại hình chung cư được quan tâm đặc biệt ở Bình Dương, Đồng Nai.

- Năm 2020 nền kinh tế bị ảnh hưởng của Covid-19, câu hỏi đặt ra là tiền đầu tư vào các dự án bất động sản được huy động từ đâu?

- Giống như việc huy động tiền ở sân bay Long Thành, những việc cần thì vẫn phải làm. Với các dự án bất động sản, đa phần chủ đầu tư đã chuẩn bị. Hiện nay, các dự án bị vướng chủ yếu ở đầu ra. Nhiều dự án nếu được phê duyệt trên khai sẽ không khó ở dòng tiền.

Cái khó ở đây là khả năng chi tiêu của người dân cho BĐS sẽ như thế nào. Một yếu tố tích cực là lãi suất ngân hàng tiết kiệm hiện tại rất thấp. Với các điều kiện thì có thể dòng tiền sẽ không vào ngân hàng mà chuyển đầu tư vào những kênh khác như vàng, bất động sản, chứng khoán... Theo khảo sát của chúng tôi, 57% số người được hỏi vẫn đầu tư vào bất động sản và đấy cũng là tín hiệu tích cực cho các chủ đầu tư trong năm tới.

Doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi rất nhanh để thích ứng, có thể nhìn từ 2 lần xuất hiện dịch tại Việt Nam. Trong lần thứ nhất, chỉ có 5 chủ đầu tư đưa ra 5 dự án trên thị trường, phần lớn có các chính sách hỗ trợ như gia hạn thời gian thanh toán hoặc một số quà tặng. Trong lần thứ hai dịch trở lại, có khoảng 10 chủ đầu tư đưa ra thị trường 20 dự án. Các chủ đầu tư phản ứng rất nhanh, bên cạnh gia hạn thanh toán, còn hỗ trợ thêm 1 năm khoản vay và cam kết mua lại trong vòng 2-3 năm. Do đó, người mua an tâm hơn khi quyết định một thương vụ mua bán bất động sản.

Mặt khác, nhiều công nghệ đã được áp dụng dù không trực tiếp nhưng mang lại những giá trị nhất định. Tất cả những điều đó cho thấy thị tường bất động sản ở Việt Nam có những thay đổi rất mạnh mẽ.

- Ông nhìn nhận ra sao về bất động sản công nghiệp hay câu chuyện đất đặc khu - 2 sản phẩm được nhắc đến nhiều trong 2 năm gần đây?

- Bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng cho tương lai của thị trường Việt Nam nhưng không phải điểm sáng năm 2020. Thực tế từ đầu năm đến nay, số lượng khu công nghiệp đổi mới và khu công nghiệp có lợi nhuận cao không nhiều vì đa phần chúng ta thường nói Việt Nam được hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Mỹ Trung, EVFTA, làn sóng dịch chuyển khu công nghiệp từ Trung Quốc và các nước sang Việt Nam.

Tuy nhiên, thực tế hết quý II, chỉ có một khu công nghiệp mới được mở ra thôi, chúng ta đang nói nhiều hơn về mặt tương lai. Chúng ta cần nhắc đi nhắc lại là Việt Nam có tận dụng được cơ hội hay không. Chúng ta cần có chiến lược, quy hoạch lại khu vực đô thị, phát triển loại hình khu công nghiệp phù hợp với từng vùng miền để đảm bảo hỗ trợ tương tác, lẫn nhau. Khi lôi kéo những "đại bàng", "đầu tàu" ví dụ như các nhà sản xuất điện thoại sang Việt Nam, chắc chắn những nhà sản xuất linh kiện, phụ kiện khác cũng sẽ kéo theo, nếu không họ sẽ cắt nguồn cung trên thị trường.

Đất đặc khu, theo quan điểm của tôi, sẽ nằm trong xu hướng chung toàn thị tường. Sự quan tâm về đất trong năm nay sẽ giảm, đặc biệt là khu vực miền Nam. Việc này xuất phát xu hướng dòng tiền rút mạnh từ miền Nam trở về miền Bắc. Các nhà đầu tư cốt cán của thị trường miền Bắc có xu hướng đẩy dòng tiền về gần Hà Nội nhưng không đẩy vào trung tâm mà tập trung vào ven đô rất nhiều. Theo khảo sát, lượng quan tâm khu vực Hòa lạc, Hòa bình rất cao.

Dù là đặc khu, tôi cho rằng cũng cần có dòng tiền lớn, nếu không có thì giá không thể lên được. Do đó, quan điểm của tôi là cho đến khi dịch được cơ bản kiểm soát và có thông tin tích cực hơn về vaccine thì bất động sản đặc khu mới có thể lên giá.

- Thị trường bất động sản sẽ có những thay đổi như thế nào trong năm tới, thưa ông?

- Năm 2021, chúng tôi nhận thấy cũng giống nhiều quốc gia khác, đơn cử Trung Quốc sau giai đoạn dịch, Chính phủ đổ tiền vào xây dựng cơ sở hạ tầng rất nhiều. Tại Việt Nam, nhu cầu về thép đang tăng, kéo theo giá thép đi lên, tương đồng với diễn biến trên thị trường quốc tế.

Điều này đến từ quan điểm cần xây dựng và phát triển hạ tầng rất nhanh, tạo ra nhiều công ăn việc làm, thu nhập cho người lao động. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng được tạo tiền đề để phát triển trong tương lai, ví dụ như là phát triển về bất động sản công nghiệp.

Người dân, người quan tâm bất động sản hiện tại có tâm lý vững hơn với dịch bệnh, tôi tin là bản thân chúng ta có niềm tin hơn về sự minh bạch trước những thông tin của Chính phủ. Dù dịch quay lại, người dân đã quen với trạng thái bình thường mới và những công cụ liên quan đến công nghệ cũng sẽ hỗ trợ thị trường. Dịch bệnh tiếp diễn, kinh tế vẫn phải phát triển. Chúng ta không thể ngồi chờ, quan trọng là chúng ta có dám làm hay không.

Bên cạnh đó, fintech đang được nhiều doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Tuy nhiên, tại Việt Nam, mức độ đánh giá tín dụng, những thông tin cần sự kiểm tra và giám sát lớn. Dù vậy, tiềm năng của thị trường và nhu cầu vay đầu tư, sở hữu bất động sản lớn. Đặc biệt, trong giai đoạn có nhiều ưu đãi cho loại hình này, người dân lại càng muốn đi vay mua bất động sản để ở.

- Theo ông, những chính sách của Chính phủ, tác động của EVFTA sẽ ảnh hưởng ra sao tới thị trường?

- Chúng ta đang cảm thấy người dân có tinh thần yên tâm, đặc biệt là trong việc kiểm soát Covid-19. Khi dịch cơ bản được kiểm soát, các loại hình bất động sản đa phần có cơ hội được phát triển tốt hơn.

Chính phủ cũng có một số cơ chế chính sách hỗ trợ, kích thích thị trường như gia hạn thời gian nộp thuế, các chính sách liên quan đến pháp lý bất động sản, phê duyệt chủ trương quy hoạch khu đô thị Hòa Lạc, chủ trương về thành lập TP Thủ đức. Những chính sách này tạo tiền đề cho thị tường bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển hơn trong giai đoạn sau dịch.

Với EVFTA, đây là bước chuẩn bị không phải riêng năm nay, EVFTA và CTTPP là bước chuyển mang tính chất vĩ mô cho 5 -10 năm, thậm chí 20 năm. EVFTA là một tiềm năng mới, khi chúng ta ký hiệp định thương mại tự do đầu tiên của EU. Từ tháng 8, EVFTA đã có hiệu lực, nhiều mặt hàng đã được xuất khẩu. Về lâu dài, nền kinh tế sẽ có sức bật mới, thu nhập người dân tăng, chắc chắn nhu cầu bất động sản sẽ tăng.

Lê Hải