Chính phủ vừa ban hành Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung cho một số nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2013. Nhiều nội dung sửa đổi sẽ tháo gỡ được các vướng mắc trong công tác quản lý đất đai tại TP.HCM, cũng như đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người dân. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 8-2-2021.
Nghị định 148/2020 chấp thuận giấy phép xây dựng có thời hạn cũng là một trong những điều kiện để được cấp quyền sở hữu nhà ở.
Ảnh minh họa: VIỆT HOA
Niềm vui cho nhà xây dựng tạm
Tại TP.HCM, rất nhiều trường hợp nhà ở chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn (xây dựng tạm), nhất là nhà ở của người dân nằm trong quy hoạch mà chưa có thông báo/quyết định thu hồi đất của cơ quan thẩm quyền.
Năm 2017, để tháo gỡ khó khăn cho người dân có nhà ở trong khu vực quy hoạch, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26 quy định một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng (GPXD) trên địa bàn TP. Theo đó, người dân được xây dựng tạm trong khu vực quy hoạch với quy mô tối đa ba tầng. Tuy nhiên, người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên nền nhà cũ nhưng không được hợp thức hóa căn nhà sau khi xây dựng.
Bởi theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014, một trong những điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là phải có GPXD nhà ở đối với trường hợp phải xin GPXD theo quy định.
Nghị định 43 chỉ quy định đối với GPXD chính thức và không nhắc đến GPXD tạm. Vì vậy, các trường hợp xây dựng tạm lâu nay không được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu Nhà nước thực hiện quy hoạch thì người dân chỉ được bồi thường về đất, không được bồi thường về vật kiến trúc mà chỉ được hỗ trợ theo quy định.
Tại khoản 4 Điều 35 Nghị định 43 cũng khẳng định tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu trong các trường hợp sau: “Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Với quy định này, không ít người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở kiên cố (tối đa ba tầng theo Quyết định 26) nhưng không dám xây vì sợ nếu Nhà nước thực hiện quy hoạch thì tiền xây nhà kể như mất.
Tại Nghị định 148/2020, Chính phủ đã chấp thuận GPXD có thời hạn cũng là một trong những điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ngoài ra, khoản 4 Điều 35 của Nghị định 148 cũng được bổ sung thêm nội dung tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu trong các trường hợp sau: “Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng (…) trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 31 và Điều 32 của nghị định này có GPXD có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Có dịch vụ cấp sổ hồng theo nhu cầu của người dân
Một điểm mới đáng lưu ý của Nghị định 148 là đã cởi mở và linh động hơn trong giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cho các tổ chức, cá nhân.
Lâu nay người dân nộp hồ sơ và nhận kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận tại văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) và các chi nhánh VPĐKĐĐ tại 24 quận, huyện.
UBND TP.HCM cũng đã ban hành quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết và trả kết quả giải quyết thủ tục nêu trên.
Liên quan đến vấn đề này, Nghị định 148 bổ sung thêm: Người dân có thể lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ, một trong các chi nhánh VPĐKĐĐ trên địa bàn TP hoặc địa điểm theo nhu cầu của mình.
Trong trường hợp này, thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục được thực hiện theo thỏa thuận giữa người dân có nhu cầu và VPĐKĐĐ, chi nhánh VPĐKĐĐ nhưng không quá thời gian thực hiện thủ tục do TP quy định.
Đối với nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
| Giải quyết ách tắc cho các rẻo đất “đầu thừa đuôi thẹo” Tại TP.HCM có nhiều rẻo đất “đầu thừa đuôi thẹo” nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép xây dựng, hoặc diện tích lớn nhưng hình thù không phù hợp xây nhà ở. Hầu hết những rẻo đất này là phần đất dôi dư của các hộ dân bị giải tỏa trong lộ giới đường. Sau khi giải tỏa, Nhà nước bồi thường giải tỏa trắng luôn phần diện tích đất còn dư thừa này nhưng không có cơ chế xử lý các rẻo đất này nên hiện nhiều rẻo đất còn để trống. Nghị định 148 đã tháo gỡ điểm nghẽn này với các tiêu chí để giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý như sau: - Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý quỹ đất đã thu hồi, đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao tại địa phương do chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm. - Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa. - Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được phê duyệt. - Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai. - Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm; hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết. |
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất thì cơ quan này sẽ nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn ba ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ, chi nhánh VPĐKĐĐ.•