Đó là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại toạ đàm "Phân khúc nào phù hợp với thị trường trong thời gian tới" do Hội môi giới BĐS Việt Nam tổ chức tại Tp.HCM.

Theo ông Hà, kể từ năm 2015 đến nay, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu.

Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.

Cơ cấu nguồn cung phân các khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại Tp.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhiều chuyên gia cho rằng giá BĐSsẽ giảm nhiệt. Việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá BĐS không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Cụ thể, tại Tp.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần.

Theo ông Hà, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại Tp.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp... Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng BĐS. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính….

Ông Nguyễn Mạnh Khởi. Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, hiện nay thị trường BĐS đang tồn tại những vướng mắc. Mất cân đối nguồn cung đang là thực tế diễn ra. Thị trường đang thiếu phân khúc nhà ở có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Theo ông Khởi có thực tế là các dự án trung cấp giá từ 25 triệu đồng/m2 nhu cầu chỉ chiếm 20-30%, còn phân khúc BĐS có giá dưới 25 triệu đồng/m2 nhu cầu lên đến 70-80. Trong các năm qua có 5.000 dự án BĐS, nhưng rất ít dự án nhà ở bán giá dưới 25 triệu đồng/m2, nguồn lực tập trung cho loại hình này cũng rất ít.

Bên cạnh đó, nhiều CĐT hiện nay không muốn dành 20% trong dự án thương mại để làm nhà ở xã hội.

"Trong thời gian tới, nhiệm vụ trọng tâm của Bộ xây dựng là phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 (diện tích 70m2) và cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, cũng có những vướng mắc như đối tượng người mua nhà giá thấp khác gì nhà ở xã hội, xây nhà giá thấp cho ai, nếu không cẩn thận thì những người đủ điều kiện sẽ đi mua hết nhà ở giá thấp", ông Khởi nhấn mạnh.

Hạ Vy