Hỗ trợ hay đẩy nợ cho khách hàng

Thị trường bất động sản tỉnh Đồng Nai từ năm 2019 tới nay ghi nhận mật độ sản phẩm nhà ở tại các dự án bất động sản mới mở bán cao nhất phía Nam. Trong đó dự án đều có diện tích thuộc diện khủng như Aqua City với diện tích 1.000ha của Tập đoàn Novaland với hàng trăm ngàn sản phẩm, chủ yếu là nhà phố, biệt thự, shophouse... Hay dự án Gem Sky World Long Thành của Tập đoàn Đất Xanh với diện tích 9,2ha cùng hơn 4.000 sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự shophouse…

Cũng từ đây, biên độ giá bất động sản tại tỉnh này ghi nhận tăng mạnh. Theo DKRA Vietnam, giá nhà tại Đồng Nai đang tăng bình quân mỗi năm là trên 25%. Việc tăng giá nhà cũng đã tạo giá bất động sản tại các dự án cao, dẫn tới việc chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án phải sử dụng những chính sách bán hàng "tốt nhất" để hỗ trợ khách hàng mua được nhà.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hà Đô Sài Gòn thì hiện nay các chủ đầu tư dự án thường đưa ra nhiều mức thanh toán cho khách hàng lựa chọn khi bán nhà. Ví dụ như chính sách thanh toán đặt cọc giữ chỗ 50 tới 300 triệu tùy vào sản phẩm giá trị cao hay thấp, tiếp đó là đóng 15% và khi ra hợp đồng mua bán là đóng 30%, tiếp theo là đóng theo tiến độ xây dựng và bàn giao nhà. Tới khi nhận nhà sẽ đóng xong 95%, 5% còn lại sẽ đóng khi nhận sổ hồng.

Hay như chính sách khách hàng có thể đóng 95% giá trị sản phẩm ngay từ đầu nhưng chủ đầu tư sẽ giảm giá từ 3 tới 5% giá trị sản phẩm cho khách hàng.

Tuy nhiên, khảo sát thực tế một dự án lớn tại khu đô thị Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Nơi đây đang ra hàng ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự, shophouse với giá thấp nhất là 46 triệu/m2 và cao nhất là hơn 70 triệu/m2.

Trong vai người mua nhà, PV Nhadautu.vn được nhân viên môi giới tên Hùng, hỗ trợ khách hàng có nhu cầu mua nhà dự án tại sàn giao dịch bất động sản ngay cổng dự án A.Q.C cho biết hiện dự án này đang được đơn vị phát triển dự án đưa ra 3 phương pháp thanh toán. Trong đó chính sách đầu tiên là chính sách thanh toán đặc biệt, sau khi đóng 200 triệu tiền đặt cọc giữ chỗ thì 3 ngày sau sẽ đóng 10% giá trị sản phẩm, tiếp đó là cứ 3 tháng sẽ đóng 3% giá trị sản phẩm và sau đó là 5 rồi 8%, tới năm thứ 3 thì đóng 25% tương đương với 95% giá trị sản phẩm và giao sổ hồng quyền sử dụng đất thì đóng 5% còn lại.

"Phương án này chủ yếu dành cho khách hàng mua nhà không vay ngân hàng", Hùng nói.

Chính sách thanh toán thứ 2 được Hùng giới thiệu là thanh toán trước hạn, nghĩa là khách hàng cũng đóng 200 triệu khi đặt cọc mua nhà, sau đó 3 ngày sẽ đóng 30% hoặc 50% giá trị sản phẩm và 3 năm còn lại sẽ đóng 3%, tới lần đóng cuối cùng khi nhận nhà là 25%.

Và phương án mà Hùng hướng dẫn chi tiết cũng như Hùng muốn khách hàng lựa chọn nhiều nhất đó là sau khi đóng 200 triệu đặt cọc giữ chỗ, 3 ngày sau khách hàng đóng 10% giá trị sản phẩm và trong vòng 20 ngày đơn vị phát triển dự án sẽ hỗ trợ khách hàng vay 40% giá trị sản phẩm đóng. Năm thứ 2 sẽ đóng 20% giá trị sản phẩn và năm thứ 3 khi nhận nhà đóng 25% giá trị sản phẩm. Đổi lại, khách hàng sẽ được doanh nghiệp đóng lãi suất cho ngân hàng 3 năm đầu.

"Tuy nhiên, khách hàng chỉ có thể hưởng quyền lợi khi vay ở 2 ngân hàng mà doanh nghiệp chỉ định, còn vay ngân hàng khách sẽ phải tự trả lãi suất. Đây là chính sách mà chủ đầu tư dành phần lợi nhất cho khách hàng để khách hàng có thể sở hữu được nhà ở, lãi suất thì chủ đầu tư chịu cho khách hàng nên khách hàng an tâm mua nhà không lo đóng lãi ngân hàng", Hùng cho biết.

Tuy nhiên, khi hỏi vậy thời điểm nào sẽ ký hợp đồng mua bán nhà, Hùng nói dự án này đặc biệt, nên 2 năm đầu sẽ chỉ ký hợp đồng góp vốn, tới năm thứ 3 mới có thể ký hợp đồng mua bán.

Thế nhưng, theo ông Lê Hữu Thắng, giảng viên ngành Tài chính - Ngân hàng, Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng thực tế với gói vay này thì khách hàng không hưởng lợi mà doanh nghiệp mới là người hưởng lợi.

Cụ thể, ông Thắng cho biết khi khách hàng mua nhà, sẽ đóng theo tiến độ, tới khi ký hợp đồng mua bán sẽ đóng 30% giá trị sản phẩm và khi xây dựng tới đâu thì sẽ đóng số % giá trị sản phẩm và khi nhận nhà sẽ đóng hoàn thiện 95%. Tuy nhiên, với chính sách bán hàng của dự án này thì chủ đầu tư đang đẩy nợ cho khách hàng, cụ thể đó là ngay từ đầu khách hàng đã phải giao 50% giá trị mua sản phẩm cho doanh nghiệp. Ví dụ sản phẩm 8 tỷ, thì dù dự án chưa xây dựng, vẫn chỉ là bãi đất trống mà khách hàng đã phải giao 4 tỷ đồng cho chủ đầu tư, với số tiền này chủ đầu tư mang đi đóng tiền sử dụng đất, tiền làm hạ tầng… Trong khi đó, theo phương thức phát triển dự án thì ngay khi có quỹ đất, chủ đầu tư phải có vốn để phát triển dự án khi mà khách hàng còn mới chỉ đóng tiền mua sản phẩm với mức dưới 30%, và để có tiền chủ đầu tư sẽ cầm cố quỹ đất này mới có tiền làm dự án. Nhưng với chính sách này, chủ đầu tư đã đẩy việc vay ngân hàng cho khách hàng, thay vì phải đi vay tiền, và CIC doanh nghiệp cũng trong sạch trong khoản vay, thậm chí khi bí tiền chủ đầu tư có thể cầm cố luôn quỹ đất dự án đó cho ngân hàng để có tiền làm việc khác còn khi dự án không triển khai đúng tiến độ thì khoản nợ ấy khách hàng vẫn là người chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, ông Thắng cho rằng lãi suất vay mà ngân hàng đang áp dụng 2 tới 3 năm đầu rất thấp nên doanh nghiệp trả cho khách hàng là điều họ có thể làm, nhưng tới sau năm thứ 3 thứ 4 lãi suất bắt đầu cao thì khách hàng trả sẽ bị thiệt rất lớn.

"Bên cạnh đó, theo như phương thức thanh toán mua nhà truyền thống thì khách hàng đóng 30% giá trị căn hộ mua rồi thanh toán tiền từng đợt, tới khi giao nhà đóng 95%, nghĩa là nếu có vay tiền của ngân hàng thì họ sẽ vay vào từng đợt đóng tiền theo hợp đồng mua bán tính trên tiến độ xây dựng dự án của chủ đầu tư và trả lãi và gốc rất thấp. Thế nhưng, với chính sách vay tới 85% và đóng 10% nghĩa là khách hàng đã phải đóng 95% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư ngay khi dự án mới được chủ đầu tư tiến hành xây dựng. Và số tiền mà khách hàng đóng, chủ đầu tư đã tay không làm dự án", ông Thắng cho biết.

Chính sách bán hàng trên có thực sự đúng luật?

Theo luật sư Nguyễn Hoàng Sơn, Đoàn luật sư TP.HCM, việc chủ đầu tư hỗ khách hàng vay vốn là cần thiết nhưng cũng có những điểm cần cân nhắc. Nếu dự án đủ điều kiện giao dịch và hợp đồng mua bán (đối với nhà ở), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) đúng pháp luật thì về nguyên tắc việc vay ngân hàng nào cũng có thể được, theo đó khách hàng sẽ có xu hướng chọn ngân hàng có mức lãi suất thấp cạnh tranh tại thời điểm vay và những năm sau đó để vay.

Việc liên kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng tùy theo từng dự án, nhưng hoàn toàn không phải là giống nhau. Có dự án ngân hàng sẵn sàng nhận thế chấp cho vay (chủ đầu tư uy tín, vị trí vàng, đủ điều kiện giao dịch, hợp đồng đúng phải luật,..). Có dự án không được ngân hàng thẩm định và không đưa vào danh sách phát triển thị trường nên ngân hàng không nhận thế chấp và cho vay, cũng có một vài ngân hàng phát triển theo thị trường ngách nên thường ký kết hợp tác với chủ đầu tư.

"Thậm chí đã có những dự án, không đủ điều kiện để làm tài sản thế chấp vì nhiều nguyên nhân: hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng không đúng pháp luật, quyền sử dụng đất tại dự án đã bị thế chấp,… nên việc xử lý khách hàng vi phạm về thanh toán được áp dụng bằng thỏa thuận ba bên (chủ đầu tư, ngân hàng, người mua) không đúng quy định về hoạt động của ngân hàng như thời kỳ trước năm 2010", luật sư Sơn nói.

Ông Sơn cũng cho rằng, trên thực tế, việc hỗ trợ lãi suất cho khách hàng nhưng bị hạn chế về ngân hàng chỉ định cụ thể thì khách hàng cần xem xét kỹ, thoạt tiên dường như khách hàng hưởng nhưng thực chất không được hưởng gì. Chẳng hạn, dự án đang xây móng nhưng ngân hàng giải ngân khoản tiền phần nóc, giải ngân sớm nhưng thực chất nghĩa vụ thanh toán cho chủ đầu tư đã bị đẩy sớm vi phạm Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về thanh toán phù hợp với tiến độ xây dựng.

Thậm chí, có chủ đầu tư có vốn nước ngoài cũng bất chấp quy định này mà thu đến 95% ngay khi ký hợp đồng. Trên thực tế, các Cơ quan quản lý nhà nước chưa kiểm tra và xử lý về các vi phạm này nên chủ đầu tư đưa ra các chính sách nhưng sai pháp luật, đưa ra chương trình khuyến mại nhưng không đăng ký tại cơ quan nhà nước.

"Khách hàng cũng biết mình bị đưa đẩy phải đi vay để giải ngân cho chủ đầu tư không đúng, nhưng vì muốn mua được và sợ sau này không vay được nên chấp nhận vào các giao dịch này. Với những khách hàng trót ký hợp đồng vay ngân hàng thì sau thời gian hết được chủ đầu tư hỗ trợ trả lãi suất thì cần soi kỹ lãi suất của mình với các giao dịch chung khác của ngân hàng. Trường hợp ngân hàng cố ý đưa ra mức lãi suất cao để bù phần lãi suất thấp hỗ trợ cho chủ đầu tư thì khách hàng xem xét quy định hành vi cấm phân biệt khách hàng của Luật Cạnh tranh để bảo vệ quyền lợi của mình", ông Sơn nói.

Cũng theo ông Sơn, có chủ đầu tư đưa ra dùng để quảng cáo bán hàng theo kiểu: dự án uy tín nên ngân hàng cho vay, ngân hàng có đội ngũ chuyên nghiệp và đã thẩm định về pháp lý, năng lực chủ đầu tư,… nhưng thực chất có rất ít khách hàng theo các chính sách này, đặc biệt khi thị trường không nóng sốt thì việc dùng đòn bẩy tài chính thường hạn chế.