Thị trường thay đổi vì Covid-19

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Bộ Xây dựng, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép trên cả nước giảm mạnh trong quý III, giảm 47% so với quý trước. Miền Bắc và miền Nam hầu như không có sự thay đổi về các dự án được cấp phép, tuy nhiên miền Trung lại gia tăng cao, tăng thêm 37 dự án, gấp khoảng 6 lần quý trước. Miền Trung cũng là khu vực có nhiều dự án nghỉ dưỡng nhất cả nước, với khoảng 18.600 căn hộ dịch vụ và 6.100 căn biệt thự du lịch đang được triển khai xây dựng.

Tuy nhiên, chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 do chưa mở đường bay, lượng khách quốc tế đến Việt Nam giảm 90% trong quý III. Bộ Xây dựng ghi nhận công suất thuê phòng giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, giá thuê phòng bình quân toàn thị trường cũng có xu hướng giảm.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch. Ảnh: Khổng Chiêm

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, nói tuy kết quả hoạt động của ngành BĐS nghỉ dưỡng năm nay gặp nhiều khó khăn, quá trình ra mắt hay mở bán dự án bị hoãn lại do dịch Covid-19 nhưng nhìn chung các chủ đầu tư vẫn đang nỗ lực nghiên cứu, đưa ra các sản phẩm và chính sách phù hợp hơn với thị trường. Căn hộ du lịch (condotel) hay biệt thự nghỉ dưỡng vẫn là một sản phẩm tiềm năng nếu được hoạch định cẩn trọng vì tính chất phức tạp (vừa phải tính toán đến đối tượng người mua và đối tượng sử dụng trong tương lai), từ đó ảnh hưởng đến thiết kế, phân khu chức năng và yếu tố vận hành.

Theo ông Mauro Gasparotti, sau nhiều “lùm xùm” quanh một số dự án không thực hiện đúng các cam kết lợi nhuận và điều kiện thị trường đang có những biến động do tác động của dịch, người mua sẽ cẩn trọng hơn nhiều trước khi đưa ra các quyết định đầu tư trong thời gian tới. Ngoài các yếu tố về vị trí hay chính sách bán hàng, người mua sẽ còn quan tâm đến cơ cấu quản lý, tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn, năng lực cũng như uy tín của các chủ đầu tư. Đây cũng là thời điểm thanh lọc thị trường sau vài năm phát triển “nóng”, các dự án condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng được hoạch định cẩn trọng với cơ cấu quản lý, mô hình đầu tư và định vị phù hợp sẽ vẫn có khả năng khẳng định ưu thế của mình trong thời gian tới.

Khả năng phục hồi trong năm 2021 hoặc hết 2022

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS, đánh giá trong tương lai dài hạn, BĐS nghỉ dưỡng vẫn là tâm điểm của thị trường vì Việt Nam có tiềm lực thu hút khách quốc tế và nội địa. Câu chuyện phát triển của phân khúc này chỉ bị gián đoạn tạm thời vì Covid-19 mà thôi, nó sẽ quay trở lại đường đua khi dịch được khống chế thành công. Hiện tại, khách nội địa là động lực chính của thị trường du lịch, thay vì khách quốc tế như Trung Quốc, Nga hay châu Âu trước kia và các hãng lữ hành đã sớm tìm thấy con đường kích cầu từ khách nội địa. Do đó, BĐS nghỉ dưỡng cũng được thừa hưởng nhưng khả năng phục hồi chậm, một số địa phương truyền thống phía Nam như Đà Lạt, Vũng Tàu, Đồng bằng sông Cửu Long… miền Bắc như Hạ Long, Ninh Bình, Hải Phòng… đều đang có dấu hiệu ấm dần.

Với condotel, dưới góc nhìn của ông Chánh, vấn đề thị trường nằm ở hành lang pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến hệ lụy phía sau là câu chuyện hoạch định đầu tư, quản lý chính sách gặp khó khăn. Nút thắt thị trường nằm ở pháp lý, khi được hoàn thiện tốt hơn thì thị trường sẽ tự bật dậy.

Trong năm 2021, ông Chánh nhìn nhận khả năng phục hồi BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, nằm ở 2 biến số. Đó là Covid-19 được kiểm soát, có vaccine – khách du lịch đến những địa phương phát triển loại hình nghỉ dưỡng và pháp lý dự án được hoàn thiện.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương. Ảnh: Savills

Ông Mauro Gasparotti bày tỏ tin tưởng vào khả năng phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng của Việt Nam, tuy nhiên sẽ mất cả năm 2021 và thậm chí là hết năm 2022 mới có thể đạt được kết quả như năm 2019. Việc phát triển vaccine và những thành tích đáng kể trong cuộc chiến chống đại dịch Covid-19 đã đem đến hy vọng mới cho Việt Nam trong quá trình khôi phục thị trường nghỉ dưỡng, nhưng triển vọng phục hồi sẽ tập trung vào quý III và quý IV năm sau, khi các hạn chế đi lại có thể được nới lỏng và các khách du lịch từ các vùng lân cận khôi phục hoạt động du lịch.

Đồng thời, theo ông Mauro Gasparotti, phần lớn các khách sạn đang lên kế hoạch phục hồi theo kịch bản chính là quý I và quý II vẫn chủ yếu dựa vào nhu cầu nội địa, quý III và quý IV có thể bắt đầu đón khách quốc tế quay trở lại. Với năm 2020, công suất phòng trung bình của cả nước ước tính có thể đạt khoảng 28% thì trong năm 2021, đại diện Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương kỳ vọng vượt mức 50% nhờ vào sự gia tăng nguồn cầu trong 2 quý cuối năm.

Dịch bệnh cũng kéo theo những thay đổi của thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam để đa dạng nguồn thu và đối tượng khách hàng trong lúc chờ đợi sự quay lại của khách quốc tế. Các khách sạn và khu nghỉ dưỡng ở phân khúc cao cấp đang cố gắng mở rộng nhóm khách hàng thông qua các chương trình ưu đãi kích cầu du lịch như các gói ưu đãi tặng kèm dịch vụ ẩm thực đồ uống (F&B), spa hoặc thêm đêm nghỉ.

Đồng thời, ông Mauro Gasparotti chỉ ra du khách có xu hướng chú trọng các yếu tố trải nghiệm hơn là chỉ đơn thuần tìm kiếm một chỗ nghỉ qua đêm, một số các yếu tố như sức khỏe, cá nhân hóa sẽ ảnh hưởng tới lựa chọn của các du khách. Vì thế, các khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe (wellness resort) hay các khách sạn boutique chú trọng thiết kế và trải nghiệm được cho là sẽ có nhiều tiềm năng phát triển. Ngoài ra, các dự án Branded Residences (căn hộ có thương hiệu), đặc biệt ở thành phố lớn, có thể mang đến cơ hội cho các chủ đầu tư mong muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư cũng như cung cấp các sản phẩm cao cấp hơn cho người mua.

Một góc nhìn khác, ông Ngô Văn, Giám đốc marketing Tập đoàn Danh Khôi, đánh giá năm 2021 có 2 phân khúc hấp dẫn thị trường là BĐS bán nghỉ dưỡng và nhà phố, đất nền cạnh khu công nghiệp. Dòng BĐS nghỉ dưỡng thuần tuý như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn nhưng BĐS bán nghỉ dưỡng (định hướng khu đô thị, căn hộ sở hữu lâu dài nhưng có tiện ích) lại có tiềm năng phát triển hơn. Đặc điểm để phát triển của phân khúc này chính là gần các thành phố lớn, sở hữu đường bay ngắn do ảnh hưởng từ dịch bệnh, việc di chuyển sẽ gặp khó khăn và thời gian đi lại hợp lý khoảng 2 giờ đồng hồ.

Khổng Chiêm