Xác định các thành viên đối với sổ đỏ ghi tên hộ gia đình

Hộ gia đình sử dụng đất" là khái niệm lần đầu tiên được đưa vào luật Đất đai 2013. Theo đó, "hộ gia đình sử dụng đất" được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Cần lưu ý là những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất cả thành viên có tên trong hộ khẩu. Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, hộ khẩu không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Để trở thành thành viên của "hộ gia đình sử dụng đất", phải đảm bảo đủ ba yếu tố:

Thứ nhất, là thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

Thứ hai, đang sống chung trong hộ gia đình.

Thứ ba, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không được coi là thành viên "hộ gia đình sử dụng đất".

Ví dụ: Một gia đình nào đó có thể xin đăng ký cho một người là cháu vào Sổ hộ khẩu của mình để tiện việc nuôi nấng trong một thời gian nhất định, thì người cháu đó không thể trở thành thành viên của hộ gia đình sử dụng đất...

Hay trong thực tế, có trường hợp một thành viên trong gia đình thoát ly khỏi quê hương để làm ăn, công tác, học tập lâu dài ở nơi khác (trước thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất) mà chưa tạo lập được tài sản riêng, chưa chuyển hộ khẩu thì vẫn được coi là có cùng hộ khẩu với gia đình nhưng lại không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất.

Trường hợp khác, sau khi tạo lập quyền sử dụng đất, một người tuy không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại do chuyển hộ khẩu đi nơi khác, nhưng lại là thành viên sử dụng đất, do tại thời điểm tạo lập tài sản đó, người này là thành viên của hộ gia đình và còn sống chung (có đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nằm trong đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) thì vẫn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 102 bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này”.

Điều 212 bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của bộ luật này.

Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý của các thành viên nếu có chung quyền sử dụng đất. Người dân muốn đổi sổ đỏ hộ gia đình để đứng tên cá nhân thì phải thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho.

Thủ tục chuyển sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân

Mặc dù được lựa chọn hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho nhưng giữa các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chủ yếu sẽ áp dụng hình thức tặng cho.

Để hoàn tất thủ tục cần thực hiện theo 3 bước sau:

Bước 1, lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Căn cứ Điều 40, 41 luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Bên tặng cho

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.

- Sổ hộ khẩu.

Bên nhận tặng cho

- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Lưu ý, phiếu yêu cầu công chứng thì khi đến tổ chức công chứng sẽ có mẫu.

Mặc dù luật cho phép soạn thảo trước hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế khi đến văn phòng công chứng sẽ soạn lại theo mẫu của văn phòng (trả thêm thù lao soạn hợp đồng).

Nơi công chứng được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

Bước 2, kê khai nghĩa vụ tài chính.

Mặc dù được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải kê khai theo đúng quy định.

Vì trên thực tế khi khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thực hiện cùng thời điểm với hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính) nên hồ sơ, thủ tục, thời hạn sẽ được trình bày gộp với bước 3.

Bước 3, đăng ký biến động.

Thời hạn phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực (thông thường sẽ là ngày công chứng hoặc chứng thực).

Hồ sơ khai thuế, phí và đăng ký biến động:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

- Hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ như: Sổ hộ khẩu, giấy khai sinh,…

Người dân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì có thể nộp tại:

- Nộp tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

- Nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa.

Thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Hoàng Mai