Hệ số sử dụng đất quyết định giá

Với giới kinh doanh bất động sản, mức giá trúng đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm vừa qua dù nằm gần nhau, nhưng chênh lệch đến hơn 1 tỷ đồng/m2 là điều không khó lý giải. Nhưng phần đông còn lại của thị trường vẫn thắc mắc về điều này.

Theo lý giải của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), "hệ số sử dụng đất" chính là yếu tố quyết định hiệu quả kinh doanh, quyết định vị trí "vàng" và cuối cùng là quyết định giá đất trúng đấu giá "tối đa" đối với các lô.

HoREA phân tích, tại lô 3-12, là lô đất mà Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với giá kỷ lục gần 2,45 tỷ đồng/m2. Lý do có giá cao vượt trội so với 3 lô còn lại là vì đây là lô có diện tích lớn nhất, lên đến 10.060m2. Đây cũng là lô đất có hệ số sử dụng đất cao nhất 8,95, được xây cao tầng nhất, đến 29 tầng. Đây cũng là lô đất có tổng diện tích sàn hữu dụng lớn nhất: 72.000m2.

Chính hệ số sử dụng đất cao nên dù giá mỗi m2 đất đất gấp nhiều lần các lô khác, nhưng cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lại thấp hơn, khoảng 40,8 tỷ đồng/căn. Nếu tính các chi phí kinh doanh khác, đơ giá bán căn hộ của dự án đầu tư trên lô đất này khoảng trên dưới 580 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Tương tự, tại Lô 3-9, tuy có diện tích nhỏ nhất trong 4 lô, với 5.009m2, nhỏ hơn diện tích của Lô 3-8 (8.561m2) và Lô 3-5 (6.446m2), nhưng nhờ có hệ số sử dụng đất 3.99, lớn hơn hệ số sử dụng đất của Lô 3-8 chỉ là 2.92 và Lô 3-5 chỉ là 2.31, dẫn đến giá trúng đấu giá của Lô 3-9 lên 5.026 tỷ đồng. Mức này cao hơn so với giá trúng đấu giá của Lô 3-8 chỉ là 4.000 tỷ đồng và Lô 3-5 là 3.820 tỷ đồng.

Nguồn:HoREA

Cũng vì vậy mà theo tạm tính của HoREA, giá bán căn hộ tại lô 3-9 khoảng 640 triệu đồng/m2, trong khi giá bán căn hộ tương đương tạm tính tại lô 3-5 là 666 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Ngược lại, Lô 3-8 có diện tích 8.561m2, là lô đất lớn thứ 2 sau lô mà Tân Hoàng Minh trúng đấu giá, nhưng đơn giá đất trúng đấu giá chỉ đạt 467 triệu đồng/m2, là mức thấp nhất trong 4 lô đất đấu giá. Mức này chỉ bằng 19,2% đơn giá Lô 3-12, bằng 46,5% đơn giá đất Lô 3-9, với lý do chủ yếu là vì có hệ số sử dụng đất thấp nhất, chỉ là 2.92.

Theo phân tích của HoREA, nếu nhà đầu tư trúng đấu giá không nhằm "mục đích khác", và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp "hạng sang" tại các lô đất Thủ Thiêm , thì có thể họ đã quá kỳ vọng vào "thị trường tương lai" trong 5-8 năm tiếp theo. Ở thời điểm mà Thủ Thiêm được xây dựng đồng bộ, thu hút nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới, và trở thành "Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực".

Giá trúng đấu giá quá cao dẫn đến dự báo giá bán căn hộ của 4 lô đất trong 5-8 năm tới sẽ rất cao, và rất cách biệt so với giá bán căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm.

Sau mức giá "khủng" của 4 lô đất Thủ Thiêm là hàng loạt tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản

HoREA quan ngại kết quả đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích: Tác động dễ thấy là với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Thủ Thiêm hiện tại, các phường lân cận và khu trung tâm TP.HCM. Do giá đất mới được xác lập quá cao, sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất.

Ngay sau cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm, giá nhà đất tại TP Thủ Đức đã có sự thay đổi theo kiểu té nước theo mưa.

Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới "tạm nộp" tiền sử dụng đất, sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập, thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều, và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Giá đất quá cao được xác lập cũng có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án "siêu sang", tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ "siêu sang" tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay, trở thành "bình thường".

"Hiện đã có thông tin một số chủ đầu tư dừng bán hàng, hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để 'găm' hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Và trên thực tế giá nhà đất tại thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây", ông Châu lo ngại.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng giá đất quá cao, thoát ly giá trị thực là không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu", và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản. Điều này có thể trở thành "con dao hai lưỡi", vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư. Bởi nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Ngoài ra, có khả năng một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính "nợ - có" của doanh nghiệp. Hệ quả có thể dẫn đến "bong bóng" tài sản.

Hơn nữa, giá trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" của TP.HCM. Hiện nay, TP.HCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể "gây khó" cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm, và các lô đất khác trên địa bàn thành phố, "gây khó" cho việc xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3ha đủ điều kiện đấu giá, trong đó có 6 lô đất tại khu chức năng số 1 đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022.

Thành phố cũng đang chuẩn bị bán đấu giá 3.790 căn hộ chung cư , có nguồn gốc là nhà tái định cư, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã qua nhiều lần bán đấu giá thất bại.

M.Hằng