Nhiều dự án vướng mắc có thể ảnh hưởng đến nguồn cung và sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong ảnh: Một dự án đang xây dựng ở quận 7, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Ngày 9-1, Tuổi Trẻ có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường. Ông Võ nói:
- Hiện nay Quốc hội cũng đang băn khoăn với điều 75 Luật đầu tư vì trong khi Luật xây dựng thì cho phép "nếu dự án được phê duyệt thì được thực hiện" nhưng Luật đầu tư lại quy định "phải là đất ở thì mới được duyệt". Sự thực mà nói thì sửa Luật đầu tư là đúng, cần làm ngay.
Ủng hộ phương án của Chính phủ
* Có lo ngại nếu sửa luật sẽ khiến doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở. Đây là lo ngại có đúng không, khi để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khu đất của nhà đầu tư phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng?
- Tôi ủng hộ phương án điều chỉnh điều 75 Luật đầu tư đã được Chính phủ trình Quốc hội thảo luận. Tất cả phải căn cứ vào quy hoạch để đưa ra quyết định đúng đắn nhất. Các luật đều phải tuân thủ theo quy hoạch bởi ví dụ nơi đó duyệt quy hoạch là đô thị, có đất ở thì dự án được duyệt. Còn trong quy hoạch, kế hoạch không cho chuyển thành đất ở thì không được duyệt.
Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật đất đai hiện nay có những điều quy định quá chi tiết nhưng lại không bám sát quy hoạch. Doanh nghiệp đi gom đất nhưng được duyệt hay không là phải bám vào quy hoạch. Đáng ra sau khi quy hoạch được phê duyệt, cơ quan nhà nước phải đi gom đất sau đó giao lại cho doanh nghiệp.
Luật đầu tư không nên bàn tới mục đích sử dụng đất vì nội dung này quy hoạch quy định. Có thể hiện trạng khu đất đó đang là đất nông nghiệp nhưng sau 5 năm nữa theo quy hoạch là đất ở thì sẽ được chuyển đổi. Còn đối với khu đất là đất nông nghiệp theo quy hoạch không được chuyển đổi thì không được phép chuyển đổi.
* Doanh nghiệp đang thiệt hại, vô tình ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản, đẩy giá cao lên vì vướng mắc quy định, rất khó có quỹ đất để làm?
- Làm quy hoạch mất nhiều thời gian, chất xám, tiền bạc nhưng thực tế khi xem xét để phê duyệt dự án lại không bám sát dù chúng ta đã có Luật quy hoạch.
Quy định điều 75 Luật đầu tư rất vô lý vì quy định cả mục đích sử dụng đất, thiếu tính thực tế. Mục đích sử dụng đất ở đó như thế nào là do quy hoạch quyết định, chứ không phải con người quyết định. Con người tác động thông qua quy hoạch chứ không phải tự quyết định làm đất ở hay không phải là đất ở. Hiện nay Luật đầu tư vênh với Luật nhà ở, Luật xây dựng, đáng ra điều 75 phải sửa từ mấy năm trước.
* Nếu sửa đổi theo hướng chỉ căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất để cho phép nhà đầu tư triển khai dự án, không thông qua thu hồi đất để đấu giá liệu có gây thất thu tiền thuế, lợi ích nhóm?
- Theo tôi, đất để đấu giá là đất đã giải phóng mặt bằng. Còn đất chưa giải phóng mặt bằng thì không thể đấu giá. Cái này đã được Luật đất đai 2013 quy định rất rõ. Ngân sách có thâm hụt hay không là do định giá. Nhiều khi đấu giá còn không thể nhìn hết được tiềm năng của khu vực đó có thực sự phát triển hay không.
Bởi đấu giá cao Nhà nước thu được thuế nhưng sẽ làm đất khu vực đó tăng đột biến, dẫn đến méo mó nguồn cung khiến thị trường bất động sản không còn phát triển lành mạnh. Còn có lợi ích nhóm trong định giá hay không thì do khâu quản lý của chúng ta đã đủ chặt chẽ hay chưa chứ không thể đổ lỗi cho việc không thông qua đấu giá là có lợi ích nhóm hay làm thất thu nguồn thuế.
Ách tắc quá lớn, phải gỡ
* Ông nhận định thế nào khi luật sửa đổi sớm sẽ tháo gỡ tắc nghẽn cho hàng trăm dự án bất động sản?
- Hiện nay rất nhiều dự án đang bị "ách tắc" khi chưa được chuyển sang đất ở do các nhà đầu tư chủ yếu giữ đất nông nghiệp. Rất nhiều dự án không được phê duyệt, kể cả dự án được quy hoạch là đất ở, bởi không ai dám ký duyệt dự án trái luật. Tôi được mời dự nhiều hội thảo, cho ý kiến về vấn đề này, từ doanh nghiệp đến cơ quan chức năng đều kêu ca, phản ảnh luật chồng chéo, đặc biệt là điều 75 Luật đầu tư.
Điều này gây nên tình trạng đất ở ngày càng khan hiếm hơn, kích thích vào sốt giá đất, nguy cơ cao hơn nữa không có lợi cho thị trường bất động sản, rủi ro cho doanh nghiệp đến nay cả nhà đầu tư thứ cấp.
Thực tế, hiện nay sốt giá đang xảy ra trên khắp cả nước, nếu giá đất không được kìm hãm về giá trị thực thì sẽ rất khó giải quyết nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình và dưới trung bình.
Cần sớm phê duyệt các dự án phù hợp với quy hoạch để tạo nguồn cung thuận lợi cho phát triển dự án, giảm khả năng sốt giá, nếu không thì thiệt hại cho xã hội rất lớn.
Không nên "yếu chỗ nọ, siết chỗ kia"
Theo nội dung đề xuất sửa điều 75 Luật đầu tư: "Cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm cả đất ở và không phải đất ở) được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt... theo quy định của Luật đất đai 2013".
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn phía Bắc cho rằng Chính phủ đã nhìn ra vấn đề và sửa luật là điều đáng hoan nghênh. Ông tôn trọng ý kiến lo ngại của một số đại biểu Quốc hội nhưng cho rằng lo ngại đó cần dựa trên khả năng thực tế.
Ví dụ lo ngại sửa quy định sẽ tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất… Theo vị này, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thì khu đất của nhà đầu tư phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (tức là phải được quy hoạch thành đất xây dựng nhà ở). Chứ không phải nhà đầu tư cứ nhận chuyển nhượng đất, có đất là được chuyển. Nếu không chứng minh được có quyền sử dụng đất hợp pháp thì không thể được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù khu đất đó có phù hợp với quy hoạch.
Vị lãnh đạo doanh nghiệp này nhấn mạnh vấn đề ở đây là việc nâng cao năng lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch và xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư khi chuyển mục đích sử dụng đất, chứ không phải ở việc cấm nhà đầu tư phát triển quỹ đất để thực hiện dự án.
Hiện nhiều doanh nghiệp chuẩn bị quỹ đất, cơ quan nhà nước khẳng định không vi phạm nhưng tắc vì không có đất ở. Trong khi đúng quy hoạch, cho người ta chuyển đổi, Nhà nước thu được thuế, thị trường có thêm nguồn cung, quy hoạch nhanh chóng được thực hiện...
TIẾN MẠNH
Gỡ quy định để bớt khó cho dân, doanh nghiệp
PGS.TS Trần Hoàng Ngân, viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cũng nhận định việc sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 Luật đầu tư theo hướng tháo gỡ cho nhà đầu tư để khuyến khích đầu tư là tốt. Bên cạnh đó, việc này cũng có thể giúp người dân ở những vùng đất quy hoạch treo chuyển mục đích sử dụng đất vì khi nằm trong vùng quy hoạch treo thì rất khó khăn cho dân. Luật sửa đổi sẽ rõ ràng, đảm bảo quyền lợi của người dân.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Võ Trí Thành - nguyên phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương - cũng cho rằng việc sửa đổi điểm c, khoản 1, điều 75 Luật đầu tư theo hướng khuyến khích nhà đầu tư có những điều tốt cho thị trường phát triển.
PHƯƠNG NHI
Đề xuất sửa Luật kinh doanh bất động sản của Bộ Xây dựng gây tranh cãi TTO - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa đề xuất Chính phủ cho sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản 2014 vì một số quy định luật mang tính nguyên tắc, chung chung, chưa rõ ràng.
Xem thêm: mth.88004503290102202-nas-gnod-tab-taht-tun-og-taul-aus/nv.ertiout