Sáng 10/1, Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật. Một trong những sửa đổi nhận được nhiều ý kiến liên quan là đề xuất của Chính phủ sửa đổi quy định về chuyển đổi đất đai.
Chính phủ đề nghị sửa theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác để xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này đã được quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng theo luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng...
Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Ông Ngô Trung Thành, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, đề xuất sửa của Chính phủ cho phép nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá đất mà được chuyển đổi đất khác thành đất ở hợp pháp, rồi xây nhà ở xã hội "chỉ giúp gỡ khó cho một số nhà đầu tư, trong khi hệ luỵ mang lại không đơn giản". Theo ông, nếu thực hiện đấu giá, đấu thầu, giá trị địa tô mang lại cho Nhà nước rất lớn.
Ông dẫn chứng việc đấu giá 1 ha đất Thủ Thiêm vừa rồi có thể mang lại 24.500 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD). Còn nếu diện tích này không qua đấu thầu, đấu giá đất mà nhà đầu tư chỉ nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng, giả sử mỗi m2 chỉ phải nộp 100 triệu đồng, số tiền Nhà nước thu được ước khoảng 1.000 tỷ đồng, "chưa bằng số lẻ của đấu giá đất".
Ông Ngô Trung Thành, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật. Ảnh: Hoàng Phong
Tức là việc sửa như dự thảo chỉ "tháo gỡ vướng mắc cho dự án triển khai được, lợi ích chỉ đem lại cho chủ dự án, người gom đất. Còn với nhà nước sẽ dẫn tới nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai".
"Đây là vấn đề rất bất hợp lý", ông nói và nhấn mạnh, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên khoản chênh lệch địa tô này phải thuộc về nhà nước, toàn dân.
Cũng theo ông Thành, với nội dung sửa đổi như đề xuất, "chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất", giá đất bị đẩy lên cao, hệ lụy sẽ phát sinh nhiều và rất lớn. Khiếu nại tố cáo trong đất đai sẽ càng tăng, càng nóng.
Ở khía cạnh này, ông Hoàng Văn Cường, uỷ viên Uỷ ban Kinh tế cũng cho rằng, việc sửa đổi như Chính phủ đề xuất sẽ gây ra tình trạng thất thoát vì chủ đầu tư chỉ cần trả tiền theo quy định.
"Như vậy, dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ (Hà Nội) hoặc trên đường Nguyễn Huệ (TP HCM) cũng phải trả tiền đất 312 triệu một m2. Điều này sẽ tạo sự băn khoăn rất lớn về nguồn lực của nhà nước nên việc này phải hết sức cân nhắc", ông Cường nêu. Trường hợp "nếu buộc lòng phải sửa", ông Cường đề nghị Chính phủ phải quy định rõ tính tiền đất theo giá thị trường.
Ngược lại, một số đại biểu không đồng tình với quan điểm sẽ có chênh lệch địa tô từ chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá. Vì họ cho rằng, giá trị đem lại khi sửa điểm đang vướng mắc thực tế sẽ "thu lại giá trị lớn hơn nhiều".
Ông Trần Hữu Hậu, đại biểu tỉnh Tây Ninh nói, nếu chỉ so sánh đơn thuần có thể là đúng và có sự chênh lệch lớn. Nhưng thực tế, đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ.
"Như vậy, căn cứ pháp luật nào để nhà nước có thể thu hồi đất đem đấu giá? Rồi nếu người trúng đấu giá là người khác lại xây dựng nhà ở thương mại trên đất của họ?", đại biểu Hậu nêu.
Ông cũng nêu bất cập trong Luật Đầu tư năm 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, hai khu đất liền kề nhau, khu đất là đất ở thì được phép đầu tư xây nhà ở thương mại. Còn khu đất kia phải chuyển mục đích, nếu không có m2 đất ở nào, họ không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư. "Đấy là sự trớ trêu của những quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng", ông nhấn mạnh.
Ông Phan Thái Bình, đại biểu tỉnh Quảng Nam cũng nói các quy định về giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. "Chênh lệch địa tô lớn hay không do định giá đất không sát. Thất thoát hay không do cơ quan thẩm quyền định giá", ông Bình nhấn mạnh và đề nghị phải định giá sát với thị trường.
Còn ông Trần Hữu Hậu nói thêm, quy định hiện hành tạo ra câu chuyện "con gà quả trứng". Đó là, nếu muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở, còn nếu muốn có quyền sử dụng đất ở lại phải có chủ trương đầu tư. Điều này gây nên nhiều trì trệ trong thời gian qua.
Vì thế, ông cho rằng, việc sửa đổi như đề xuất là hợp lý, hợp tình và hợp thực tiễn. Điều này sẽ tháo được nút thắt trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phát triển, thu hút được nguồn lực xã hội phát triển lĩnh vực này
Khi đầu tư nhà ở thương mại phát triển sẽ tạo nên khu tập trung dân cư mới, kéo theo sự phát triển thượng mại, dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước sẽ thu được nhiều giá trị, trong đó có những giá trị không thu được bằng tiền và ông tin "giá trị ấy lớn hơn nhiều so với chênh lệch địa tô mà các đại biểu cho rằng nhà nước sẽ mất".
Chia sẻ những băn khoăn, lo ngại của các đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Kế hoạch & Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, hiện nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc, như Hà Nội có 102 dự án, TP HCM là 150, hay Bình Dương 40 dự án.
"Đây là vấn đề lớn, khó. Nếu chúng ta không xử lý sẽ ách tắc lâu dài, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển. Nhưng nếu chúng ta làm không chặt chẽ, thận trọng có thể gây hậu quả", Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng nhận định.
Vì thế, cơ quan soạn thảo đề xuất hai phương án sửa đổi. Một là phương án như Chính phủ trình, nhưng phải có thêm quy định rà soát lại chặt chẽ về chuyển đổi sử dụng đất.
Hai là, theo đề xuất của Uỷ ban Pháp luật, xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình kỳ họp thứ 3 vào tháng 5/2022 với những nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
Hoài Thu