Tại Yanjiao, thị trấn cách trung tâm Bắc Kinh 40 km về phía đông, anh David Wu đã tìm ra phương pháp mới lạ để giải quyết nợ vay mua nhà.

Thay vì rao bán hoặc cho thuê căn hộ ba phòng ngủ của mình, anh quyết định tặng nó cho bất cứ ai chịu gánh nợ hộ mình. Là nhân viên văn phòng lương hàng tháng 7.000 nhân dân tệ (1.103 USD), anh không còn khả năng thanh toán tiền vay thế chấp 13.000 dân nhân tệ mỗi tháng.

4 năm trước, anh Wu mua căn hộ với giá 3,9 triệu nhân dân tệ rồi cho thuê hàng tháng lấy 2.500 nhân dân tệ. Giờ bất động sản này đáng giá chưa tới 1,5 triệu nhân dân tệ và tiền thuê cũng chẳng nhúc nhích.

"Tôi những tưởng mình sẽ kiếm được cả một gia tài từ khoản đầu tư, nhưng ai ngờ lại gặp ác mộng", anh than thở.

Anh Wu là một trong rất nhiều chủ sở hữu bất động sản ở Yanjiao, thị trấn từng là điểm nóng đầu tư nhờ vị trí gần thủ đô Trung Quốc. Và cũng như nhiều người khác, anh lâm vào khó khăn khi thị trấn quyết định áp đặt một số hạn chế giao dịch nhà nghiêm ngặt nhất nước để dẹp nạn đầu cơ vào năm 2017.

Đối với các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh, mối nguy là quá khứ của Yanjiao có thể biến thành tương lai gần của toàn Trung Quốc. Chủ tịch Tập Cận Bình đã thành công trong việc hạ nhiệt nhiều thị trường bất động sản nóng nhất ở Trung Quốc như một phần của chiến dịch "thịnh vượng chung". Nhưng giá bất động sản có thể rơi mạnh hơn – và nhanh hơn – ý muốn của chính phủ, đè nặng lên hoạt động kinh tế.

Trung Quốc báo cáo GDP quý IV/2021 tăng trưởng chậm nhất trong 18 tháng trở lại. GDP ba tháng cuối năm của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới tăng 4%, thấp hơn hẳn mức 6,5% cùng kỳ 2020.

Ông Dan Wang, nhà kinh tế trưởng tại Hang Seng Bank China lo ngại: "Rất nhiều thành phố của Trung Quốc có thể theo sau Yanjiao và rơi vào cuộc suy thoái nhà đất do thiếu nhu cầu".

Câu chuyện về sự thăng hoa và sụp đổ của Yanjiao bắt đầu một thập kỷ trước, khi thị trấn này thành điểm đến hấp dẫn cho những người không đủ tiền mua nhà tại thủ đô. Vào thời điểm đó, giá bất động sản tại Bắc Kinh cao hơn gấp nhiều lần Yanjiao nằm giáp bên cạnh. Ông Wang Chengdong, nhà môi giới bất động sản địa phương kể với tờ Financial Times: "Nhu cầu nhà ở Yanjiao cất cánh sau khi giá ở Bắc Kinh vượt quá tầm với".

Từ 2010 đến 2020, dân số Yanjiao tăng gấp đôi lên 630.000 người. Khi lao động nhập cư đổ đến thị trấn này thì những kẻ đầu cơ cũng vậy. Các nhà môi giới ở Yanjiao cho biết tình trạng đầu cơ nhà đất nóng lên từ năm 2015 khi Bắc Kinh nới lỏng kiểm soát tín dụng để thúc đẩy kinh tế. Doanh số bán nhà tính theo diện tích sàn tăng 150% trong giai đoạn 2014-2016, theo hãng tư vấn E-House China.

Anh Wu trần tình: "Mọi người đều nghĩ cơn sốt nhà sẽ kéo dài và giá bất động sản chỉ có thể đi lên".

Nhưng năm 2017, chính quyền Yanjiao tuyên bố chỉ cư dân hoặc lao động nhập cư đã ở thị trấn này ít nhất ba năm có thể mua nhà tại đây.

Giao dịch ngay lập tức giảm 80% trong 2017 và 2018 trước khi có cuộc phục hồi khiêm tốn. Người môi giới Wang Chengdong nói: "Việc thắt chặt chính sách làm giảm khách hàng của chúng tôi từ mọi người trên khắp đất nước xuống còn nhóm nhỏ dân bản địa Yanjiao. Nhiều người trong số đó đã sở hữu vài căn rồi".

Sự suy yếu của bất động sản đã khiến chính quyền địa phương gặp căng thẳng tài chính. Sanhe, thành phố quản lý Yanjiao, dự kiến sẽ báo cáo doanh thu bán đất năm 2021 lao dốc gần 50% sau khi ghi nhận sự sụt giảm 30% trong 2020.

Mất trắng hoặc vỡ nợ

Theo một số người thông thạo chính sách, gần đây Yanjiao đã bỏ thực thi lệnh cấm cư dân ngoài thị trấn mua nhà nhưng chưa công bố quyết định này. Do đó, giá nhà và giao dịch vẫn giảm trong cuối năm.

Ông Wang Chengdong nói: "Chính quyền chưa cho nhiều người biết về quy định mới do sợ châm ngòi đầu cơ. Nhưng làm sao họ có thể kích thích doanh số mà không thông báo rộng rãi thay đổi chính sách được?"

Một quan chức thành phố Sanhe thì lại nói rằng hạn chế mua nhà chưa được gỡ bỏ. Trong lúc tai ương bất động sản ở Yanjiao tiếp diễn, ngày càng nhiều nhà đầu tư bất động sản phải vật lộn với khoản vay thế chấp lớn hơn nhiều giá trị thị trường căn hộ của họ.

Một số chủ nhà khó khăn như anh Wu rao tặng nhà miễn phí cho những người sẵn sàng gánh hộ khoản vay thế chấp. Số khác đành vỡ nợ. Theo dữ liệu chính thức, các vụ tịch thu nhà ở Yanjiao đã tăng từ 150 vào năm 2019 lên 823 vào năm ngoái.

Một thẩm phán tòa án phá sản địa phương giấu tên cho biết ông đang phải căng mình để theo kịp khối lượng công việc. "Tôi đã ngừng cung cấp các chuyến tham quan miễn phí đến những ngôi nhà bị tịch thu. Có quá nhiều căn như vậy".