Các chuyên gia và đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) dự báo năm 2023 sẽ mở ra cơ hội để cho các doanh nghiệp (DN) vừa và nhỏ có quỹ đất, có tài chính lành mạnh vươn lên sau khi một số "đại gia" phải trải qua đợt tái cấu trúc, thanh lọc mạnh mẽ.

Cơ hội cho doanh nghiệp vừa và nhỏ

Báo cáo dự báo thị trường BĐS năm 2023 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) công bố mới đây đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS 2023 là: tích cực, kỳ vọng và thách thức.

Ở mức tích cực, FERI dự báo GDP của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 5,5% - 6,5%, lạm phát 5%-5,5%, lãi suất 10%-11%, tỉ lệ hấp thụ trên thị trường BĐS sẽ ở mức trung bình và giá bán ổn định. Trong kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4,5% - 5,5%, lạm phát 6%-7%, lãi suất 14-16%, mức hấp thụ thị trường có thể xuống thấp dưới mức bình quân và giá bán có khả năng điều chỉnh nhẹ. Ở kịch bản thách thức, khi GDP đạt khoảng 3,5%-4,5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18%-20%, tỉ lệ hấp thụ sẽ rất thấp và giá bán bị điều chỉnh giảm mạnh hơn.

Theo TS Phạm Anh Khôi, Viện Trưởng FERI, thị trường BĐS năm 2023 dù ở kịch bản nào vẫn tích cực hơn so với giai đoạn trước. Tình hình kinh tế vĩ mô hiện nay lạc quan hơn trước với lạm phát và tăng trưởng kinh tế tốt hơn giai đoạn trước rất nhiều. Các chính sách liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở… đang dần hoàn thiện. Trước đây nguồn cung BĐS bị dư thừa còn hiện tại cung đang khan hiếm, nhất là phục vụ cho nhu cầu ở thực. Ngoài ra, các chính sách đang được tiếp tục triển khai như Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỉ đồng) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để thúc đẩy phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS.

Đặc biệt, rút kinh nghiệm từ những đợt khủng hoảng trước, các DN, chủ đầu tư và khách hàng đều chuẩn bị những phương án riêng để tồn tại. Trong bối cảnh các DN BĐS lớn gặp khó về trái phiếu, có một số DN trung bình và nhỏ vẫn ổn định, phát hành được trái phiếu, thu hút dòng tiền và triển khai dự án dù thanh khoản có chậm do ảnh hưởng tình hình chung. Chính những DN có tài chính lành mạnh, quỹ đất tốt, có đối tác phù hợp sẽ có nhiều cơ hội trong năm 2023 và các năm tới.

TS Nguyễn Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhìn nhận trải qua sàng lọc, những chủ đầu tư, DN có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng chính là những đơn vị đủ tầm để tìm kiếm cơ hội trong khó khăn. "Tuy vậy, các DN cần ý thức thượng tôn pháp luật; tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đồng thời, đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư" - ông Hoàng nhấn mạnh.

Nhiều người có ý định xuống tiền

Ở góc độ khách hàng, nhà đầu tư nhỏ lẻ, chuyên trang Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS đầu năm 2023 cho thấy gần 70% người tham gia khảo sát có ý định mua BĐS trong năm 2023. Người tiêu dùng giảm lạc quan về thị trường nhưng vẫn kỳ vọng giá BĐS tăng. "Nhiều người Việt sẵn sàng chi từ 40% - 60% tổng thu nhập để trả góp vay mua nhà. Với những người có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu đồng/tháng, tỉ lệ sẵn sàng dành khoảng 40% - 60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà là 46%. Tỉ lệ này tăng với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở những người có thu nhập 40 - 70 triệu đồng/tháng, 73% ở những người có thu nhập 70 - 100 triệu đồng/tháng và 74% với những người có thu nhập hằng tháng trên 100 triệu đồng" - báo cáo nêu rõ.

Trong một khảo sát được FERI thực hiện vào cuối quý IV/2022 cho thấy phần lớn người tiêu dùng kỳ vọng năm 2023 họ có thể mua được căn hộ với mức giá phù hợp, khoảng 2 - 3,5 tỉ đồng với từ 1- 2 phòng ngủ và dự án có pháp lý minh bạch. Đồng thời, ưu tiên các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình BĐS sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.

Ngoài ra, những người có nhu cầu mua BĐS cũng kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ nới room tín dụng, điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của họ chính là lãi vay, giá bán và cuối cùng là tiềm năng tăng giá.

Ở góc độ đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng 6 tháng đầu năm 2023 sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. "Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường. Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt việc giữ giá VNĐ ổn định so với các loại tiền tệ khác và BĐS là một khoản đầu tư dài hạn. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường BĐS Việt Nam đang có vị thế rất tốt" - các chuyên gia của Savills Việt Nam nêu quan điểm.

Ông Tín Nguyễn, Trưởng Phòng Nghiên cứu Thị trường, Colliers Việt Nam cho rằng phân khúc BĐS nhà ở tiếp tục đối diện với khó khăn về pháp lý, thanh khoản, nguồn vốn và dự kiến sẽ kéo dài đến ít nhất quý III/2023. Các động thái mới nhất của Chính phủ, từ Ngân hàng Nhà nước đến tổ công tác các bộ ngành, cho thấy quyết tâm phục hồi thị trường theo hướng bền vững. "Việc hoãn triển khai các đợt mở bán mới làm thu hẹp nguồn cung, góp phần thúc đẩy giao dịch" - ông Tín Nguyễn nhận xét.