Mòn mỏi đợi chờ…
Anh Hoàng Huy, một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM nhiều năm qua chưa thể nộp hồ sơ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) vì chưa đóng tiền sử dụng đất. Lý do là không tìm được đơn vị thẩm định giá trình chứng thư nên không thể xác định được giá đất để có căn cứ đóng tiền sử dụng đất, một trong những điều kiện để được cấp sổ hồng.
“Vừa qua, tại hàng loạt vụ án liên quan đến đất đai gây thất thoát tài sản nhà nước, đơn vị thẩm định giá thường bị chất vấn căn cứ áp dụng phương pháp xác định giá đất. Bởi vậy, ngày càng nhiều đơn vị thẩm định giá từ chối tham gia đấu thầu thẩm định giá đất”, chủ đầu tư này nói và cho biết, anh chờ đợi có Luật Đất đai mới để giải quyết bế tắc cho dự án.
Ông Nguyễn Hùng, một người dân ở Thái Nguyên phản ánh, trước đây, ông từng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một căn nhà cho người quen và bị cơ quan thuế yêu cầu khai đi, khai lại mức giá chuyển nhượng, mãi chưa được đóng thuế và hoàn tất thủ tục sang nhượng. Lần này, Luật Đất đai sửa đổi quy định xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường, người dân này cho rằng, chỉ khi nào luật mới đi vào cuộc sống thì mới giải quyết được câu chuyện thu đúng, thu đủ thuế cho Nhà nước và giảm bớt phiền hà cho người dân.
Bảng giá đất của hầu hết các địa phương quá thấp so với giá thị trường cũng là nguồn cơn của những tranh chấp, khiếu kiện khi người dân bị thu hồi đất với giá rẻ, nhưng khi Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp có thể bán đất theo giá thị trường, hưởng chênh lệch địa tô lớn. Bồi thường không theo giá thị trường chính là lý do một số dự án lớn như dự án metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) của TP.HCM bị chậm tiến độ nhiều năm vì người dân khiếu nại giá bồi thường đất, không bàn giao mặt bằng.
GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng chia sẻ rằng, ngay tại thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đã thể hiện sự thiếu đồng bộ với các luật có liên quan. Chẳng hạn, tình trạng giải quyết các dự án “treo” không thể triệt để là do Điều 64 của luật này quy định các dự án “treo” sau 12 tháng không sử dụng đất liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng sẽ bị Nhà nước thu hồi đất “mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất”. Điều này vừa “vênh” với Luật Đầu tư 2014, vừa xâm phạm quyền bảo vệ tài sản hợp pháp của người dân.
Ngoài ra, quy định Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Điều 62) gây nhiều băn khoăn do không giải thích “lợi ích quốc gia” là thế nào. Hay từ nhiều năm trước, hàng loạt condotel, officetel, shophouse... đã xuất hiện nhưng Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng này...
Việc thu hồi đất cũng gây ra nhiều câu chuyện “dở khóc dở cười” kiểu như người nông dân phải vác cuốc đi qua sân golf mới vào được đến thửa ruộng của mình, hay là chuyện doanh nghiệp đã thuê đất của Nhà nước trả tiền mấy chục năm, đã xây dựng nhà xưởng, văn phòng, tài sản khác trên đất, nhưng muốn làm dự án lại phải đấu giá từ đầu (Điều 39 và 118 Luật Đất đai 2013), trúng giá thì không sao, nếu không trúng coi như mất hết tài sản…
Trên đây chỉ là một vài trong số vô vàn tình huống bế tắc của người dân và doanh nghiệp do Luật Đất đai 2013 sau hơn một thập kỷ áp dụng đã lỗi thời, không phản ánh được dòng chảy quan hệ xã hội xoay quanh trục đất đai đã và đang thay đổi không ngừng. Bởi vậy mà thời điểm tháng 5/2020, tại Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá XIV, khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần thứ hai bị rút ra khỏi Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020, nhiều thành viên thị trường tỏ ra khá thất vọng.
Còn đó những băn khoăn
Ngày 18/1 vừa qua, tại Kỳ họp bất thường thứ 5 Quốc hội khoá XV, với 432/477 đại biểu Quốc hội tán thành, Quốc hội đã chính thức bấm nút thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Luật mới gồm 16 chương, 260 điều với hàng trăm nội dung mới sẽ đi vào cuộc sống sau ngày có hiệu lực là ngày 1/1/2025.
Đón nhận thông tin này, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho biết, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường địa ốc bởi lẽ đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, nguồn lực quan trọng bậc nhất trong phát triển kinh tế - xã hội, gắn liền với người dân, cơ quan, tổ chức. Trong khi đó, hàng loạt vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư dự án bất động sản, khiếu kiện, khiếu nại của người dân trong thu hồi đất hiện nay chủ yếu do pháp luật đất đai còn nhiều vướng mắc, chồng chéo.
Chủ tịch G6 dự báo, sau khi Luật Đất đai sửa đổi đi vào cuộc sống, cùng với Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua trước đó, thị trường địa ốc sẽ dần được phục hồi, bắt đầu từ cải thiện nguồn cung đến tăng dần lượng giao dịch, làm giảm khiếu kiện, khiếu nại và những sai phạm về đất đai.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw nêu quan điểm, Luật Đất đai mới được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý, sử dụng đất chặt chẽ, có hiệu quả, đồng thời tháo gỡ những “điểm nghẽn”, “nút thắt” về chính sách đất đai, phát huy nguồn lực từ đất để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Theo ông Hà, đó là các nút thắt về vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; về giá đất; về vấn đề giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư; về công cụ thuế đất và cuối cùng là vấn đề vốn hóa đất đai.
Trong một báo cáo mới công bố, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản, vốn đang chứa đựng 70% vướng mắc do pháp lý, sẽ có cơ hội được rút ngắn, thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn “bình thường mới”.
Đây chắc hẳn cũng là quan điểm của 432 vị đại biểu Quốc hội khi bấm nút thông qua sắc luật quan trọng này. Tuy vậy, các ý kiến đều cho rằng, cũng như các sắc luật khác, Luật Đất đai mới chỉ là “cái khung sườn” chính sách, để luật đi vào cuộc sống thì các văn bản hướng dẫn cũng quan trọng không kém.
Đáng lưu ý, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, Luật Đất đai sửa đổi “chỉ quy định những vấn đề đã chín, đã đủ rõ, được thực tiễn chứng minh là đúng, có sự đồng thuận, thống nhất cao, nhất là những vấn đề đã có quyết sách của Trung ương. Còn những vấn đề chưa rõ, còn nhiều ý kiến khác nhau thì tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, thực hiện thí điểm khi cơ quan có thẩm quyền cho phép”.
Như vậy, có thể hiểu, dù đã cố gắng hết sức, cơ quan thẩm tra vẫn phải để “chế độ mở” đối với một số nội dung khó và phức tạp của Luật, chờ áp dụng rồi tổng kết thực tiễn và xử lý tiếp.
Thông tin tại buổi họp báo bế mạc kỳ họp sáng 18/1/2024, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, khi trình dự thảo Luật, Chính phủ cũng trình dự thảo Nghị định ban hành kèm theo. Thống kê sơ bộ, Luật Đất đai sửa đổi có khoảng 65 điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, ông Hiếu đề nghị Chính phủ cần sớm có kế hoạch triển khai thi hành Luật, trong đó xác định việc soạn thảo, ban hành sớm các nghị định hướng dẫn thi hành, bảo đảm Luật sớm đi vào cuộc sống.
Đây cũng là quan điểm của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và các vị đại biểu Quốc hội. Trong bài phát biểu bế mạc kỳ họp, Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ bố trí nguồn lực, chuẩn bị ngay các điều kiện bảo đảm, ban hành và triển khai kế hoạch cụ thể để nhanh chóng đưa Luật vào cuộc sống; khẩn trương xây dựng, ban hành theo thẩm quyền và chỉ đạo các bộ, cơ quan ngang bộ ban hành các văn bản quy định chi tiết; hướng dẫn việc chuyển tiếp đúng quy định, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp…
Trong khi đó, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn đại biểu Đồng Tháp) đề nghị, với khối lượng công việc được ủy quyền lớn, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nhanh chóng tham mưu cho Chính phủ ban hành hướng dẫn cụ thể từng lĩnh vực để khi Luật đã có hiệu lực thi hành thì có thể tổ chức thực hiện trong thời gian sớm nhất.
“Cần hạn chế tình trạng như thời gian qua, một số dự án luật được thông qua, nhưng văn bản hướng dẫn chi tiết thì lại chưa rõ ràng, dẫn đến tình trạng ‘trên thông, dưới tắc’”, ông Hòa lưu ý.
Cùng mối bận tâm, ông Nguyễn Anh Quê nêu quan điểm, do Luật Đất đai mới cần có “độ trễ” mới có thể đi vào cuộc sống, vì vậy tất cả các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai hiện hành cùng các văn bản nghị định, thông tư hướng dẫn vẫn rất thiết thực với các cơ quan nhà nước, người dân, doanh nghiệp.
“Do đó, cần chấn chỉnh tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm không xử lý công việc, đợi Luật, đợi nghị định, thông tư mới của một bộ phận cán bộ, viên chức cơ quan nhà nước hiện nay. Có như vậy các thủ tục, công việc mới được thúc đẩy tiến độ, phát huy hiệu quả chính sách”, ông Quê nói.