12 tháng qua, dù đánh giá ở bất cứ khía cạnh nào: nguồn cung, nguồn cầu, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, sức hút đầu tư của bất động sản công nghiệp đều đạt các chỉ số tăng trưởng tích cực. Diễn biến này giúp bất động sản công nghiệp vượt qua hàng loạt loại hình bất động sản cho thuê khác, trở thành điểm sáng hiếm hoi so với phần còn lại đầy biến động của thị trường địa ốc năm 2020.
Xét về nguồn cung, bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng phục vụ sản xuất và kho bãi phục vụ hậu cần đều tăng trưởng mạnh mẽ suốt năm qua. Theo thông tin từ Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch & Đầu tư, đến tháng 6/2020, cả nước có 374 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 114.000 ha, trong đó 280 khu đã đi vào hoạt động và tiếp tục mở rộng thêm trên 77.000 ha. 75 khu mới mở rộng thêm 29.000 ha và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, 17 khu kinh tế ven biển sẽ bổ sung khoảng 845.000 ha nguồn cung cho thị trường.
Còn theo dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, tại miền Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý III/2020 có khoảng 2,1 triệu m2, tăng 25,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu m2, tăng 28,2% so với năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 2,9 triệu m2 sàn, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019. Nguồn cung mới gia tăng mạnh ở các khu vực công nghiệp trọng điểm.
Đến quý IV/2020, riêng nguồn cung nhà kho 4 tỉnh phía Nam: Long An, TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương đã vọt lên trên 3 triệu m2, phía Bắc cũng tăng trưởng thêm hơn 880.000 m2 kho vận, theo JLL. Bình Dương dẫn đầu các thủ phủ công nghiệp với gần 1,4 triệu m2 kho vận cung cấp cho thị trường bất động sản hậu cần.
TP HCM và Đồng Nai lần lượt đưa ra thị trường 600.000-800.000 m2 nhà kho. Long An có nguồn cung kho vận ít nhất trong top 4 các tỉnh phía Nam nhưng cũng sớm xuất hiện hàng trăm nghìn m2 nhà kho phục vụ thị trường tập kết và trung chuyển hàng hóa từ các tỉnh miền Tây.
Trong khi đó, các tỉnh phía Bắc tăng trưởng khiêm tốn hơn thủ phủ công nghiệp phía Nam với tổng nguồn cung đạt 880.000 m2 kho vận xuất hiện tại Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Ninh và Hải Phòng.
Khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân, TP HCM) hồi tháng 7/2020. Ảnh:Quỳnh Trần.
Nguồn cung tăng cao nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp khá lý tưởng, đạt 73,7%. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy 88% tại TP HCM, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An và 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Ở phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.
Về đầu tư, bất động sản công nghiệp là thỏi nam châm hút vốn xuyên mùa dịch. Thống kê 6 tháng đầu năm của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, dòng vốn FDI khoảng 6 tỷ USD đã dịch chuyển vào các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế. Sách trắng bất động sản công nghiệp Việt Nam do Savills công bố cho thấy, bất chấp đại dịch tác động sâu rộng đến nền kinh tế toàn cầu, 9 tháng đầu năm 2020, thị trường đầu tư vào các khu công nghiệp phía Nam và Bắc Việt Nam đều thu hút vốn ngoại khá sôi động với khoảng 20 giao dịch nổi bật.
Các dự án của khối ngoại đều thuộc lĩnh vực sản xuất hoặc gia công tập trung vào những nhóm ngành: dệt may và may mặc, thiết bị điện, linh kiện điện tử, máy móc, sản phẩm nhựa - kim loại - giấy - cao su và sản phẩm nông nghiệp. Trong khi các khu công nghiệp phía Bắc đang ghi nhận số lượng các thương vụ giao dịch thành công trải đều ở nhiều tỉnh thành thì Bình Dương nổi lên là điểm đến hút nhiều dự án sản xuất nhất vùng công nghiệp phía Nam.
Sách trắng Bất động sản công nghiệp dự báo thêm, trong vòng 12 tháng tới, tức từ quý IV/2020 đến quý IV/2021, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ đón thêm 6 khu công nghiệp quy mô lớn với tổng diện tích đất phục vụ công nghiệp tăng lên đến 3.733 ha. Nguồn cung mới hiện diện tại Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, riêng Hải Phòng sẽ đón thêm 2 khu công nghiệp. Dẫn đầu nguồn cung mới là tỉnh Long An, dự án Khu công nghiệp Việt Phát quy mô khủng, lên đến 1.800 ha, dự kiến gia nhập thị trường vào quý IV/2020 hoặc đầu năm 2021.
Năm 2020 bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến cơn sốt giá chào thuê với nhiều biến động chưa từng có. Khảo sát của CBRE, TP HCM và Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá thuê trong khi mặt bằng giá chung các thủ phủ công nghiệp phía Nam và phía Bắc đều tăng 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cụ thể tại TP HCM, một số khu công nghiệp có mức giá chào thuê đất từ 150 USD mỗi m2, nay tăng lên 300 USD mỗi m2 đối với kỳ hạn 30-45 năm. Tại Đồng Nai, mức giá chào thuê từ 100 USD mỗi m2 lên đến khoảng 155 USD mỗi m2, Long An ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD mỗi m2 lên khoảng 200 USD mỗi m2.
Tại một số tỉnh, thành khu vực phía Bắc, dù giá chào thuê thấp hơn phía Nam nhưng cũng ghi nhận mức tăng trưởng. Đơn cử như Hà Nội, giá thuê từ 155 USD mỗi m2, nay tăng lên khoảng 260 USD mỗi m2. Hay tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD mỗi m2 cũng tăng lên khoảng 110 USD mỗi m2...Tương tự, tại phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận mức giá chào thuê tăng từ 5-10% ở các dự án mới. Chỉ riêng phân khúc nhà xưởng xây sẵn có giá chào thuê ổn định.
Trong quý IV, tại một diễn đàn Bất động sản công nghiệp, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, có 3 làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp trải dài 25 năm qua và mỗi đợt sóng tiếp theo càng mạnh mẽ hơn. Việt Nam đón làn sóng bất động sản công nghiệp đầu tiên năm 1996, làn sóng thứ hai năm 2008 và 2020 là chu kỳ mới mạnh mẽ nhất 25 năm. Đây là giai đoạn đặc biệt nhất khi làn sóng mới thúc đẩy đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, có nhiều yếu tố thúc đẩy làn sóng công nghiệp mới mạnh mẽ trong năm 2020 đầy khó khăn do tác động của Covid-19. Đầu tiên là phản ứng kịp thời và hiệu quả của Chính phủ trong các lần bùng phát dịch. Kế đến là tầng lớp trung lưu tăng trưởng mạnh mẽ, môi trường kinh doanh ổn định, lực lượng lao động, chi tiêu cho cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. Các yếu tố về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và các hiệp đinh thương mại tự do mới được kí kết gần đây, cũng góp phần tạo nên cơ hội cho ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam suốt năm qua.
Ông John Campbell phân tích thêm, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh, việc hạn chế đi lại vẫn tiếp tục kéo dài, thì hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam lại có xu hướng được mở rộng hoặc dịch chuyển địa điểm sản xuất. Thị trường chứng kiến những thương vụ sát nhập quan trọng với sự xuất hiện thêm các tài sản để bán và cho thuê lại phục vụ ngành công nghiệp.
Hiện hầu hết giao dịch cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2020 bắt nguồn từ các dự án đàm phán từ năm 2019. Việc hạn chế đi lại toàn cầu đã gây cản trở cho các nhu cầu thâm nhập thị trường hoặc trì hoãn việc thăm quan thực địa của các nhà đầu tư quốc tế quan trọng. "Tuy nhiên các giao dịch bị trì hoãn chỉ mang tính tạm thời và sự kìm nén này có thể chuyển hóa, bùng nổ thành cơ hội lớn trong tương lai khi dịch bệnh được kiểm soát tốt", ông John Campbell dự báo.
Các chuyên gia bất động sản cho biết, Covid-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cũng làm gia tăng nhu cầu dịch chuyển của các nhà sản xuất lớn nhằm đa dạng chuỗi cung ứng. Trong năm 2020 nhu cầu khách thuê đất, nhà xưởng, kho bãi rất lớn đã kích thích nguồn cung liên tục tăng cao để kịp đáp ứng. Một số ngành đang mở rộng diện tích thuê như điện tử, thương mại điện tử, thức ăn chăn nuôi, tiêu dùng nhanh... Các khách thuê lớn đã hiện diện tại Việt Nam và nguồn cầu bất động sản công nghiệp vẫn trên đà tăng trưởng trong bối cảnh các nhà sản xuất mở rộng thêm.
Trên cơ sở lực cầu ngày càng lớn, năm 2021 được kỳ vọng sẽ là thời cơ vàng của những cụm công nghiệp mới nổi vốn còn xa lạ với nhà đầu tư. Nhiều tỉnh thành trước đây không phải là thủ phủ công nghiệp đình đám nhưng nay cũng đang ngấp nghé đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và nhà xưởng, kho bãi nhằm bắt nhịp với làn sóng công nghiệp mới đang bùng nổ mạnh mẽ nhất trong vòng 25 năm qua.
Trung Tín