Giới hạn đối tượng được ưu đãi

Theo Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM, nhà ở xã hội (NƠXH) hiện có hai loại: NƠXH do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách để cho thuê và NƠXH được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách Nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Người được vay mua NƠXH (cả hai loại NƠXH) với mức lãi suất 4,8% phải thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại khu công nghiệp, người đã trả lại nhà ở công vụ; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng (không phân biệt công lập hay dân lập); người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của UNBD các tỉnh, thành. 

Điều kiện mua nhà ở xã hội còn quá khó, lãi suất không giảm nên nhu cầu nhà ở xã hội năm 2020 không cao

Điều kiện để được mua, thuê NƠXH là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát; có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của địa phương; có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án phát triển NƠXH; có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị căn nhà.

Về thủ tục vay mua nhà, người mua cần chuẩn bị hồ sơ chung là đơn đăng ký mua NƠXH, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân (ba bản sao có chứng thực), giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (ba bản sao có chứng thực), ảnh các thành viên trong gia đình (ảnh 3x4, mỗi thành viên ba ảnh). Hồ sơ chứng minh đối tượng và thực trạng nhà ở nếu là người có công với cách mạng hoặc đã trả lại nhà ở công vụ cần phải có giấy tờ chứng minh, giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi làm việc về thực trạng nhà ở hiện tại; nếu có tên trong danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản thì phải có chứng thực của địa phương… 

Hồ sơ chứng minh về điều kiện cư trú cần phải có chứng thực hộ khẩu thường trú tại địa phương, trường hợp không có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố thuộc nơi có NƠXH thì phải có bản sao chứng thực về giấy đăng ký tạm trú, hợp đồng lao động có thời hạn một năm tại nơi làm việc, giấy xác nhận về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tỉnh, thành. Hồ sơ chứng minh về thu nhập cần có bản kê khai về mức thu nhập bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai, giấy xác nhận đơn vị đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên. 

Bên cạnh đó, người mua nhà còn đảm bảo một số điều kiện như phải thực hiện việc gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) với thời gian tối thiểu 12 tháng và mức gửi theo quy định của bên cho vay. 

Còn nhiều điểm chưa hợp lý

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - mặc dù quy định mức lãi suất vay mua NƠXH là 4,8%/năm nhưng mức lãi suất đang không thống nhất: người mua vay tại NHCSXH mới được vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm, còn người mua NƠXH tại bốn ngân hàng được ấn định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) là 5%/năm. Người mua NƠXH đều là người có thu nhập thấp, sự chênh lệch lãi suất này là không công bằng. 

Về nguyên tắc, lãi suất cho vay mua NƠXH bằng phân nửa lãi suất các ngân hàng thương mại lớn. Mức lãi suất năm 2021 mà Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa công bố bằng với mức lãi suất năm 2020 cho thấy các ngân hàng thương mại không hạ lãi suất thương mại đáng kể. “Năm 2020 là năm chịu ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, lẽ ra Chính phủ phải ra quyết định hồi tố, giảm nhẹ lãi suất để mỗi người dân được chia sẻ thêm vài triệu đồng/người. Trong năm 2021, đại dịch cũng chưa được kiểm soát, cũng nên giảm lãi suất cho vay mua NƠXH” - ông Lê Hoàng Châu nói. 

Hiện nay, nhu cầu mua NƠXH trên cả nước là 440.000 căn, riêng TP.HCM cần khoảng 134.000 căn nhưng các địa phương chỉ mới thực hiện khoảng 30% kế hoạch đề ra. Trong năm tới TP.HCM dự kiến xây dựng 24.000 căn NƠXH mới. Phó giáo sư, tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế tài chính - cho biết theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường trong năm 2019, loại căn hộ có diện tích 60m2 và giá khoảng 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%. Với mức giá tối thiểu từ 15-17 triệu đồng/m2 như hiện nay, một căn NƠXH có giá từ 900 triệu đến 1 tỷ đồng. Mức giá này là quá cao so với thu nhập bình quân 8-11 triệu đồng/tháng (đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân). 

Với mức lãi suất hiện tại, giá NƠXH tăng cao, quy định phải có số tiền gửi tiết kiệm 12 tháng tại NHCSXH sẽ tạo gánh nặng cho người mua nhà. Tức là, trong thời hạn 12 tháng đầu, người vay chỉ trả lãi suất và đồng thời phải gửi tiết kiệm tương đương với số tiền lãi mà người vay phải trả. Lãi suất tiết kiệm cũng bằng với lãi suất vay là 4,8%/năm. Sau 12 tháng, khách mới bắt đầu trả nợ gốc. Ví dụ, khách vay 600 triệu đồng với lãi suất 4,8%/năm (0,4% tháng) thì trong 12 tháng đầu, khách chỉ trả lãi 2,5 triệu đồng/tháng nhưng phải đóng thêm số tiền tiết kiệm là 2,5 triệu đồng/tháng. Như vậy, mỗi tháng, khách phải đóng cho NHCSXH 5 triệu đồng. 

Mặc dù số tiền gửi tiết kiệm này chỉ trong 12 tháng, sau đó ngân hàng sẽ tự trích thu nợ gốc và lãi theo thỏa thuận, nhưng điều này đòi hỏi người mua nhà phải có thêm một khoản tiền nhàn rỗi dự phòng. Giá NƠXH càng lớn, đòi hỏi số tiền vay càng nhiều thì số tiền gửi tiết kiệm mỗi tháng càng tăng, trong khi lãi suất tiết kiệm lại quá thấp so với mặt bằng lãi suất chung hiện nay là 7-8%/năm. 

Các ngân hàng thương mại, không đòi hỏi khách vay phải gửi tiết kiệm nhưng bù lại, khách phải chịu lãi suất cao hơn, gặp vướng trong quá trình chứng minh thu nhập. Giả sử, một căn NƠXH có giá 1 tỷ đồng, khách trả trước 20% thì phải vay 800 triệu đồng; nếu khách có trước số vốn 50% thì phải vay 500 triệu đồng. Với mức vay 800 triệu đồng, ngân hàng cũng đòi hỏi thu nhập khoảng 15-17 triệu đồng/tháng, còn với mức vay 500 triệu đồng, ngân hàng đòi hỏi xác nhận thu nhập từ 10-15 triệu đồng. Với người lao động thu nhập thấp, để có số tiền bằng 50% giá trị căn nhà là nan giải. Vay càng nhiều, đòi hỏi chứng minh thu nhập càng cao, trong khi đối tượng mua NƠXH lại có thu nhập thấp. Đây là một nghịch lý. 

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị xem xét ấn định mức gửi tiết kiệm NƠXH cố định hằng tháng có thể không quá 1 triệu đồng/tháng để phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp. Ông cũng đề xuất, tiền gửi tiết kiệm tại NHCSXH được hưởng lãi suất tiết kiệm bằng với lãi suất tại các ngân hàng thương mại; không chỉ NHCSXH mà cả ngân hàng thương mại cũng được nhận tiền gửi tiết kiệm mua NƠXH, được ân hạn cho khách vay chưa trả gốc, chỉ trả lãi trong suốt 12 tháng đầu kể từ khi ký hợp đồng vay vốn giống như tại NHCSXH; kéo dài thời gian vay mua nhà đến 20 năm để giảm áp lực trả nợ hằng tháng, tăng số tiền khách hàng được vay.

Ông Bùi Văn Sổn - Phó giám đốc NHCSXH TP.HCM - cho rằng thủ tục vay mua NƠXH còn quá khó và nhiêu khê đối với nhiều người, ràng buộc cả người vay và các thành viên trong hộ gia đình. Chẳng hạn, trong điều kiện về thu nhập, quy định về người vay có thu nhập thấp, không đóng thuế thường xuyên, nếu trong nhà có người đóng thuế thu nhập thường xuyên cũng không đạt điều kiện. 

NHCSXH TP.HCM đề ra mục tiêu giải ngân được 80 tỷ đồng trong năm 2020 nhưng chỉ giải ngân được khoảng 40 tỷ đồng, bằng năm 2019. Theo ông Sổn, nhu cầu vay mua NƠXH của khách không tăng là do nhiều nguyên nhân. Hiện TP.HCM có Quỹ Phát triển đất với điều kiện vay dễ hơn NHCSXH. Cụ thể, cán bộ, công chức, viên chức được hưởng lương từ ngân sách TP.HCM được vay mua nhà bất kỳ đâu, bất kỳ loại nhà gì, lãi suất vay chỉ 4,7%/năm, mức vay trên 1 tỷ đồng. Trong khi đó, NHCSXH quy định phải mua đúng NƠXH, mức cho vay thấp, lãi suất lại cao. Theo ông Sổn, chỉ so sánh ba điều kiện này cũng khiến khách không muốn vay vốn NƠXH theo quyết định mới của Ngân hàng Nhà nước. 

Thanh Hoa