Minh bạch hoá thị trường bất động sản

Tích góp được một khoản tiền, dành dụm để mua một căn nhà tại khu chung cư Westa (quận Hà Đông, TP.Hà Nội) từ năm 2016, nhưng anh Nguyễn Văn Quang gặp muôn vàn khó khăn khi muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp để vay ngân hàng. Chuyện là do anh Quang chưa có sổ hồng do chủ đầu tư giấu giếm đem thế chấp cả toà nhà vào ngân hàng từ năm 2011. Khi sự việc được cơ quan chức năng công khai, bản thân anh cùng hàng trăm người dân mới tá hoả.

Chuyện của anh Quang chẳng phải là hiếm gặp, bởi nó đã tái diễn rất nhiều lần tại nhiều chung cư khác trên khắp cả nước. Chính bởi lẽ đó, những người dân khi đi mua nhà cần phải nắm rõ thông tin một cách tường tận về việc dự án nhà ở sắp mua có bị chủ đầu tư đem thế chấp dự án ngân hàng hay chưa? Rủi ro có rõ, nhưng nếu những cơ quan quản lý Nhà nước thông tin rộng rãi, công khai minh bạch về các dự án đang thế chấp ngân hàng, chậm tiến độ, chưa nộp tiền sử dụng đất, chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng là thực sự cần thiết đến với người dân.

Nắm bắt tình hình, mới đây nhất, UBND TP.HCM đã có văn bản chỉ đạo sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tập trung kiểm tra, rà soát, công khai danh sách các dự án nhà ở mà chủ đầu tư đã thế chấp tại ngân hàng. Đối với các dự án không triển khai, để đất hoang hoá hoặc triển khai chậm, sở TN&MT phải kiên quyết báo cáo để UBND TP.HCM thu hồi theo quy định. Đây không phải lần đầu tiên TP.HCM thực hiện việc này, trước đó, năm 2017 sở TN&MT TP.HCM cũng đã công bố danh sách 77 dự án đang thế chấp tại các ngân hàng. Còn tại Hà Nội, năm 2018, 92 dự án đang thế chấp cũng được cơ quan chức năng công khai.

Đánh giá về việc công khai các dự án nhà ở đang thế chấp ngân hàng, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM – nhìn nhận: Kinh doanh bất động sản là một cuộc chơi đầy rủi ro về dòng vốn cũng như chính sách, việc rao bán các khoản nợ tại các dự án vẫn luôn diễn ra trên thị trường.

Thực tế có hàng chục dự án bị “treo” sổ hồng chỉ vì bị tắc tiền sử dụng đất của dự án, doanh nghiệp. Chính vì vậy, việc công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể liên quan, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng, việc công bố danh sách cũng cần cập nhật liên tục, theo thời gian thực để tạo luồng thông tin kịp thời, liên tục.

Tín hiệu vui cho người mua nhà

Có thể thấy rằng, việc công khai các dự án đang thế chấp ngân hàng nhằm hướng đến hạn chế thấp nhất thiệt hại cho người tham gia giao dịch bất động sản vì hạn chế thông tin. Trao đổi với PV, luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐTV công ty Luật BASICO cho biết, các dự án bất động sản đang thế chấp cho ngân hàng khi mang ra thị trường bán cho khách hàng thì doanh nghiệp buộc phải giải chấp.

“Khách hàng mua phải những căn hộ, căn liền kề, biệt thự đang bị thế chấp tại ngân hàng sẽ hết sức rủi ro. Bởi, người mua nhà sẽ chưa thể được cấp giấy chứng nhận, còn quyền sở hữu nhà của người dân thì không bị ảnh hưởng. Việc giải quyết các vấn đề liên quan đến thế chấp sẽ do ngân hàng và chủ đầu tư chịu trách nhiệm”, luật sư Trương Thanh Đức cho hay.

Cũng theo vị luật sư, để hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng phải gánh chịu, việc công khai thông tin những dự án đang bị thế chấp là thực sự cần thiết và hữu ích. Tuy nhiên, việc công khai phải rõ ràng, chi tiết và cập nhật thường xuyên để người dân nắm rõ thông tin trước khi ra quyết định mua nhà.

Luật sư Trần Minh Cường (đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho biết, pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án và điều này là hoàn toàn bình thường trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, sẽ là bất thường nếu chủ đầu tư cố tình giấu thông tin, không minh bạch, không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Người đã mua nhà tại các dự án đã đem thế chấp ngân hàng có khả năng đối diện với rủi ro khi chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản.

“Việc công bố thông tin là tích cực và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Việc này sẽ giúp người mua kiểm tra được tính khả thi và tính xác thực của mặt hàng định mua”, luật sư Cường nói.

Tuy nhiên, luật sư Trần Minh Cường cũng nhấn mạnh rằng, có những dự án đã thế chấp ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng mua bán với người mua nhà, chủ đầu tư không thông báo cho khách hàng biết, tức là một tài sản nhưng lại lấy tiền của hai bên (ngân hàng và khách hàng). Đây là hành vi vi phạm pháp luật vì theo quy định, tài sản chỉ được bán cho bên mua khi đã được giải chấp ở các tổ chức tín dụng.

Khi nào việc cấp sổ hồng khả thi?

Từng tham gia tư vấn và giải quyết khiếu nại cho nhiều khách hàng mua nhà, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SBLaw (đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, đa phần khách hàng chưa hiểu hết các vấn đề pháp lý, cũng như các thủ tục cần phải nắm khi mua hoặc chuyển nhượng một tài sản giá trị lớn như bất động sản, đặc biệt liên quan đến vấn đề thế chấp dự án.

Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ tích cực, việc chủ đầu tư có đăng ký thông tin thế chấp tại sở TN&MT có thể giúp khách hàng yên tâm vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Việc người mua có khả năng được cấp sổ hồng là khả thi.

Người mua nhà hiện nay chỉ cần nói tới thế chấp ngân hàng là đã tỏ ra lo lắng, nhưng ít biết rằng, từ trước đến nay, gần như dự án nào cũng phải thế chấp mới có đủ nguồn vốn để triển khai dự án và đây là nghiệp vụ thông thường. Tuy nhiên, cần lưu ý là chủ đầu tư có sử dụng vốn vay đúng mục đích phục vụ công việc kinh doanh dự án hay không.