Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản cao nhất trong 5 năm

Tại Hội nghị, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, kể từ năm 2017 tới hết năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (từ 13-14%) và giữ tỷ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Năm 2020 và 2021, dưới tác động của dịch Covid-19, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%). Còn đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các TCTD đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).

“Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 32% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản”, bà Giang nói.

Liên quan đến doanh số bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2018 tới nay khoảng 110 nghìn tỷ đồng. Bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình về nhà ở và đã đạt được một số kết quả.

Thứ nhất, cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02: Tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn, doanh số giải ngân của Chương trình là 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình. Đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của Chương trình là 6.276 tỷ đồng, nợ xấu chiếm 1,55%.

Thứ hai, Ngân hàng Chính sách xã hội cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới bất động sản với tổng doanh số cho vay 21.602 tỷ đồng, tổng dư nợ 15.440 tỷ đồng, chiếm 5,4% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội với trên 262 ngàn khách hàng đang vay vốn.

Bà Giang nói: “Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP có doanh số cho vay đạt 12.248 tỷ đồng, với gần 24 ngàn căn nhà được xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo để ở, trên 7 ngàn căn hộ nhà ở xã hội được mua, thuê mua; dư nợ hiện nay là 10.573 tỷ đồng với trên 29 ngàn khách hàng còn dư nợ”.

Theo bà Giang, với kết quả trên cho thấy, thị trường bất động sản trong thời gian từ 2010 đến nay đã trải qua các giai đoạn từ tăng trưởng nóng, trầm lắng tới phục hồi và phát triển ổn định. Tuy nhiên, trong từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, NHNN đã linh hoạt sử dụng các công cụ, chính sách để điều hành tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thích ứng với diễn biến thực tế của thị trường nhằm tháo gỡ khó khăn và góp phần duy trì sự phát triển ổn định của thị trường.

“Có thể khẳng định, điều hành tín dụng chung cũng như tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã bám sát đúng định hướng chỉ đạo của Quốc hội, Chính phủ và mang tính nhất quán, xuyên suốt trong thời gian qua”, bà Giang nói.

Cũng theo bà Giang, NHNN thực hiện quản lý, điều hành theo các phân khúc bất động sản; theo đó chỉ đạo các TCTD ưu tiên cấp tín dụng đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ; các nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và người dân; đồng thời phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro cấp tín dụng với những mục đích đầu cơ để đảm bảo an toàn hệ thống.

Bà Giang chia sẻ thêm, tỷ trọng tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng chung ổn định ở mức 19-21%. Tín dụng tập trung chủ yếu vào nhu cầu tự sử dụng (chiếm khoảng 68% dư nợ tín dụng). Dư nợ tín dụng về nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất (trên 60%). Như vậy có thể thấy, tín dụng bất động sản đã tập trung vào đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân.

“Các chương trình tín dụng ưu đãi về nhà ở cũng đã được triển khai hiệu quả tại Ngân hàng Chính sách xã hội cũng như các NHTM, góp phần vào sự phát triển lành mạnh, an toàn của thị trường bất động sản”, bà Giang nhấn mạnh.

TCTD cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng đầu tư dàn trải, dự án dở dang

Liên quan đến tín dụng bất động sản, theo bà Giang có một số vấn đề cần lưu ý như về cơ cấu kỳ hạn dư nợ, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Do đó, nếu các TCTD không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.

“Có sự tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại một số TCTD, với tốc độ tăng trưởng cao; một số TCTD cũng cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, cấp tín dụng lớn đối với khách hàng đầu tư dàn trải, có nhiều dự án dở dang”, bà Giang nói.

Đặc biệt, theo bà Giang, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng có sự tăng trưởng rất cao trong thời gian qua... Mặc dù mục đích này theo thống kê là hướng tới nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh bất động sản, song tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai mục đích để phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất là để đầu tư kinh doanh.

Trong khi đó, bà Giang cho biết: “Dư nợ tín dụng đối với nhà ở xã hội còn chiếm tỷ trọng nhỏ (chỉ chiếm 0,71% tổng dư nợ tín dụng bất động sản) do thời gian qua, nguồn cung nhà ở phân khúc này còn thấp, đồng thời, các TCTD được chỉ định chưa triển khai cho vay đối với nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP do chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất”.

Cũng trong diễn biến có liên quan, tổng hợp báo cáo của các ngân hàng cho biết, khó khăn, vướng mắc khi cấp tín dụng cho các dự án bất động sản tập trung ở các vấn đề sau: Về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư đây là vướng mắc rất lớn tồn tại trong thời gian qua;

Về cơ cấu sản phẩm trên thị trường: Thị trường đang có sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế;

Bên cạnh đó, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà; trong khi nguồn vốn cho thị trường hiện nay chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường.

Việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn: Thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản thuộc nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất. Tuy nhiên, gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản có những vi phạm trong phát hành trái phiếu gây mất lòng tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng tới hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu.

Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn (2 tháng cuối năm 2022 là 21,4 nghìn tỷ đồng, trong năm 2023 là 119,1 nghìn tỷ đồng), nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại TPDN trước hạn; việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng.

"Đối với cho vay nhà ở xã hội, khó khăn lớn nhất là nguồn vốn cho vay các chương trình còn hạn chế, nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình; nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng mới nhà để ở, chưa tách khẩu…)", bà Giang chia sẻ thêm.