Nửa năm gần đây, tín dụng được xem là "lối thoát" về thanh khoản của nhiều doanh nghiệp, khi phát hành trái phiếu hay cổ phiếu đều gặp khó. Tín dụng, vì thế, cũng là chủ đề được các doanh nghiệp nhắc tới nhiều nhất trong cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước sáng nay (8/2).
Những nhà phát triển bất động sản hàng đầu, như Vingroup, Sungroup, Hưng Thịnh, cùng Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra 17 kiến nghị với cơ quan quản lý và các ngân hàng thương mại. Trong đó, nhiều vấn đề xoay quanh tín dụng, như các vướng mắc về quy định vay, "room", lãi suất hay giải pháp cho cơ cấu nợ.
"Chúng tôi không xin giảm lãi, chỉ cần được tiếp cận khoản vay mới", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói. Theo ông, 2023 là năm quyết định sống còn của các doanh nghiệp bất động sản, trong đó, nút thắt về dòng tiền để đảm bảo thanh khoản là vấn đề cần quan tâm nhất.
Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land Lê Trọng Khương cũng kiến nghị cơ quan quản lý nới lỏng về room tín dụng. "Nới room để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư, phát triển. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không?", ông Khương chia sẻ.
Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes, đề nghị làm rõ cách xác định mục đích vay vốn, bởi nhiều trường hợp đặt cọc, sáp nhập dự án nhưng được xem là hoạt động vay đầu tư cổ phiếu, cổ phẩn. Ngoài ra, vấn đề lãi suất, các chính sách đặc thù cho chủ đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý cũng được ông nhắc tới. Đại diện Novaland thì đề nghị các ngân hàng cần có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, tìm giải pháp cho vấn đề ách tắc pháp lý...
Nhưng khác với nhóm doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng lại có đánh giá khác. Tín dụng, theo họ, không phải là vấn đề gây ra tình trạng căng thanh khoản của thị trường bất động sản hiện nay.
Hội nghị tín dụng bất động sản được Ngân hàng Nhà nước tổ chức sáng 8/2. Ảnh: SBV
Dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản cũng chiếm tới 21,2% tổng dư nợ - mức cao nhất trong 5 năm qua. "Nếu nhìn từ những con số thống kê, tín dụng cho bất động sản có phải bị siết, nút thắt về vốn có thực sự chỉ do ngân hàng không", ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng đặt câu hỏi.
"Chúng tôi không thiếu room, lãi suất cũng luôn có những chương trình ở mức chấp nhận được", ông Lưu Trung Thái, CEO Ngân hàng Quân đội (MB) khẳng định với các doanh nghiệp bất động sản.
Sự lệch pha và khó khăn thanh khoản, theo ông, là do cấu trúc của thị trường bất động sản "đang có vấn đề" và cũng do chính từ phía các doanh nghiệp.
Nhu cầu của khách hàng tại các thành phố, như TP HCM, rất cao, còn nguồn cung căn hộ thì giảm mạnh. Theo lý thuyết, thị trường phải khởi sắc bởi cầu vượt cung. Tuy nhiên, vấn đề là 80% nguồn cung hiện nay là phân khúc cao cấp, khách hàng có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận. Ngân hàng cũng thận trọng bởi tính thanh khoản.
Ngoài ra, một phần lý do, theo CEO MB, là việc quản lý dòng tiền và xây dựng kế hoạch của nhiều doanh nghiệp. Ba năm gần đây, trái phiếu riêng lẻ trở thành kênh dẫn vốn với quy mô lớn. Tuy nhiên, việc huy động vốn quá dễ dàng khiến nhiều doanh nghiệp chủ quan, không có kế hoạch, dự báo phù hợp.
Không riêng MB, những nhà băng trong top đầu thị trường đều khẳng định, bất động sản không thiếu room tín dụng.
Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, tín dụng cho bất động sản của ngân hàng này tăng 17% trong năm trước, cao hơn mức tăng bình quân. Trong đó, một số lĩnh vực, như khu công nghiệp, chế xuất, có dư nợ tăng tính bằng lần.
"Bất động sản khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị", ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc phụ trách điều hành VietinBank, chia sẻ và ví von ngân hàng với bất động sản như những người "ngồi chung một chiếc thuyền".
Theo ông, xét theo những con số thống kê, thực tế là ngành ngân hàng đang "ưu ái" cho bất động sản. Lĩnh vực này là một trong số 1.571 ngành nghề kinh doanh, nhưng chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tức là, 1.570 ngành nghề còn lại đang chia nhau "miếng bánh" 79% tổng dư nợ. Tăng trưởng cho bất động sản cũng ở mức cao, tỷ trọng trong cơ cấu xấp xỉ cả những lĩnh vực được ưu tiên như nông nghiệp, nông thôn.
Room tín dụng không thiếu, vậy tại sao các doanh nghiệp bất động sản khó vay vốn? Vấn đề phần nhiều nằm ở pháp lý của các dự án, tài sản đảm bảo cho khoản vay - điều kiện quan trọng để được ngân hàng chấp thuận vay vốn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị ngân hàng nên tạo điều kiện thuận lợi hơn, như giấp phép xây dựng có thể "du di" cho doanh nghiệp bởi việc xin cấp phép đôi khi phải mất rất nhiều thời gian, có khi tới hơn 12 tháng. Nhưng lập tức, các ngân hàng nói "không".
"Trong khẩu thẩm định chúng tôi có thể hỗ trợ các doanh nghiệp không cần trình ra giấy phép xây dựng, nhưng đến khi giải ngân thì chắc chắn phải có giấy phép", CEO MB Lưu Trung Thái nói và cho biết, hỗ trợ doanh nghiệp nhưng có những quy trình phải làm đúng. Theo ông, vấn đề vướng mắc về thủ tục pháp lý hiện nay chiếm 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản.
Cũng như đề xuất này, với các đề xuất hỗ trợ khác, đại diện các ngân hàng cho rằng việc hỗ trợ, đồng hành phải dựa trên những cơ chế, chính sách trong khuôn khổ.
Giao dịch tại quầy một ngân hàng thương mại tại TP HCM. Ảnh: Thanh Tùng
Một số dự án đủ điều kiện vay nhưng vẫn gặp khó, theo các nhà băng, do phải đảm bảo các tiêu chí quản trị rủi ro.
Nguồn vốn của ngân hàng hiện nay phần nhiều là vốn ngắn hạn, đến từ tiền gửi của dân cư. Tuy nhiên, nhu cầu vay của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là trung - dài hạn. Việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là một chỉ tiêu được các nhà băng kiểm soát chặt để đảm bảo vấn đề thanh khoản.
Trong câu chuyện lãi suất, các ngân hàng cho rằng, môi trường lãi suất cao hiện tại do nhiều yếu tố, trong đó lãi suất đầu vào cao là nguyên nhân chính. Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng chia sẻ thêm, mức đầu vào tăng, kết hợp với các cấu phần khác trong công thức tính lãi suất khiến ngân hàng không thể đưa ra con số quá thấp.
Với đề xuất cơ cấu nợ, giãn nợ, Phó tổng giám đốc VietinBank cho rằng, vấn đề của bất động sản là câu chuyện thị trường, nên để thị trường để tự điều tiết.
"Nếu nhóm này được giãn, cơ cấu nợ, doanh nghiệp trong các lĩnh vực khác như dệt may, thủy sản, nông nghiệp sẽ đối xử như thế nào? Việc áp dụng một cơ chế đặc thù sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng, minh bạch", ông Dũng nói và cho rằng, doanh nghiệp bất động sản lúc này nên tự cơ cấu, bán bớt tài sản để cân đối tài chính.
Để tháo gỡ sự lệch pha giữa hai bên, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đề nghị ngân hàng và doanh nghiệp sẽ có những buổi trao đổi trực tiếp, nói rõ về những trường hợp nào đủ điều kiện vay, những trường hợp nào không và lý do cụ thể.
Ở khía cạnh doanh nghiệp, người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước đề nghị trong kế hoạch kinh doanh cần chú trọng hơn đến việc quản trị dòng tiền, xây dựng kế hoạch đầu tư phù hợp. "Có doanh nghiệp ngồi đây triển khai cùng lúc tới 50 dự án, liệu khi khó khăn có chủ động được hay không", Thống đốc nói. Theo bà, bất động sản là tài sản lớn, nhưng việc bán dự án khi có vấn đề thanh khoản không phải điều dễ dàng. Doanh nghiệp cần tính toán, có dự báo, để chủ động trong mọi tình huống.
Minh Sơn