Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến có nội dung đáng chú ý là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10-2024 để thông qua vào tháng 5-2025.

Căn hộ cao cấp chịu thuế cao

Theo Bộ Tư pháp, nhà ở được xem là một khoản đầu tư. Việc đánh thuế cần nghiên cứu theo nguyên tắc không áp dụng với nhà có mức đầu tư thấp như nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà ở nông thôn, miền núi. Bên cạnh đó, cần đánh thuế nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng ở mức cao gấp 5 lần so với bất động sản đã xây dựng. Đáng chú ý, Bộ Tư pháp đề xuất miễn thuế đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong khi đánh thuế cao với căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Luật sư Lương Văn Trung, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), đánh giá việc Bộ Tư pháp đề xuất đánh thuế ở mức cao với căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế, giúp hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng nhà ở tiết kiệm, hiệu quả và góp phần tăng thu ngân sách nhà nước. "Tuy nhiên, cần lưu ý diện tích đất xây dựng một chung cư đã được chia nhỏ cho hàng ngàn căn hộ nên mỗi căn hộ chiếm diện tích đất không đáng kể. Trong khi đó, chủ đầu tư phải đổ vào khoản tiền lớn để xây dựng, giải quyết phần nào công ăn việc làm, qua đó góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Vì thế, thuế suất đánh vào căn hộ cao cấp cần tính toán sao cho phù hợp" - luật sư Trung phân tích.

Theo một lãnh đạo phụ trách mảng bất động sản của Cục Thuế TP HCM, việc đánh thuế cao với căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 có thể dẫn đến thiếu công bằng. "Một căn hộ ở trung tâm thành phố có diện tích 70 m2, giá trên 50 triệu đồng/m2, tương ứng giá trị 3,5 tỉ đồng sẽ phải đóng thuế cao. Một căn hộ khác ở ngoại ô chỉ giá 30 triệu đồng/m2 nhưng diện tích lên tới 150 m2, tương ứng giá trị 4,5 tỉ đồng lại đóng thuế thấp" - vị này dẫn chứng.

Cũng theo vị lãnh đạo trên, một trong những mục tiêu của việc đánh thuế cao là nhằm hạn chế tình trạng lướt sóng nhà ở khiến thị trường bất động sản rối loạn. Ông kiến nghị nhà nước chỉ đánh thuế cao với người sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên, mức thuế suất tăng tiến với những căn nhà tiếp theo. Việc thu thuế cần được thực hiện ngay khi chủ nhà chuyển nhượng tài sản cho người khác. Đồng thời, có thể xem xét tăng thuế đất phi nông nghiệp để bổ sung nguồn thu vào ngân sách nhà nước.

Tham khảo cách làm của nước ngoài

Bộ Tư pháp đưa ra phương án tính thuế nhà ở theo công thức diện tích nhà nhân với giá mỗi mét vuông đất. Thuế suất sẽ tăng theo biểu lũy tiến từng phần.

Chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh cho hay trên thế giới đã áp dụng thuế tài sản với nhà ở từ rất lâu. Ở Việt Nam, năm 1991, nhà nước từng đánh thuế nhà, đất với thuế suất 0,3%-0,4% giá trị nhưng đến năm 1992 lại dừng áp dụng thuế với nhà ở. Theo TS Vũ Đình Ánh, cần thiết xây dựng Luật Thuế bất động sản bởi điều này phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như tình hình phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Vấn đề còn lại là cần tính toán thu thuế tài sản nhà ở trên cơ sở nào, đơn vị nào định giá tài sản để tính thuế, lộ trình áp dụng ra sao...?

Theo ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư FINA, pháp luật về thuế bất động sản ở nước ngoài được thiết kế rất đơn giản, dễ áp dụng. Bản chất của thuế bất động sản là thuế thu nhập cá nhân dựa trên tài sản đã có. Do đó, một số nước chỉ áp dụng một mức thuế và giảm thuế đến 50% đối với nhà ở sử dụng làm nơi ở thường xuyên, lâu dài nhằm tạo công bằng cũng như tạo điều kiện cho đối tượng chưa có tài sản có thể mua nhà, đất. "Việc tính thuế theo cách đơn giản giúp nhà nước dễ quản lý, tránh gây rối cho người đóng thuế và cũng công bằng với tài sản bất động sản thứ 2, 3... nếu được khai thác tốt" - ông Khôi nhận xét.

Ông Khôi cũng góp ý có thể cho phép hoàn thuế cho người đóng sau khi khấu trừ chi phí. Ví dụ, trong giai đoạn đại dịch COVID-19 bùng phát, một số bất động sản có chi phí đầu tư cao nhưng không cho thuê được khiến chủ nhà, đất gặp nhiều khó khăn. Nên hoàn thuế cho những trường hợp này nhằm tạo điều kiện tốt nhất cho người dân tham gia kinh doanh, đồng thời tránh việc chủ nhà, đất sợ đóng thuế sẽ kê khai gian dối, gây thất thoát nguồn thu.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty Quỹ Đất Lớn, đồng tình với đề xuất áp dụng thuế bất động sản để tránh đầu cơ và góp phần làm minh bạch thị trường. Tuy nhiên, việc này cũng tạo áp lực cho người có tài sản bất động sản nếu chính sách và cách tính thuế không rõ ràng. Về hiệu ứng lâu dài, thị trường khi tiếp nhận thông tin nhà nước thu thuế bất động sản sẽ có động thái điều chỉnh theo hướng chững lại. Nhà đầu tư sẽ phải tính toán lại nhằm cân đối giữa nguồn thu và chi phí, đồng thời sẽ điều chỉnh giá phù hợp.