Những khó khăn về vốn và pháp lý tiếp tục đeo đẳng doanh nghiệp từ 2022 đến đầu 2023 và dự kiến sẽ trầm trọng hơn trọng thời gian tới. Theo ghi nhận từ nhiều đơn vị doanh nghiệp, dù mới đầu năm, doanh nghiệp bất động sản không phải lo lắng vấn đề room tín dụng, nhưng chính sách của Ngân hàng Nhà nước vẫn nhất quán là thắt chặt đối với phân khúc rủi ro, đầu cơ. Chưa kể, lãi tình hình lãi suất cao, khách hàng cũng ngần ngại trong việc ra quyết định vay mua nhà, đầu tư.

Đặc biệt, từ ngày 1/10/2022, Thông tư 22/2019/TT-NHNN đã giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng, giảm từ 37% xuống 34% và tháng 10/2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Điều này khiến các doanh nghiệp chịu thêm áp lực, khó khăn nguồn vốn.

Ngoài ra, áp lực đối với doanh nghiệp vẫn rất lớn từ việc không phát hành được trái phiếu doanh nghiệp (trong khi lượng trái phiếu đáo hạn sắp tới lớn) do niềm tin của nhà đầu tư xuống thấp và các quy định chặt chẽ trong Nghị định 65 bó hẹp cả phía cung lẫn phía cầu. Do đó, vấn đề nguồn vốn là thách thức rất lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện nay.

Ngày 8/2 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức cuộc họp lắng nghe ý kiến của các ngân hàng và các doanh nghiệp với nhiều nội dung liên quan đến tín dụng, lãi suất, nới room tín dụng… những nội dung có tác động tới thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, sau cuộc họp, nhiều quan điểm cho rằng, Ngân hàng Nhà nước chưa đưa ra được những giải pháp cụ thể tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề này với Reatimes, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước tổ chức mới đây gần như là một cuộc họp nhằm chốt lại các nội dung đang vướng mắc của thị trường, doanh nghiệp bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Ngân hàng Nhà nước.

"Chúng ta thời đang tìm hướng để có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ở câu chuyện nhiều doanh nghiệp không thể trả được nợ cho ngân hàng đúng hạn. Thế nhưng việc gia hạn thêm thời gian vay, thời gian trả nợ, cơ cấu nợ không phải là điều dễ dàng, bởi các doanh nghiệp, nhà đầu tư phải đưa ra được phương án khả thi. Bởi sau khi gia hạn trả nợ, doanh nghiệp liệu có thể trả nợ được không? Nếu không có phương án rõ ràng thì các ngân hàng sẽ khó có thể thực hiện việc gia hạn.

Mỗi dự án có đặc thù riêng, Ngân hàng Nhà nước sẽ không bơm tiền ồ ạt vào các dự án. Do đó phương án tốt nhất là ưu tiên cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân vay vốn phát triển dự án. Cùng với đó, các dự án trọng điểm, quan trọng gắn với đời sống an sinh, xã hội có các tiêu chí rõ ràng sẽ được vay vốn", ông Thanh nói. 

Ông Nguyễn Chí Thanh cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản khi vay vốn sẽ cần có các tài sản đảm bảo, đặc biệt là phải chủ động có giải pháp cho hàng tồn kho. Chỉ khi khơi thông được hàng tồn kho, việc vay vốn để làm tiếp dự án mới dễ dàng hơn.

Nếu giảm lãi suất cho vay, chắc chắn thị trường sẽ xảy ra xung lực nhất định; trước mắt là ổn định và sau đó là quá trình phục hồi và phát triển. Thế nhưng việc hạ lãi suất cho vay bất động sản có thực hiện được hay không vẫn phải dựa trên diễn biến của tình hình thực tế và cần có giải pháp thực tiễn hơn, không để thị trường được vay một cách ồ ạt, làm phá vỡ hệ thống. 

Ông Thanh đặc biệt nhấn mạnh: “Việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường trong bối cảnh ảm đạm là cần thiết, cấp thiết. Giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản từ phía Nhà nước là điều cần có song đầu tiên việc chủ động tái cấu trúc của doanh nghiệp vẫn là quan trọng nhất. Nhìn vào bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn, phù hợp với khả năng chi trả của người mua có nhu cầu sử dụng thật. Doanh nghiệp cũng phải quản trị tốt được dòng tiền của mình để tránh rơi vào nhóm nợ xấu".

Còn theo ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản, rõ ràng bài toán xử lý trái phiếu như nhiều doanh nghiệp đề xuất hay việc khoanh, giãn nợ, giảm lãi vay cho doanh nghiệp trong bối cảnh diễn biến của thị trường hiện nay là khó khả thi và Ngân hàng nhà nước cũng không thể quyết định được. Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô cũng đang chịu nhiều sức ép khác nhau cần giải quyết.

Do đó, lúc này doanh nghiệp vẫn cần tập trung tự thân vận động, giải quyết tồn kho thông qua giảm giá, tái cấu trúc lại sản phẩm, giảm nguồn dự trữ quỹ đất, thu hút vốn qua kênh đối tác khác trong và ngoài nước, thực hiện các nghiệp vụ M&A để giải quyết dòng vốn... Đồng thời xem xét thương lượng hoán đổi trái phiếu bằng sản phẩm tồn kho hiện hữu, tập trung hoàn thiện các sản phẩm dở dang có thể đưa vào thị trường.

Cũng theo ông Lập, Nhà nước cần tập trung đẩy nhanh việc thực hiện các thủ tục pháp lý để hỗ trợ doanh nghiệp đưa các sản phẩm ra thị trường. Đối với các dự án đã ách tắc lâu năm do sai phạm pháp lý từ trước cũng cần sớm giải quyết triệt để giúp cho doanh nghiệp và cả những người dân đã đầu tư có được sản phẩm để khơi thông thế bế tắc, tạo tâm lý và niềm tin tốt hơn cho thị trường.

Cần sớm đẩy nhanh tiến độ giải ngân đầu tư công các dự án hạ tầng trọng điểm để phát triển hạ tầng, gia tăng giá trị bất động sản, hỗ trợ thúc đẩy kinh tế, đưa tiền vào lưu thông, tạo xung lực kích thích kinh tế phát triển, góp phần tạo động lực cho thị trường bất động sản hồi phục.

Ngoài ra, cần sớm hoàn thành các đồ án quy hoạch để khơi thông nguồn cung dự án cho thị trường.

Riêng với bài toán gỡ khó dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản, ông Lập kiến nghị, hàng năm, Ngân hàng Nhà nước cần sớm công bố các chỉ tiêu tín dụng trong năm để các doanh nghiệp có cơ sở định hướng chiến lược và kế hoạch kinh doanh cho mình.

Bên cạnh đó, cần có giải pháp khơi thông và bổ sung các nguồn vốn đang tắt nghẽn ở các kênh trái phiếu của cả doanh nghiệp và của Nhà nước nhưng chưa được đưa vào lưu thông trên thị trường để bổ sung bù đắp cho sự thiếu hụt của nền kinh tế.

“Tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên cân nhắc đánh giá toàn diện về hệ số an toàn về vốn cho vay bất động sản với các chỉ số chuyên biệt cho từng dự án, giao ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm về việc đánh giá này. Không đưa ra chỉ số kiểu cào bằng cho tất cả dự án, sản phẩm…”, ông Lập nhận định.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước không được như kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như người dân. Theo thông điệp của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, những dự án có pháp lý, chủ đầu tư có uy tín mới được vay vốn. Bên cạnh đó, người mua muốn vay cũng phải chứng minh khả năng trả nợ và mua dự án có tính thanh khoản tốt. Như vậy, việc vay vẫn là khó khăn với nhiều chủ đầu tư và người mua nhà.

Theo ông Quê, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần hạ lãi suất tiết kiệm và cho vay. Hiện lãi suất tiết kiệm đang hấp dẫn hơn nhiều kênh đầu tư khác nên dòng tiền chảy vào ngân hàng lớn. Khi lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn, dòng tiền sẽ chảy sang bất động sản. Đồng thời, ngân hàng cũng nên hạ lãi suất cho vay để gỡ khó cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.