Nấn ná chờ giá giảm thêm

Trao đổi với nhiều môi giới địa ốc, điểm chung mà phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được là tâm lý quan sát, chờ đợi vẫn chiếm thế chủ đạo. Đại diện một sàn phân phối bất động sản tầm trung cho biết, khan hiếm bảng hàng mới khiến đơn vị này phải chuyển sang phân phối thứ cấp nhiều hơn. Tuy nhiên, thị trường cũng không có nhiều giao dịch do những mong muốn “ngược chiều” của cả bên mua và bên bán.

“Trong khi những người cần mua ngay sẵn sàng xuống tiền thì người có nhà bán lại nấn ná chờ giá nhà tăng thêm do khan hiếm dự án mới. Vì thế, bán nhà là một chuyện, mua được nhà hay không lại là vấn đề khác. Chỉ những người có sẵn ‘cửa’ mua nhà thay thế mới bán ra lúc này”, vị đại diện trên nói.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mặc dù chỉ số tâm lý của người tiêu dùng bất động sản giảm, nhưng họ vẫn cho rằng giá nhà đất vẫn sẽ tăng. Cụ thể, 80% người tham gia khảo sát nhận định giá bất động sản sẽ tăng trong 1-5 năm tới, với 40% dự báo mức tăng là 5-10% và 23% dự báo tăng trên 10%.

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, 68% người tham gia khảo sát cho biết sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất càng tăng. Tỷ lệ người dự định mua bất động sản trong năm 2023 là 46% với đối tượng chưa có bất động sản nào, 79% với đối tượng đang sở hữu 2 bất động sản và lên đến 87% ở đối tượng đã có trên 3 sản phẩm địa ốc.

Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, sau những hào hứng ban đầu về kế hoạch 1 triệu ngôi nhà dành cho người thu nhập thấp được đưa ra, những biến động trên thị trường tài chính - địa ốc thời gian qua khiến người tiêu dùng không còn đặt quá nhiều kỳ vọng. Do đó, thay vì chờ đợi được sở hữu một trong những căn hộ trong dự án kia, nhiều người có nhu cầu ở thực ráo riết tìm kiếm các sản phẩm căn hộ, kể cả trên thị trường thứ cấp, đã qua nhiều lần sang tay vì lo ngại giá nhà sẽ tăng mạnh.

Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh Văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hành lang pháp lý dự án chậm được tháo gỡ vướng mắc khiến nhiều dự án bị đình trệ thời gian qua. Cùng với đó, chính sách cũng chưa thực sự cởi mở khiến nhà ở xã hội chưa phát triển mạnh mẽ, trong khi nhiều địa phương đang gặp khó khăn trong việc định giá đất cũng như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị… Tất cả những yếu tố này khiến thị trường địa ốc rơi vào cảnh thiếu cung, cạn thanh khoản, dòng tiền.

Theo ông Quỳnh, trong giai đoạn cuối năm 2022, giá bán bất động sản dần được điều chỉnh, nhưng phân khúc quan trọng nhất của thị trường nhà ở là căn hộ chung cư không những không giảm mà còn tiếp tục đi lên, cộng thêm tín dụng bất động sản bị siết chặt và lãi suất cho vay tăng cao càng khiến thanh khoản tắc nghẽn.

Kỳ vọng khó thành

Giá nhà chung cư khó giảm. Ảnh: Dũng Minh

Cũng bình luận về câu chuyện giá nhà, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, thời gian qua, nhiều khu vực ghi nhận sự tăng trưởng “nóng” ở một số phân khúc, nên khi có sự điều chỉnh thì giá giảm nhiều. Điều này xuất phát từ kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư, nhưng việc nguồn vốn vào thị trường bị thắt chặt đã tác động lớn lên giá bất động sản (trước đó, có khu vực ghi nhận giá tăng từ tới 600%).

“Trước chưa có tác động của quy hoạch hay chưa được đầu tư hạ tầng tốt thì giá đất nhiều khu vực chỉ vài trăm ngàn mỗi mét vuông, khi có thông tin ‘nhảy’ lên vài triệu đồng. Trong bức tranh chung, không phải bất động sản giảm giá là người sở hữu bị lỗ, mà chủ yếu là điều chỉnh giảm lãi”, ông Lâm nói.

Còn ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVienam nhận định, thị trường có thể sẽ xuất hiện “sóng” mua buôn. Theo ông Cần, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào room tín dụng, nguồn tiền mới và giá một số sản phẩm bất động sản đã giảm mạnh nên bắt đầu xuất hiện những giao dịch mua của người cần bán.

“Từ quý IV/2022, nhiều nhà đầu tư lớn đã quay lại thị trường và đây là tín hiệu tích cực. Trong câu chuyện này, bao giờ cũng vậy, ‘cá mập’ sẽ đi trước, ‘cá con’ theo sau. Do đó, thị trường khả năng sẽ xuất hiện các đợt mua buôn trong quý I/2023, sau đó là các đợt ra hàng (sau khi mua gom từ 3 – 6 tháng) và tạo nên sự sôi động cho thị trường”, ông Cần phân tích.

Từ một góc nhìn khác, bà Nguyễn Ngọc Linh, Giám đốc Tự doanh, Công ty Chứng khoán DNSE cho rằng, từ cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã tăng chỉ tiêu tín dụng (room) cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5-2% - tức là có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng vốn được bơm ra nền kinh tế, trong khi tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14,5% nên tổng hạn mức tín dụng cho tháng 12/2022 được nâng lên khoảng 400.000 tỷ đồng (sau khi đã cộng cả hạn mức mới được cấp và hạn mức cũ còn lại).

Trong năm 2023, chỉ tiêu tín dụng toàn ngành chưa được công bố cụ thể, nhưng mức tăng dự báo tương đương năm 2022, khoảng 14-15% và “địa chỉ” của dòng vốn vẫn là các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp - nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ... theo đúng chủ trương của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Do vậy, các ngân hàng sẽ tuân thủ và ưu tiên vốn cho những lĩnh vực này.

Như vậy, có thể thấy, đối với toàn nền kinh tế, việc nới room có tác động tích cực, giúp khơi thông dòng tiền trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. Tuy nhiên, đối với ngành bất động sản, tác động có thể chậm hơn khi thị trường bất động sản cần đợi các hoạt động cho vay sản xuất - kinh doanh, thu nhập của người dân ổn định hơn. Điều này sẽ giúp tăng thanh khoản trên thị trường.

Thực tế, dù kỳ vọng giá nhà giảm mạnh sau thời gian dài miệt mài tăng là hợp lý, đặc biệt với nhóm mua nhà ở thực vốn chiếm số lượng lớn trên thị trường, nhưng trong bối cảnh hiện tại, nhiều thành viên thị trường cho rằng, khó có thể giảm thêm.

“Với việc pháp lý dự án cần thêm thời gian gỡ vướng nên nguồn cung sản phẩm mới sẽ còn hạn chế, tín dụng cơ bản ổn định chứ không tăng mạnh…, triển vọng giá nhà giảm thêm ngày càng trở nên mong manh. Mặt khác, dù là loại hàng hoá đặc thù, nhưng bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật: Khan hiếm thì tăng giá”, vị đại diện sàn phân phối bất động sản tầm trung ở trên nhìn nhận.