Trên thị trường địa ốc, dường như đang có sự thay đổi mạnh trong tâm lý nhà đầu tư, ông bình luận gì về điều này?

Sau giai đoạn từ giữa năm 2022 khi thị trường vốn xuất hiện một loạt các cú sốc, tâm lý người mua theo tôi đánh giá đã bớt “hoảng loạn”, dè chừng và chuyển sang trạng thái bình tĩnh quan sát, chọn lọc cơ hội. Cụ thể, khi đã quen với môi trường lãi suất cao và room tín dụng hạn chế, mọi người đã có sự điều chỉnh kế hoạch đầu tư tài sản trong ngắn và trung hạn.

Với nhà đầu tư, biến động năm qua giúp họ tái thẩm định nguồn lực, chiến lược hợp lý và cân nhắc tầm nhìn dài hạn trước mỗi quyết định, đồng thời tiếp cận các hình thức mới như chia nhỏ bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT). Trong khi đó, vốn không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, người mua có tiềm lực mạnh có nhiều lợi thế hơn vào lúc này vì thị trường đang có ít bên mua. Do đó, tôi nghĩ rằng cả hai đối tượng có nhu cầu này hiện đều giữ niềm tin tương đối lạc quan và chọn lựa thời điểm, phân khúc thích hợp để dùng đến nguồn vốn đáng kể đang sẵn có.

Ông David Jackson.

Phải chăng thị trường đang trong tình trạng rình rập, kéo co giữa bên có hàng để bán - bên có nhu cầu cần mua?

Về phía người bán, áp lực giải tỏa hàng tồn kho sẽ ngày càng lớn, đặt họ vào tình thế phải chiết khấu sâu để bán hàng nhanh. Tuy nhiên, cân nhắc các chi phí như xây dựng, tiền đất hiện tăng cao, quá trình thiết lập mặt bằng giá mới sẽ có độ chênh lệch tùy thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý và tiềm năng phát triển của dự án.

Áp lực về vốn cũng là một thách thức lớn cho các nhà phát triển, thúc đẩy các hoạt động tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp và M&A tiếp diễn mạnh mẽ trong năm nay đến khi thanh khoản và tình hình lãi suất ổn định hơn.

Nhiều quan điểm cho rằng, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đang đi vào cuộc thanh lọc, tái cấu trúc với nhiều cuộc soán ngôi sẽ xảy ra trong thời gian tới?

Khó khăn là điều không ai mong muốn, thực chất hoạt động đầu tư chậm lại và quá trình tái lập giá là tình hình chung diễn ra trên khắp các thị trường toàn cầu chứ không riêng Việt Nam. Tôi chọn góc nhìn tích cực, thiên về các giải pháp lâu dài và coi lúc này là thời điểm chín muồi để thị trường Việt Nam chuyển đổi theo hướng bền vững.

Và đây sẽ cơ hội tốt cho khối ngoại tham gia sâu hơn?

Với các nhà đầu tư nước ngoài có tầm nhìn và có tiềm lực tài chính, lúc này là cơ hội cho các hoạt động hợp tác và phát triển lâu dài tại Việt Nam. Việt Nam có những đặc thù về văn hóa, về cách thị trường vận hành mà nếu thiếu đối tác địa phương, nhà đầu tư nước ngoài sẽ khó có thể tiếp cận thành công.

Do đó, tư duy hợp tác tích cực, các bên cùng có lợi, hướng đến lợi ích bền vững và sự phát triển cân bằng tại thị trường địa phương là rất cần thiết. Với khối nội, đây cũng là cơ hội để tiếp cận dòng vốn chất lượng, đón nhận những kinh nghiệm mới, từ đó nâng cao năng lực thực thi, thúc đẩy sự sôi động và đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ trên thị trường.

2 năm qua, thị trường chứng kiến nhiều tay chơi mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Ông dự báo gì về khả năng nổi lên của những tay chơi mới trong thời gian tới, nhằm xác lập lại cuộc chơi, phân chia lại thị phần?

Khi một cánh cửa khép lại, một hoặc vài cánh cửa khác sẽ mở ra. Dù là đầu tư mới, mua bán và sáp nhập… nếu tạo ra các động lực phát triển mới cho thị trường đều đáng hoan nghênh. Như đã nói ở trên, Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản có đà phát triển tốt nhất châu Á – Thái Bình Dương với tiềm năng tăng trị giá vốn ở hầu hết các phân khúc.

Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài nếu biết tận dụng giai đoạn thị trường nội địa giảm tốc, có chiến lược chọn lựa tài sản, đối tác địa phương phù hợp sẽ giành ưu thế trong cuộc chơi tại Việt Nam. Dù vậy, cần nhìn nhận rằng chu trình đầu tư giờ đây không nhanh chóng như mong đợi, cần nhiều thời gian cho thẩm định và đàm phán, trong bối cảnh thị trường còn nhiều diễn biến khó đoán.

Nói vậy, dòng vốn ngoại cũng sẽ là cứu cánh cho thị trường?

Trong năm 2023, khi nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông ngay, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều hoạt động tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp và mua bán – sáp nhập (M&A), tạo tiền đề cho dòng vốn FDI đổ vào các loại hình tài sản phòng thủ thuộc phân khúc bất động sản thương mại.

Một “thỏi nam châm” nữa cũng đang hút vốn FDI là bất động sản công nghiệp và hậu cần, chủ yếu do chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc cũng như chính sách phát triển hạ tầng mà Chính Phủ Việt Nam đang thúc đẩy. Thị trường được kỳ vọng dần ổn định từ giữa năm 2023 trở đi khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn. Khi đó, hoạt động đầu tư và xây dựng sẽ sôi động hơn khi nhà đầu tư dùng đến các nguồn vốn đáng kể sẵn có.

Ông có thể nói rõ hơn về tiềm năng từ nhóm “tài sản phòng thủ” này?

Trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dòng tiền đầu tư xuyên biên giới sẽ tiếp tục nhắm đến các tài sản phòng thủ chất lượng cao có giá trị lâu dài. Đây là nhóm tài sản được đánh giá ít rủi ro hơn và có khả năng giữ giá tốt hơn (ít bị mất giá bởi lạm phát). Bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cần (I&L) là 3 phân khúc được quan tâm nhiều nhất trong năm nay, do nhu cầu về hoạt động mở văn phòng, sản xuất và logistics tiếp tục tăng trưởng. Với mục tiêu giải ngân 700.000 tỷ đồng vốn đầu tư công trong năm 2023, Việt Nam đang nỗ lực hoàn thiện hệ thống hạ tầng, góp phần tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài.