Vậy làm gì để tránh rủi ro khi bỏ một số tiền lớn mua đất ở các dự án chưa đủ điều kiện mở bán?

Hàng chục dự án chưa được phép bán

Để phục vụ việc thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất đai của Thanh tra Chính phủ, tỉnh Quảng Nam vừa yêu cầu chủ đầu tư 104 dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh báo cáo tình hình và số liệu liên quan đến việc chuyển nhượng dưới hình thức góp vốn đầu tư thứ cấp.

Theo đó, yêu cầu các chủ đầu tư báo cáo bằng văn bản tình hình và số liệu liên quan đến việc chuyển nhượng dưới hình thức góp vốn đầu tư thứ cấp của các chủ dự án kinh doanh nhà ở, khu đô thị trên địa bàn (số khách hàng, diện tích, tiền thu được).

Danh sách dự án mà sở này yêu cầu cung cấp chủ yếu nằm trên địa bàn thị xã Điện Bàn, TP Hội An, huyện Thăng Bình, Núi Thành. Trong đó, tại thị xã Điện Bàn có số lượng dự án bất động sản nhiều nhất.

Thống kê từ Sở Xây dựng, tại khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn) có đến 70 dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có thể kể đến các chủ đầu tư như Công ty cổ phần Bách Đạt An, Công ty CP tư vấn nông nghiệp nông thôn và dịch vụ thể thao du lịch STO, Công ty CP đầu tư và kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh, Công ty CP đầu tư phát triển đô thị Dana Home Land, Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng - Quảng Nam.

Thời gian qua trên địa bàn tỉnh Quảng Nam có nhiều dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, dẫn tới xảy ra kiện tụng và tranh chấp kéo dài.

Điển hình trong số này là vụ việc Công ty cổ phần Bách Đạt An kêu gọi góp vốn, hiện hàng nghìn người mua đất của dự án này đã nhiều lần tập trung đến công ty và trụ sở chính quyền để đòi sổ đỏ.

Rủi ro thuộc về người mua nhà đất

Luật sư Trần Hậu - Công ty Luật FDVN, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng - cho biết hiện nay, theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014, nghị định 99 của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành, đã quy định các điều kiện để chủ đầu tư cần phải đáp ứng trước khi huy động vốn của khách hàng để phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại trong đó có hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Tuy nhiên, theo luật sư Hậu, nếu nhìn vào thực trạng huy động vốn tại các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay và hướng xử lý khi có phát sinh tranh chấp xảy ra thì khách hàng là bên thiệt thòi và chịu thiệt hại nhiều hơn.

Điều này có phần bắt nguồn từ chính những quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn chưa thực sự hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng. Cụ thể ở một số điều khoản sau:

Thứ nhất, pháp luật có quy định các điều kiện để hoạt động huy động vốn có hiệu lực và cũng quy định trong trường hợp ký các hợp đồng góp vốn không đúng quy định pháp luật thì sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Vậy nếu khách hàng ký hợp đồng góp vốn không đủ điều kiện thì hợp đồng không được công nhận, nếu tranh chấp xảy ra thì hợp đồng sẽ bị cơ quan giải quyết tranh chấp tuyên vô hiệu.

"Tôi cho rằng nếu xử lý theo hướng pháp luật quy định như hiện nay thì chủ đầu tư là bên có lợi khi họ cố tình lợi dụng quy định này, biết rõ chưa được phép huy động vốn nhưng vẫn ký hợp đồng, vẫn thu tiền của khách hàng để lấy đó làm nguồn vốn phát triển dự án và khi sự việc phát sinh tranh chấp thì họ cũng chỉ bị xử phạt hành chính (mức phạt từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng), hoàn trả lại tiền cho khách hàng và bồi thường thiệt hại nếu khách hàng chứng minh được có thiệt hại xảy ra" - luật sư Hậu nói.

Theo luật sư Hậu, thực tế hiện nay cho thấy một số chủ đầu tư đâm đơn kiện chính các khách hàng để yêu cầu tuyên chính các hợp đồng góp vốn đã ký với khách hàng vô hiệu để được trả lại tiền cho khách hàng, khi dự án đủ điều kiện mở bán họ lại có quyền bán cho các khách hàng khác với giá cao gấp nhiều lần tại thời điểm huy động vốn.

Còn với các khách hàng, mục đích của việc ký hợp đồng góp vốn là để nhận được quyền sở hữu bất động sản dự án chứ không phải là để nhận lại bản án/quyết định của cơ quan giải quyết tranh chấp được hoàn lại tiền và gánh thêm rủi ro pháp lý khi thi hành án không được do chủ đầu tư cố tình trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.

Luật sự Hậu nhận định: "Nếu các quy định này bị chủ đầu tư lợi dụng sẽ tạo ra các bẫy huy động vốn và khách hàng luôn là bên chịu thiệt hại.

Do vậy, trong thời gian sắp tới đây, tôi cho rằng pháp luật cần hướng đến quy định mở rộng hướng xử lý đối với các hợp đồng góp vốn đã ký không đủ điều kiện trong đó có hướng đến việc công nhận các hợp đồng này/buộc chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng cho phù hợp quy định pháp luật và buộc chủ đầu tư phải tiếp tục thực hiện hợp đồng để khách hàng nhận được quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp bất động sản khi đủ điều kiện pháp luật hoặc quy định cụ thể buộc chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng cho phù hợp quy định pháp luật.

Ngoài ra, theo luật sư Hậu, một số chủ đầu tư lợi dụng đã thiết kế các mẫu hợp đồng, điều khoản thỏa thuận nghiêng hẳn quyền lợi về chủ đầu tư.

Một số hợp đồng huy động vốn khi tranh chấp xảy ra các khách hàng mới ngỡ ngàng phát hiện trong hợp đồng đã ký không có một quy định nào ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc không có cơ chế để xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.

"Để tránh rủi ro cho khách hàng, tôi cho rằng đối với các dự án mua bán theo hình thức góp vốn, pháp luật cũng cần xây dựng các mẫu hợp đồng cho hoạt động này trong đó ghi rõ các giấy tờ chủ đầu tư cần cung cấp khi ký hợp đồng này, trách nhiệm của chủ đầu tư và lường trước các tình huống pháp lý có thể xảy ra, các thỏa thuận có thể áp dụng để xử lý khi phát sinh" - luật sư Hậu đề xuất.