Chia sẻ tại Hội nghị “Tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cho biết, trong năm 2022, tín dụng đối với bất động sản (BĐS) của toàn ngành ngân hàng là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao và chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế với dư nợ ở mức 2,58 triệu tỷ đồng vào thời điểm cuối năm 2022, tăng khoảng 24,3% so với thời điểm cuối năm 2021. 

Tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tại Vietcombank tăng 17,46% so với thời điểm cuối năm 2021 và chiếm hơn 20% tổng dư nợ tín dụng của Vietcombank. Với số liệu về tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm qua như đã báo cáo, có thể khẳng định về phía Vietcombank không có các hạn chế cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. 

Về phía Vietcombank, lĩnh vực BĐS có định hướng mở rộng tín dụng đi đôi với an toàn, hiệu quả, tập trung vốn vào BĐS phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, BĐS để đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng. 

Nhiều DN làm dự án BĐS chủ yếu dựa vào phát hành trái phiếu

Về một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình cho vay BĐS, ông Nguyễn Thanh Tùng cho rằng, sự thay đổi về văn bản pháp lý, chính sách quy định liên quan qua các thời kỳ, cũng như thực tế phát sinh một số dự án đã được cấp phép nhưng vẫn bị thu hồi dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện dự án, tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp.

Trong mối tương quan với các nước trong khu vực, giá nhà đất tại Việt Nam hiện đang ở mức cao so với thu nhập của phần đông người dân; phân khúc để đầu tư chưa hợp lý; tồn tại hiện tượng đầu cơ lướt sóng BĐS... ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường BĐS nói chung và hoạt động cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS nói riêng.

Ngoài nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng và vốn huy động từ người mua, đối với nhu cầu vốn còn lại, các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS hiện chủ yếu dựa vào phát hành trái phiếu.

Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn tồn tại nhiều vấn đề dẫn đến rủi ro thanh khoản của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như khả năng tiếp tục huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS qua kênh này, tác động lớn tới khả năng phát triển và hoàn thiện các dự án BĐS.

Để tháo gỡ khó khăn vướng mắc, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững, ông Nguyễn Thanh Tùng kiến nghị Chính phủ có giải pháp nhanh chóng ổn định và phát triển lành mạnh thị trường trái phiếu nhằm góp phần tạo ra kênh dẫn vốn trung dài hạn, tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường BĐS, đồng thời giảm áp lực cung ứng vốn từ kênh tín dụng.

Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động cấp phép cho các dự án bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ trong các văn bản, quy định nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý tiềm ẩn.

Từ đó góp phần ổn định thị trường BĐS, cải thiện niềm tin của các chủ thể tham gia cũng như giảm thiểu các rủi ro, khó khăn vướng mắc trong hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực BĐS.

Đối với các doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Thanh Tùng cho rằng cần tiết giảm chi phí, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường. Cần thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp để phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Về phía các ngân hàng thương mại (NHTM), theo ông Tùng, trong thời gian qua, dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, các NHTM luôn tích cực thực hiện nhiều chính sách hỗ trợ kịp thời cho các ngành nghề, lĩnh vực gặp khó khăn do dịch bệnh, thiên tai... thông qua các giải pháp như cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ, miễn/giảm lãi suât cho vay, phí giao dịch... 

Doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận tín dụng

Đồng tình với ý kiến trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng ngân hàng cấp tín dụng cho bất động sản nhưng chủ yếu là cho tín dụng tiêu dùng BĐS còn doanh nghiệp bất động sản đang khó để tiếp cận tín dụng.

Trong khi đó, thị trường BĐS hiện nay đang trong tình trạng khó khăn, các doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được. Các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán, đình, hoãn các dự án, dừng triển khai xây dựng, ngừng kinh doanh.

Nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 30-50% lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.

"Năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp BĐS dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này rất nguy hiểm do thị trường BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực", ông Châu nhấn mạnh.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM, trong số 3 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng thì có đến 70% là tín dụng tiêu dùng BĐS, tức là cá nhân, hộ gia đình vay để xây, sửa và mua nhà chứ không phải là doanh nghiệp.

"Nếu như vậy thì lượng tín dụng cung ứng cho các doanh nghiệp BĐS tại Tp.HCM chỉ chiếm có 30%, chưa đến 1/3 cho nên doanh nghiệp bất động sản tiếp cận tín dụng rất khó. Chúng tôi đánh giá rất cao và tin tưởng, đặc biệt là Thủ tướng Chính phủ thường xuyên nói câu "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ", tức là phải công bằng về lợi ích", ông Châu cho biết.

Theo đó, có 2 vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay mà đại diện HoREA nêu ra gồm vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn và khó khăn về tiếp cận nguồn vốn.

Tiếp cận nguồn vốn thì có 4 nguồn lớn (nguồn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, từ thị trường chứng khoán, từ huy động của ngân hàng). Nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn huy động của ngân hàng là nguồn vốn kịp thời đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong mất cân đối cung cầu của thị trường BĐS có hiện tượng lệch pha cung cầu, cơ cấu sản phẩm. Cơ cấu sản phẩm, theo báo cáo của Sở Xây dựng, thì nhà ở cao cấp chiếm 78,2%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Ông Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện để doanh nghiệp có các khoản nợ tín dụng sắp đến hạn thì giữ nguyên nhóm nợ, cho phép tái cấu trúc không thành nhóm nợ xấu hơn. Chỉ cho vay đối với những dự án để điều kiện như dự án có tài sản bảo đảm, dự án có điều kiện pháp lý, dự án có tính khả thi được ngân hàng đánh giá là có khả năng trả nợ.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA đề nghị sớm ban hành Nghị định liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, trong đó gia hạn phù hợp thời hạn trái phiếu, rà soát, sửa đổi các nghị định khác chưa phù hợp.