Quan sát là chính

Mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, sau khi thị trường vốn xuất hiện một loạt cú sốc vào giữa năm 2022, tâm lý người mua đã bớt “hoảng loạn”, dè chừng và chuyển sang trạng thái bình tĩnh quan sát, chọn lọc cơ hội. Khi đã quen với môi trường lãi suất cao và dòng tiền hạn chế, bên nắm giữ tiền đã có sự điều chỉnh kế hoạch đầu tư tài sản trong ngắn và trung hạn.

Theo ông David Jackson, những biến động trên thị trường tài chính - bất động sản thời gian qua thúc đẩy nhà đầu tư tái thẩm định nguồn lực, thay đổi chiến lược kinh doanh và cân nhắc tầm nhìn theo hướng dài hạn, đồng thời tiếp cận các hình thức đầu tư mới như chia nhỏ bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT)... Người có tiềm lực tài chính nắm giữ nhiều lợi thế vào thời điểm này vì sức mua của thị trường hạn chế. Do đó, điều quan trọng là giữ tâm lý lạc quan và chọn lựa thời điểm, phân khúc phù hợp để phát huy hiệu quả nguồn vốn sẵn có.

Đối với bên bán, áp lực giải tỏa hàng tồn kho sẽ ngày càng lớn, đặt họ vào tình thế phải chiết khấu sâu để bán hàng nhanh. Tuy nhiên, khi các loại chi phí như chi phí xây dựng, chi phí đất… trong xu hướng tăng, quá trình thiết lập mặt bằng giá mới sẽ phụ thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý và tiềm năng phát triển của dự án. Áp lực nguồn vốn cũng là một thách thức lớn đối với các nhà phát triển dự án cho đến khi thanh khoản và lãi suất ổn định hơn, từ đó thúc đẩy các hoạt động tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp và mua bán - sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ trong năm nay.

Còn theo FiinRatings, một trong những vấn đề nổi cộm trên thị trường địa ốc Việt Nam năm 2022 là sự lung lay niềm tin của các nhà đầu tư. Nhiều vụ việc liên quan tới các doanh nghiệp địa ốc lớn bị phanh phui tác động tiêu cực đến thị trường và khiến sự hoài nghi, lo ngại dâng cao.

“Trong năm 2023, niềm tin vẫn là yếu tố tác động mạnh tới thị trường, trong đó vướng mắc pháp lý dự án tiếp tục là trở ngại lớn với các chủ đầu tư. Theo đó, tâm lý chung trên thị trường vẫn là thận trọng quan sát, hoạt động giao dịch chưa cải thiện nhiều”, FiinRatings dự báo.

Bên mua và bên bán đều cần tháo gỡ vướng mắc

Nguồn cung dự án mới không dồi dào như giai đoạn trước. Ảnh: Dũng Minh

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, hiện tại, đa phần nhà đầu tư giữ tâm lý thận trọng và kém hào hứng với thị trường. Theo đó, thị trường địa ốc giai đoạn 2022-2029 được dự báo đi theo chu kỳ sau: “Năm 2022: Suy thoái; năm 2023: Đóng băng (cung vượt quá cầu, thị trường đi ngang, không có nhiều thông tin tích cực); từ năm 2024 đến năm 2026: Phục hồi (kinh tế vĩ mô phục hồi, Luật Đất đai 2023 có hiệu lực, dòng tiền được bơm ra thị trường, nhiều thông tin tích cực hỗ trợ như chính sách tín dụng mới…); từ năm 2027 đến năm 2029: Tăng trưởng (nguồn cung tiền ra thị trường lớn, hoạt động kinh doanh khởi sắc, chỉ số lạc quan đầu tư cao, nhu cầu liên tục tăng…)”.

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, bà Ngọc cho rằng, điều cần làm trước tiên là khôi phục niềm tin, sau đó là các chính sách vĩ mô và khung pháp lý để “cứu” các dự án, chủ đầu tư. Lý do bởi, để “hà hơi thổi ngạt” cho chủ đầu tư dự án thì liên quan đến nhiều vấn đề, từ thủ tục pháp lý, nguồn vốn đến nguồn cung sản phẩm, khách hàng…, mà những vấn đề này đều không dễ thực hiện khi pháp lý dự án như ma trận và không nằm ở việc các chủ đầu tư có chủ động được hay không. Thậm chí, ngay cả khi có nguồn hàng, nếu tâm lý thị trường không tốt, người mua sẽ vẫn không xuống tiền. Khách hàng gặp khó do lãi suất cao, tiềm ẩn nguy cơ cả các sản phẩm có giá trị cũng bị bán tháo, gây hiệu ứng domino, tạo thêm rối ren cho thị trường.

“Cả bên mua lẫn bên bán đều cần được giải quyết các vướng mắc, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản có giá trị gia tăng, đầy đủ tiện ích, hạ tầng đi kèm, đáp ứng đa dạng nhu cầu vừa có thể để ở, vừa có thể khai thác kinh doanh…, chứ giai đoạn hiện tại, cả 2 bên đều đang trong trạng thái quan sát nhau là chính”, bà Ngọc nói và chia sẻ thêm, các phân khúc có “sức đề kháng” tốt và mang đến cơ hội cho nhà đầu tư trong năm 2023 có thể kể tới là bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, bất động sản có thanh khoản tốt, đất nền có sổ ở vị trí trung tâm các địa phương, nhà ở vừa túi tiền ở các đô thị lớn và tài sản nợ xấu.

Ở góc nhìn khác, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Việt Nam cho rằng, hiện giá bất động sản trên toàn thị trường đang được điều chỉnh giảm. Trước đó, các bên “xông xênh” về vốn, cầu mua nhiều và tranh nhau mua nên giá bị đẩy lên cao, bây giờ ít bị cạnh tranh hơn nên giá điều chỉnh dần, phù hợp với mục đích dài hạn.

“Giai đoạn 2023-2024, thị trường vẫn có những nguồn vốn quay vòng tốt từ nước ngoài, cả với doanh nghiệp ngoài ngành, nên nếu có dòng tiền nhàn rỗi thì bất động sản là kênh đầu tư đáng để cân nhắc. Còn với nhà đầu tư hạn chế tài chính cũng không nên vội bán tháo, điều cần thiết ở giai đoạn hiện tại là đánh giá lại danh mục, sản phẩm và mức độ rủi ro, từ đó có kế hoạch phù hợp cho riêng mình”, bà Minh nói.

Còn ông Lê Hoài Thanh, Giám đốc Ban Kinh doanh, CT Group cho hay, bối cảnh hiện tại khiến bên mua và bên bán đều giữ tâm lý quan sát nhiều hơn giai đoạn trước. Thị trường cũng có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn, đòi hỏi các chủ đầu tư phải nghiên cứu rất kỹ đầu ra cho sản phẩm.

“Từ cuối quý II/2023, tín hiệu tích cực bắt đầu xuất hiện và trở nên rõ nét hơn trong quý III hoặc quý IV. Để đón sóng phục hồi, trong thời gian tới, CT Group sẽ tập trung phát triển dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực trong tầm giá khoảng 1 tỷ đồng/căn, do đó người mua chỉ cần có sẵn khoảng 200-300 triệu đồng là có thể sở hữu cho mình một mái ấm. Dự kiến, giai đoạn 2023-2024, CT Group sẽ tung ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm”, ông Thanh thông tin thêm.