Có vẻ như sau “cơn sốt cao”, thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn “lạnh” toàn thân?

Thật ra thì thị trường địa ốc đang bộc lộ rõ nhất những hệ luỵ của giai đoạn tiền rẻ và quãng thời gian “hưng phấn” quá độ trước đó.

Giai đoạn tiền rẻ đã diễn ra từ năm 2020 – 2022, khi giai đoạn Chính phủ bơm ra thị trường lượng tiền lớn, các chính sách hỗ trợ về lãi suất cộng với lượng tiền lớn gửi tiết kiệm được người dân rút ra đầu tư vào các thị trường bất động sản, tiền số, chứng khoán…

Trước đó, giai đoạn 2017 – 2019 (chiến tranh thương mại Mỹ - Trung) được đánh giá là tích cực, khi chúng ta được lợi từ dịch chuyển chuỗi cung ứng và là môi trường đầu tư tốt, trở thành điểm sáng thu hút đầu tư nước ngoài, cùng các đánh giá về triển vọng tươi sáng của nền kinh tế, là nguyên nhân khiến giá bất động sản “bốc đầu”.

Đặc biệt, 2018 – 2019 là giai đoạn đã tăng trưởng nóng, có lệch pha cung cầu lớn, nhất là phân khúc bất động sản du lịch. Giai đoạn này, dòng tiền thừa không chảy vào sản xuất kinh doanh do dịch bệnh bắt đầu hoành hành nên đã chuyển qua các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản và người người, nhà nhà đều đi đầu tư bất động sản, các doanh nghiệp ngoài ngành cũng tham gia nên thị trường đất tăng giá mạnh.

Tăng trưởng nóng khiến giá nhà nhiều khi tăng cao vô lý, nhiều khu không phải đô thị lõi thuộc top 10 đô thị lớn nhất cả nước có mức tăng đột biến, tăng đến mức giá phải bằng giá của khoảng 30 năm sau đó. Các dự án khu đô thị ở nhiều địa phương phát triển cũng trở nên nóng "khủng khiếp".

Bên cạnh đó, việc trái phiếu doanh nghiệp phát hành ồ ạt từ năm 2021, nhiều doanh nghiệp dùng đòn bẩy tài chính lớn... khiến nhiều doanh nghiệp có nguy cơ "chết" trên đống tài sản.

Bà có thể bình luận về câu chuyện “sân sau” của doanh nghiệp địa ốc?

Rủi ro từ bất động sản cũng kéo theo rủi ro ngành tài chính ngân hàng gia tăng, bởi Ngân hàng - Bất động sản - Chứng khoán là bình thông nhau, chứng khoán lãi rút ra đầu tư bất động sản, nên nếu có nợ xấu thì ngân hàng chịu nhiều nhất; thêm vào đó, ngân hàng cũng là đơn vị mua nhiều trái phiếu.

Một doanh nghiệp bất động sản gặp khó và “thân” với ngân hàng nào thì người dân mất lòng tin, rút tiền đồng loạt, dẫn đến mất an toàn hệ thống. Điển hình như vụ việc của SCB.

Quay lại câu chuyện lệch pha cung – cầu và giá nhà, dường như chưa có hồi kết?

Thực tế thì trên thị trường hiện gần như không còn căn hộ giá 25 triệu/m2, nhiều doanh nghiệp cho biết sau M&A làm dự án, nếu mức giá bán dưới 60 triệu/m2 là lỗ.

Sắp tới dự kiến bỏ khung giá đất, chi phí đầu vào đều tăng lên nên chi phí lõi của nhà ở tăng, kéo theo căn hộ cho người thu nhập thấp và trung bình không có. Điều này đến từ việc làm dự án không có lãi - doanh nghiệp không muốn làm.

Tôi vẫn muốn nhắc lại, lệch pha cung – cầu và giá tăng phi mã là hệ luỵ của giai đoạn tiền rẻ. Tiền rẻ khiến ai cũng cảm thấy nhiều tiền, làm ai cũng muốn đi mua, đi đầu tư bất động sản trong khi nguồn cầu không có khiến tăng giá càng mạnh.

“Bao giờ cho đến ngày xưa”, cái thời mà giá nhà còn tương đối phù hợp với thu nhập của người dân?

Thời điểm để giá quay về phù hợp thu nhập người dân khó lắm, các thị trường đi trước cũng vậy, sự chênh lệch giữa người giàu – nghèo ngày càng lớn.

Tuy nhiên, chúng ta có thể học tập các thị trường đi trước. Hiện ở nước ta, tốc độ đô thị hoá chưa quá nhanh, dư địa phát triển bất động sản còn nhiều, do đó có thể đẩy mạnh hạ tầng và phát triển đô thị đi kèm. Tại Hà Nội, với dự địa thành phố trong thành phố còn nhiều, cùng với các gói kích thích đang dự kiến được đưa ra có thể mang đến những tác động tích cực hơn.

Nhưng vấn đề còn cả ở hai phía, với người dân nên tập quen với chung cư như một mô hình sống là phù hợp, văn minh; còn với các chủ đầu tư phải phát triển các dự án chuẩn mực, mức giá vừa phải.

Còn đối với cơ quan quản lý, cần áp dụng tốt các yêu cầu, định hướng doanh nghiệp và có cơ chế đủ tốt, cộng với hạ tầng phát triển đồng bộ thì nguồn cung chung cư tốt, rẻ hơn sẽ dồi dào hơn và giá nhà nội đô sẽ dần bình ổn.

Tôi chưa thấy bà nhắc đến việc chuyển đổi số hay minh bạch thông tin – đây vốn là điều mà nhiều thành viên thị trường trăn trở, đau đáu suốt thời gian dài mà?

Thật ra thì đây vẫn là chìa khoá giải quyết nỗi đau của thị trường.

Tại sao có sốt đất ảo, đấu giá bỏ cọc, làm giá trên thị trường…? Thực tế, thị trường bất động sản chịu nhiều tác động từ tâm lý, tin đồn. Điều này đến từ sự thiếu minh bạch về dữ liệu, thông tin.

Thị trường hiện đang chuyển mình: chuyển đổi số tốt, dần công khai minh bạch các thông tin quy hoạch, dự án, tiềm lực chủ đầu tư… Do đó, khi mọi thứ dần được “lộ sáng”, nhà đầu tư sẽ có được các yếu tố cơ bản để đưa ra quyết định cho riêng mình.

Cụ thể như ở nhiều quốc gia, một khu đất cũng có lịch sử giao dịch, lịch sử giá…, giúp nhà đầu tư dễ dàng tham khảo; tuy nhiên ở nước ta, điều này vẫn chưa làm được bởi cần thời gian số hoá – minh bạch.

Không thể “ép chín” khi chưa đủ điều kiện, vậy nên các vấn đề đang được thảo luận như khung giá đất hay việc đánh thuế ngôi nhà thứ 2 cần được bàn luận khi các yếu tố đã chín muồi?

Đúng vậy, làm nhanh mà chưa đủ dữ liệu sẽ không đủ cơ sở và dễ nảy sinh tiêu cực. Do đó, trước tiên cần cởi các nút thắt tồn tại nói trên, đẩy mạnh số hoá tiến tới minh bạch thị trường. Như vậy, khi triển khai các công việc tiếp theo sẽ tốt hơn.

Tóm lại, thị trường hiện đang còn 5 tồn tại của giai đoạn tiền rẻ, đó là: tăng trưởng quá nóng; vay vốn tràn lan; lệch pha cung cầu; đầu tư dàn trải; thiếu minh bạch – đầu cơ. Do đó, nếu giải quyết tốt các vấn đề này, cơ hội để bình ổn giá và đưa thị trường về nhịp phát triển ổn định, bền vững sẽ rất khả quan.