Thời gian qua, không gian ngầm và khoảng không đang dần được khai thác, sử dụng một cách phổ biến. Cũng từ đây, Luật Đất đai 2013 bộc lộ một số bất cập về vấn đề này.

Nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định một số nội dung về không gian ngầm là cần thiết.

Thiết kế ga ngầm Bến Thành. Ảnh: MAUR

Cần định nghĩa đối với thuật ngữ “không gian ngầm”

Điều 133 và Điều 134 dự thảo có quy định về trách nhiệm đăng ký đối với quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không của các chủ thể. Tuy nhiên, với mục tiêu trở thành nguyên tắc thực thi cho các luật liên quan như Luật Xây dựng thì quy định như trên là chưa thật sự phù hợp, còn tồn đọng nhiều lỗ hổng cần đánh giá và xem xét lại.

Cụ thể, còn thiếu sót trong việc đưa ra định nghĩa thế nào là không gian ngầm và khoảng không. Tại khoản 14 Điều 3 dự thảo giữ nguyên quy định của Luật Đất đai 2013 về định nghĩa “đất để xây dựng công trình ngầm”. Theo đó, đất để xây dựng công trình ngầm là một loại đất được sử dụng nhằm mục đích để xây dựng một công trình nào đó dưới mặt đất.

Tuy nhiên, với quy định trên thì mặt đất phía bên trên của công trình ngầm đang chuẩn bị được xây dựng sẽ không có bất cứ công trình nào đang tồn tại, hoặc nếu có thì độc lập với công trình xây dựng phía dưới mặt đất.

Đồng thời rà soát quy định của pháp luật xây dựng hiện hành, Nghị định số 39/2010/NĐ-CP là văn bản điều chỉnh liên quan cũng có đưa ra định nghĩa đối với thuật ngữ “không gian xây dựng ngầm đô thị” và “công trình ngầm đô thị”. Như vậy, nội hàm của thuật ngữ “đất để xây dựng công trình ngầm”, “không gian xây dựng ngầm đô thị” và “không gian ngầm” liệu có đồng nhất với nhau hay không?

Vì vậy, để tránh có sự giải thích sai, dễ gây hiểu nhầm thì dự thảo cần thiết phải xây dựng điều khoản định nghĩa đối với thuật ngữ “không gian ngầm”. Trong đó, “không gian ngầm” nên được hiểu là có nội hàm rộng hơn cả và bao gồm “không gian xây dựng ngầm đô thị” và “đất để xây dựng công trình ngầm”. Vì để tại một không gian ngầm có thể được xây dựng các công trình ngầm đô thị thì phải thỏa các điều kiện về phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, trong một không gian ngầm sẽ có phần không gian được phép xây dựng ngầm đô thị và đối với phần đất nơi công trình ngầm đó sẽ được xây dựng lên thì chính là đất để xây dựng công trình ngầm.

Đăng ký quyền sử dụng không gian ngầm chưa có sự tương thích

Cạnh đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 133 dự thảo về đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất cho thấy các chủ thể có quyền lựa chọn việc đăng ký lần đầu tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không; việc đăng ký sẽ được phát sinh đồng thời với các đăng ký liên quan đến quyền sử dụng thửa đất.

Tuy nhiên, dự thảo quy định về đăng ký biến động lại xuất hiện sự chưa tương thích. Quy định tại dự thảo được hiểu là việc đăng ký biến động về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không là nghĩa vụ bắt buộc của các chủ thể. Do đó, nếu như vi phạm nghĩa vụ này, chủ thể sẽ phải gánh chịu các chế tài xử lý vi phạm tương ứng.

Như vậy, việc đăng ký lần đầu là quyền tùy nghi của các chủ thể, vậy nếu trong trường hợp chủ thể không đăng ký lần đầu về hiện trạng của không gian ngầm và khoảng không thì sau đó cơ quan chức năng sẽ dựa vào cơ sở nào để xác định đã có sự biến động và kết luận người sử dụng đất đã vi phạm nghĩa vụ đăng ký biến động?

Từ các bất cập trên, cần quy định việc đăng ký quyền sử dụng đối với không gian ngầm và khoảng không cần phải được quy định là nghĩa vụ bắt buộc.