1. Săn mãi mà đến Tết này Lâm vẫn chưa có nhà. Lý do thì có rất nhiều, nơi thì xa chỗ làm quá, chỗ lại ít tiện ích…, nhưng sâu xa thì vẫn là do giá nhà vượt quá khả năng tài chính của vợ chồng Lâm.

Vay vốn ngân hàng mua nhà giờ đây đã dễ dàng hơn, khi các ngân hàng đồng loạt kích cầu tín dụng bằng ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà ở trong thời gian đầu. Lâm bảo, nhìn vào con số lãi suất các ngân hàng giới thiệu thì hấp dẫn thật, nhưng tính ra tổng tiền lãi và gốc phải trả rất lớn.

“Với tích lũy khoảng hơn 1 tỷ đồng, chí ít em phải vay thêm khoảng 1,5 tỷ đồng nữa may ra mới có đủ tiền để mua một căn hộ diện tích khoảng 64 m2. Trong 12 tháng đầu, mỗi tháng, em trả gần 30 triệu cả gốc lẫn lãi, khi lãi vay thả nổi còn cao hơn. Vì vậy, em sẽ tích góp thêm rồi tính tiếp”, Lâm chia sẻ.

Thế nhưng, khi tôi đặt câu hỏi: “Liệu năm sau tích lũy thành 1,5 tỷ, nhưng giá nhà lại tiếp tục tăng tiếp thì sao?”, Lâm không trả lời.

Thực ra, câu chuyện của vợ chồng Lâm giống như bao gia đình trẻ ở đô thị giai đoạn này. Họ khao khát có chỗ để an cư, nhưng lại không dám vay ngân hàng vì lo ngại về khả năng chi trả cũng như giá nhà trong tương lai.

Khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS - PERI) cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong thời gian tới, với 73%. Chỉ có 15% người tham gia khảo sát lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và 2% lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng. Đáng chú ý, trong số người quan tâm tới loại hình chung cư, có tới 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn mô hình căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng; 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng.

Giá nhà ở đô thị xa tầm với của nhiều gia đình trẻ

Vấn đề ở đây là gần như để tìm căn nhà dưới 2,5 tỷ đồng hiện nay là bất khả thi, khi giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội hay TP.HCM trên dưới 50 triệu đồng/m2 (tổng hợp theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills, JLL). Một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 60 m2, giá bán rơi vào khoảng 3 tỷ đồng. Để mua được căn hộ này với những cặp vợ chồng trẻ có khoản tiền tiết kiệm khoảng 1 tỷ đồng như Lâm, mỗi tháng thu nhập tối thiểu cũng phải 50 - 60 triệu đồng (trừ đi khoản sinh hoạt phí khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, còn lại để trả lãi và gốc khoản vay). Đó là chưa kể, theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2024, giá bán chung cư trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%.

Từng chật vật trong câu chuyện tìm kiếm tổ ấm cho gia đình mình, tôi rất đồng cảm với mong muốn giá nhà “về mặt đất” của nhiều người để ước mơ có một ngôi nhà không còn là mơ ước. Thế nhưng, trò chuyện với nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc mới thấy, việc hạ giá nhà về mức nhiều người mong muốn là câu chuyện không hề dễ dàng, bởi nhiều trở lực.

Có bốn yếu tố cầu thành giá bán là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Nếu giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 (mức giá đang được nhiều chuyên gia đề nghị đưa về) thỏa mãn được bốn yếu tố này doanh nghiệp nào cũng muốn làm vì chắc chắn sản phẩm ra đến đâu bán hết đến đấy. Tuy nhiên, khó dự án mới nào có thể làm được điều đó khi các thủ tục hiện tại chưa thể tạo điều kiện để doanh nghiệp làm được như vậy. Dù thừa nhận đã có nhiều thay đổi trong cơ chế, đặc biệt là tháo gỡ về thủ tục hành chính cho hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản, nhưng đa phần các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, như vậy vẫn chưa đủ.

Quan trọng hơn, liên quan đến tài sản bảo đảm, khi 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng hiện nay là bất động sản, nếu giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung, nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.

2. Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua vào cuối tháng 11/2023. Luật Đất đai sửa đổi cũng đã được thông qua tại kỳ họp bất thường của Quốc hội vào trung tuần tháng 1/2024. Việc sửa đổi cùng lúc ba đạo luật quan trọng này được kỳ vọng sẽ “hóa giải” những xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư - Luật Nhà ở, xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà thầu giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu Thầu - Luật Đất đai, hay xung đột về thời điểm lập báo cáo tác động môi trường giữa Luật Đầu tư - Luật Bảo vệ môi trường, xung đột về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất đai - Luật Đầu tư.

Tuy nhiên, để các quy định pháp luật mới này thẩm thấu vào thị trường bất động sản, sẽ cần ít nhất 1 - 2 năm nữa (khi các văn bản hướng dẫn luật được soạn thảo, ban hành). Do đó, nhìn nhận chung từ các chuyên gia trong ngành, chuyện giá nhà “hạ cánh” sẽ còn cần thêm một khoảng thời gian không ngắn nữa.

Trước mắt, giải pháp được nhiều chuyên gia gợi ý, doanh nghiệp cần tính đến việc phát triển các căn hộ có diện tích nhỏ để có giá bán thấp. Theo đó, nếu giá nhà không giảm thì giảm diện tích nhà cũng là cách giúp người dân tăng khả năng tiếp cận và có thể sở hữu một căn hộ cho mình.

Trên thực tế, đây đang là xu hướng nổi bật của thị trường chung cư trong năm vừa qua, đặc biệt là tại khu vực TP.HCM.

Tất nhiên, khi thay đổi như vậy, các doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận bỏ qua những lợi ích nhỏ để cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn này bằng việc xây dựng chính sách xoay quanh khách hàng. Khi mà tối ưu hóa được như vậy thì sẽ tiết kiệm được thời gian và tiết kiệm chi phí, lúc đó sẽ giảm được giá thành của những sản phẩm cung cấp ra thị trường.