Đông qua, Xuân tới

Những ngày cuối năm Quý Mão, khi TP.HCM đón làn gió se lạnh, tôi ngồi trong quán cà phê, giọt nắng cuối chiều kết hợp với hương cà phê làm cho không khí trở nên ấm cúng. Cạnh tôi là tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, bắt đầu cuộc trò chuyện về thị trường.

“Tết đến cận kề rồi, nhưng những giai điệu Xuân không tràn ngập, không khí Tết trên đường phố không nhộn nhịp như những năm trước nhỉ. Liệu đó chỉ là cảm xúc nhất thời hay mọi người đều vậy?”, vị tổng giám đốc mở đầu bằng câu hỏi về sự khác biệt này.

Mỗi từ ngôn từ của ông như là một nét bút, vẽ lên tâm trạng khó nói của một vị thuyền trưởng phải đối diện với những sóng gió không lường trước năm qua. Hơi thở dài, ông chia sẻ rằng, doanh nghiệp của ông đã tạm thời yên tâm để nghỉ Tết, với hy vọng vào năm mới khởi sắc hơn.

“Năm nay, tồn tại được đã là một niềm hạnh phúc. Đừng nói đến việc kiếm lãi hay mở rộng kinh doanh”, ông cười nhẹ.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản năm 2023 thể hiện những khó khăn, thách thức mà lĩnh vực này đã trải qua trong năm 2023. Số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 4.725 doanh nghiệp, giảm tới hơn 45% so với năm 2022, trong khi số doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 1.286, tăng 7,7% và 3.705, tăng 47,4% so với năm liền trước.

Đáng chú ý, tình trạng cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang diễn ra không chỉ đối với các đơn vị nhỏ, mà cả các công ty bất động sản lớn trên thị trường như Tập đoàn Đất Xanh giảm 1.384 nhân sự, Đất Xanh Services giảm 1.245 nhân sự…

Chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản trong quá khứ, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings đánh giá, cuộc khủng hoảng lần này diễn ra nhanh và bất ngờ hơn, đồng thời diễn ra ở cả 3 khía cạnh là khủng hoảng thanh khoản thị trường, khủng hoảng dòng tiền và tác động từ một số doanh nghiệp lớn vi phạm pháp luật. Điều này đã ảnh hưởng tiêu cực đến doanh nghiệp bất động sản, đến thị trường, nhất là lòng tin của khách hàng.

Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, mùa Đông lạnh giá của thị trường bất động sản cũng đã dần qua đi và ánh nắng Xuân bắt đầu lấp ló bên khung cửa.

Thị trường bất động sản chứng kiến các đợt mở bán ngày một nhiều vào cuối năm 2023

Cuộc sàng lọc cần thiết

Điểm lại về những biến động đã xảy ra trong năm Quý Mão để thấy rằng, tồn tại và vượt qua giông bão, cây phải vững gốc rễ, cũng như các doanh nghiệp cần phải xây chắc nền tảng của mình về quản trị, điều hành, tài chính. Đó cũng chính là bài học mà các doanh nghiệp đã rút ra qua cuộc khủng hoảng.

Đầu tiên là việc không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Bất động sản vốn là sản phẩm chuyên biệt, có giá trị cao, có thể đem thế chấp, dùng làm đòn bẩy để vay vốn. Thông thường, các doanh nghiệp chỉ sử dụng đòn bẩy 1:1 để bảo đảm an toàn, nhưng thời gian qua, có nhiều doanh nghiệp đã sử dụng đòn bẩy với tỷ lệ rủi ro cao, có 1 nhưng doanh nghiệp đi vay tới 3, 4. Doanh nghiệp dùng tiền này tiếp tục đem đi đầu tư các dự án khác.

Điều này lý giải vì sao có nhiều doanh nghiệp có tổng tài sản rất lớn, nhưng chủ yếu là nợ. Khi thị trường diễn biến xấu, ngay lập tức dòng tiền bị đứt gãy dây chuyền, doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng.

Tiếp đến, xác định sản phẩm phù hợp. Nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp tay ngang chạy theo phong trào, triển khai sản phẩm trung, cao cấp, hay các sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ để tăng tỷ lệ lợi nhuận, mà bỏ quên phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân, nên khi thị trường chuyển biến xấu, ngân hàng ngắt vốn cho kinh doanh bất động sản, thanh khoản lập tức bị đóng băng. Trên thực tế, dù thị trường năm qua gặp khủng hoảng, nhưng các dự án phục vụ nhu cầu thực vẫn bán được hàng.

Không ai thích các cuộc khủng hoảng, vì nó gây ra nhiều mất mát, nhưng một mặt nào đó cũng có điểm tích cực, đó là giúp sàng lọc, đào thải bớt các doanh nghiệp yếu, làm ăn chộp giật, qua đó giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, bền vững hơn.

“Tính kiên nhẫn và sự đổi mới trong quản lý tài chính và chiến lược kinh doanh là chìa khóa để vượt qua những khó khăn, không chỉ trong 3 hoặc 6 tháng, mà có thể kéo dài từ 1 đến 2 năm. Những doanh nghiệp có thực lực và sự sáng tạo mới có thể tồn tại, phục hồi, tái tạo niềm tin từ cổ đông và khách hàng. Cuối cùng, cuộc khủng hoảng đã giúp làm nổi bật những người chơi thực thụ và đầu tư vào sự ổn định, bền vững”, ông Trần Hiền Phương nói.

Kỳ vọng năm Rồng

Trước thềm năm mới Giáp Thìn 2024, ông Trần Hiền Phương khoe với người viết, ông đang chuẩn bị những đầu việc cuối cùng để ra Tết có thể ra mắt một dự án hơn 2.000 căn hộ chung cư mới tại tỉnh Long An. Ông cho rằng, khó khăn vẫn chưa qua hết, nhưng có nhiều tín hiệu cho thấy thị trường đã phục hồi trở lại và cơ hội cho công việc đã mở ra trong năm mới.

Cả ông Phương và giới doanh nghiệp nói chung đều kỳ vọng, 2024 là năm bản lề cho sự chuyển mình của thị trường, khi các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ được thẩm thấu, lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm và giá nhà trở về đúng giá trị thật. Đặc biệt, Quốc hội vừa thông qua 3 sắc luật quan trọng liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi (tháng 11/2023) và Luật Đất đai sửa đổi (tháng 1/2024); cùng có hiệu lực vào ngày 1/1/2025.

Tất nhiên, việc vực dậy thị trường không chỉ ở một phía từ cơ quan quản lý nhà nước, mà còn từ sự nỗ lực cứu mình của chính doanh nghiệp.

“Chìa khóa quan trọng nhất là phải thay đổi được tâm lý mua bất động sản, bởi nếu người mua cứ giữ tâm lý chờ giảm giá thì sẽ không làm cho thị trường có thanh khoản. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng cần quyết liệt hơn nữa trong việc cơ cấu sản phẩm và cần xác định nhà ở vừa túi tiền là phân khúc cần hướng đến”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đúc kết lại.

Có thể thấy, trên thương trường, những doanh nghiệp lớn, những công ty thành công không phải là những người chưa từng trải qua thất bại, nhưng họ biết tự thay đổi và học hỏi được từ những thất bại để trở nên mạnh mẽ hơn.